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Infor Jeunes asbl

Chaussée de Louvain, 339
1030 Bruxelles
Tél.: 02 733 11 93
inforjeunes[a]jeminforme.be
www.jeminforme.be

Trouver un kot

La recherche d'un kot étudiant tient parfois du parcours du combattant. On ne peut que vous conseiller de démarrer votre recherche le plus tôt possible. Voici quelques pistes qui peuvent vous aider.

Avec l'aide d'Infor Jeunes

Nous gérons annuellement les offres de propriétaires pour plus de 2000 dont les 3/4 se situent dans la Région bruxelloise (principalement sur les communes de Schaerbeek, Ixelles, Etterbeek, Uccle, Saint-Gilles, Woluwé-Saint-Lambert et Bruxelles Ville).

En dehors de Bruxelles, nous sommes en contact avec des propriétaires situés à Wezembeek, Kraainem, Liège, Mons, Louvain-la-Neuve et Namur.
Parmi ceux-ci, un certain nombre sont des sociétés immobilières, disposant parfois d'un grand nombre de chambres à louer, situées souvent géographiquement proches des établissements d'enseignement supérieur.  
Ceci afin de répondre à la demande des jeunes koteurs, qui cherchent généralement un logement à proximité de leur école, et facile d'accès.
Ces offres sont consultables uniquement sur place, à notre permanence, pendant les heures d'ouverture.

Parallèlement, nous pouvons également vous informer sur toute question relative à votre contrat de bail (garantie locative, état des lieux, taxe de seconde résidence, domiciliation, droits et devoirs en tant que koteur, sécurité dans le logement, etc.).

Par vos propres moyens

En plus des centres d’information jeunesse, il existe divers moyens pour dénicher le kot de vos rêves :

  • Le site internet « MyKot » de la Plateforme du Logement Etudiant (seulement pour la région bruxelloise)
    La Plateforme du Logement Etudiant est une association de la région bruxelloise dont le but est de centraliser les offres de logement étudiant (kots, studios…), proposées à la fois par les particuliers et les institutions d'enseignement supérieur, à proximité des établissements du supérieur situés dans la région. Depuis l’été 2016, elle a mis en ligne le site « MyKot » sur lequel toutes ces offres sont accessibles gratuitement. Vous cherchez un logement étudiant dans la région bruxelloise ? Alors n’hésitez pas à aller faire une recherche sur ce site.

  • Les sites internet privés (voir adresses ci-dessous)
    Leur utilisation est généralement gratuite pour les étudiants. La plupart d’entre eux proposent des photos et/ou des descriptions complètes des kots en location. C’est donc un moyen pratique pour rechercher un kot depuis son canapé ! Attention cependant à bien visiter le kot avant de le louer et à bien lire le contrat de bail avant de le signer ! Gare aux propriétaires peu scrupuleux, aux descriptions trompeuses, aux vices cachés et aux photos retouchées ! Les sites internet ne sont pas responsables en cas d’arnaque ou de situations qui dérapent.

  • Les services sociaux ou services logements des universités et des hautes écoles
    La plupart des universités et des hautes écoles possèdent un service social ou carrément un service logement pouvant vous aider dans votre recherche. Certains établissements vous orienteront vers des propriétaires privés ; d’autres possèdent un ou plusieurs immeubles de kots réservés à leurs étudiants et dont ils assurent la gestion (ex : l’UCLouvain à Louvain-La-Neuve propose à ses étudiants un vaste parc immobilier). Avantage : c’est un moyen sûr et efficace de trouver un logement bon marché proche de votre lieu d’étude. Inconvénient : il n’y en aura pas pour tout le monde ! Les services proposés par les établissements supérieurs sont pris d’assaut par les étudiants : il faudra donc s’y prendre tôt. Retardataires s’abstenir.

  • Les agences immobilières
    En plus des agences immobilières classiques, il existe des agences spécialisées dans le logement étudiant : elles proposent généralement des kots ou studios situés dans des immeubles qu’elles gèrent directement pour les propriétaires. Ces immeubles sont généralement situés à proximité des universités et des hautes écoles. Les kots et studios sont souvent bien équipés (meubles, matériel électroménager…) et des services sont parfois proposés aux étudiants (laverie automatique dans l’immeuble, salle TV…). Passer par une agence immobilière n’est cependant pas à la portée de toutes les bourses, les loyers proposés sont relativement élevés et certains services proposés payants. Ces agences de location ne sont pas des œuvres de bienfaisance, en cas de problème elles ne seront peut-être pas de votre côté et certaines prévoient des forfaits importants en cas de pépin (par exemple pour remplacer une clé). Mieux vaut bien lire le contrat de bail proposé et le règlement intérieur avant de signer.

  • Les réseaux sociaux
    A l’ère du web 2.0, les réseaux sociaux (Instagram, Facebook, Twitter…) peuvent être utiles dans votre recherche de kot. Annoncez votre désir de trouver un kot à vos amis ou vos followers, participez à des discussions ou inscrivez-vous à des groupes de recherche de kot (ex : « Bxl à louer – de bouche à oreille » sur Facebook), mais restez prudent(e) : protégez votre vie privée et vos données personnelles, tous les utilisateurs ne sont peut-être pas aussi bien intentionnés que vous !

  • Les périodiques gratuits ou payants (par exemple : Vlan) ou les voies d’affichage (en rue, librairies, grandes surfaces…)
    Ne négligez pas des méthodes qui ont fait leurs preuves par le passé. Certains propriétaires ne sont pas adeptes d’internet et proposent des logements parfois avantageux en mettant tout simplement une annonce papier dans un journal ou un écriteau sur le rebord de leur fenêtre. Vous pouvez également vous renseigner auprès des associations ayant un lien avec la vie étudiante : par exemple la FEF (Fédération des étudiants francophones)es fédérations d’étudiants.

Sites internet proposant des offres de kots

En Belgique :
www.immoweb.be
www.immo.vlan.be
www.kotplanet.be
www.student.be 
www.zimmo.be 
www.skot.be
www.entre-particuliers.be
www.2ememain.be/immo
www.ikot.be/fr

En Fédération Wallonie-Bruxelles :
https://inforjeunes.be/location-kot (Législation et conseils: https://inforjeunes.be/kots)

Bruxelles :
ple.mykot.be
www.brukot.be (y compris le Guide étudiant )
www.brusselsflats.be
www.pied-a-terre.be
www.te-cum.be
https://bnb.brussels  (kots, colocations, chambres d'hôtes, studios et appartements pour des séjours d'1 jour à 1 an à destination principalement de stagiaires et étudiants en mobilité)
https://www.ulb.be/fr/vie-sur-les-campus/logement (Service logement de l'ULB)
https://uclouvain.be/fr/etudier/logement/bruxelles-woluwe-ti.html (Base de données de l'UCLouvain - Bruxelles Woluwé)
http://surveys.usaintlouis.be/index.php/428676?lang=fr (Service logement de l'UCLouvain Saint-Louis)

Liège :
www.kothouse.be
www.kotaliege.be
www.te-cum.be
https://www.campus.uliege.be/cms/c_9366082/fr/base-de-donnees-kots?preview=true (Base de données de l'ULiège)

Louvain-la-Neuve :
www.kotalouvain.be
https://uclouvain.be/fr/etudier/logement/a-propos.html (Base de données de l'UCLouvain)

Namur :
www.kotanamur.be
https://libiakot.unamur.be

La colocation

La colocation est un mode de vie de plus en plus répandu chez les étudiants : elle est généralement plus économique et plus conviviale qu'une location individuelle. La colocation existe sous de nombreuses formes juridiques (sous-location, contrat de bail signé par tous les colocataires, …). N’hésitez pas à venir vous renseigner dans notre permanence avant de vous engager.

La réglementation a changé en région Bruxelles-Capitale en matière de colocation. Une colocation en toute sécurité passe désormais par deux éléments : un contrat de bail de colocation et un pacte de colocation.
Vous trouverez des offres de colocations sur la plupart des sites cités plus haut. Certains sites sont cependant spécialisés dans ce type de location. Pour consulter les offres de colocation, la plupart de ces sites nécessitent une inscription préalable.
www.recherche-colocation.com 
www.appartager.be 
www.immo-coloc.be
www.roomlala.com
www.roomster.com
www.ikoab.com/fr
www.cohabs.com
www.ikot.be/fr
https://bnb.brussels  (kots, colocations, chambres d'hôtes, studios et appartements pour des séjours d'1 jour à 1 an à destination principalement de stagiaires et étudiants en mobilité)

Sur les réseaux sociaux

De nombreux groupes se constituent sur les réseaux sociaux et vous permettent de louer une chambre,  sous-louer ou partager une colocation, les annonces sont nombreuses et variées. Voici quelques groupes :

Bxl à Louer - de bouche à oreille
BXL à Louer
Bruxelles: Loc & Coloc
Bxl à sous-louer

Une autre initiative intéressante : le logement intergénérationnel

Certaines personnes âgées et certaines familles habitent des maisons ou appartements devenus trop grands et proposent à des étudiants de les partager.
A Bruxelles et en Wallonie (Charleroi, Gembloux, Liège-Ans, Louvain-la-Neuve, Marche-en-Famenne, Mons, Namur, Tournai), l'asbl 1 Toit 2 Ages met en relation d’une part des étudiants et/ou jeunes travailleurs, d’autre part les seniors ou familles d’accueil souhaitant tenter l’expérience de l’habitat intergénérationnel.
Après avoir rencontré le jeune étudiant ou travailleur, plusieurs types de formules lui sont proposés :

  • Les formules Senior : il vit chez une personne âgée :
    • "Formule services" (pour étudiants): il lui rend certains services maximum 5h par semaine, contre un loyer de 180€/mois. Les services sont à rendre en fonction du temps et des compétences de l’étudiant (aider à faire les courses, accompagner chez le médecin, faire la lecture, cuisiner, initier aux nouvelles technologies…)
    • "Formule classique" (pour étudiants ou jeunes travailleurs): l'étudiant paye un loyer de 180€ à 350€/mois à Bruxelles ou de 180€ à 300€/mois en Wallonie & le jeune travailleur paye quant à lui maximum 450€/mois sans avoir l’obligation de rendre des services. Le jeune étudiant ou travailleur s’engage néanmoins à avoir des relations courtoises avec la personne âgée.
    • "Formule domiciliation" à Bruxelles uniquement (pour étudiants ou jeunes travailleurs): l'étudiant paye un loyer de 300€ à 450€/mois & le jeune travailleur paye quant à lui maximum 550€/mois avec une possibilité de se domicilier sans avoir l’obligation de rendre des services. Le jeune étudiant ou travailleur s’engage néanmoins à avoir des relations courtoises avec la personne âgée.
  • La formule Famille "Kot-sitting" (pour étudiant exclusivement): il vit chez une famille avec des enfants et, contre un loyer de 180€/mois, s’engage à donner au maximum 5h de son temps par semaine pour s’occuper des enfants (baby-sitting, superviser les devoirs…)

Quelle que soit la formule, il devra verser une cotisation annuelle de 250€ à l’association. Il est possible de se domicilier qu'avec la "formule domiciliation".

1 Toit 2 Ages
Rue Sneessens, 16
1040 Bruxelles
0475/93.28.28
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http://www.1toit2ages.be/

Etudiants ou stagiaires

Si vous êtes étudiant ou stagiaire durant quelques mois à Bruxelles, il existe des solutions d'hébergement spécifique pour vous, autre que les kots.

Centre Vincent Van Gogh
Rue Traversière, 8
1210 Saint-Josse-Ten-Noode
02/217.01.58
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http://www.chab.be
Chambres individuelles ou partagées.
Prix :
Chambre individuelle ou "dortoir": à partir de 21€/jour

Foyer européen
Rue Traversière, 17
1210 Saint-Josse-Ten-Noode
02/203.38.14 
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https://www.hostelvangogh.com/foyer-europeen-etr 
Prix :
Chambre avec accès à une cuisine commune
- à partir de 585€ par mois (en single) - 415€ à 417€/personne/mois (en double)
Chambre avec kitchenette semi-privée
- à partir de 615€ par mois (en single)- 417€ à 425 €/personne/mois  (en double)
Studio
- de 830 à 880€/mois
La durée d’occupation est de 3 à 12 mois.
Détails : Lors des demandes de réservation, il faut préciser les dates d'arrivée et de départ exactes, la durée du séjour, et la préférence concernant le type de chambre. Une garantie dégâts de 500€/personne est demandée à l'arrivée. Une garantie dégâts de 500€ à 800€ est demandée à l'arrivée.
Un contrat d’occupation reprenant le règlement intérieur et l’état des lieux est signé entre les parties.

Sleep Well-Espace du marais
Rue du Damier, 23
1000 Bruxelles
02/218.50.50 - 02/226.57.36
Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser. (réservation individuelle)
Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser. (réservation de groupes)
www.sleepwell.be
La durée maximale d’hébergement est de 5 jours
Prix : Chambre à partir de 26€/jour

MAJ 2021

Un kot, combien ça coûte ?

Le loyer

Le loyer moyen d’un logement étudiant en région bruxelloise se situe entre 300€ et 650€ par mois (charges comprises). Les loyers varient cependant énormément. Les écarts de prix dépendent du type de logement (kot, studio, appartement), de la surface, du nombre de pièces, du quartier (proche ou non d’une école supérieure, …) et du fait qu’il y ait des "pièces en commun" ou non. Il existe aussi des différences entre les prix pratiqués par les propriétaires privés et ceux pratiqués par les hautes écoles et les universités.
Les sociétés immobilières sont un peu plus chères, mais proposent parfois des prix dégressifs en fonction de la durée de location.
Quel que soit le montant de son loyer, le locataire a l’obligation de le payer tous les mois, peu importe sa situation. S’il ne respecte pas cette obligation, le propriétaire a la possibilité de faire appel au juge de paix et de lui demander son expulsion !

La garantie locative

La constitution d’une garantie locative n’est pas une obligation légale. Toutefois, les propriétaires la demandent pour couvrir les éventuels dégâts locatifs causés par le locataire.

Il existe différentes formes de garantie :

  • La garantie versée de "la main à la main" au propriétaire. Dans ce cas, il faut  absolument que l'étudiant ait un reçu daté et signé et que la garantie locative ne soit pas excessive (en règle générale, les propriétaires ne dépassent pas deux mois de loyer, comme pour le bail de résidence principale) ;
  • La garantie versée sur un compte bancaire ;
  • La garantie bancaire permettant au preneur de la constituer progressivement ;
  • La garantie bancaire résultant d’un contrat-type entre le CPAS et une institution financière

    Si l’étudiant n’a pas assez d’argent pour constituer sa garantie, il existe une aide régionale à la constitution d’une garantie locative :
    • Deux possibilités :
      • Via le Fonds du Logement : L'étudiant peut demander un prêt sans intérêt pour constituer la garantie locative auprès du Fonds du logement. Il faut avoir 18 ans. Le montant du prêt est de 100% de la garantie exigée par le propriétaire et la durée de remboursement est de 18 à 24 mois.
        Plus d’informations sur le site du Fonds du logement ;
      • Via le Fonds Brugal : ce dispositif avance la garantie à la place de l'étudiant, de manière anonyme en son nom. En contrepartie, il s'engage à payer une contribution mensuelle comprise entre 5 et 31€ par mois. L'étudiant peut éventuellement être dispensé de cette contribution pour autant que le CPAS en cautionne le montant. En fin de bail, les contributions lui sont entièrement remboursées, déduction faite des sommes éventuellement dues au Fonds Brugal.

    • L’étudiant peut également s’adresser au CPAS de la commune qu’il quitte (pas celui de la commune dans laquelle est situé le nouveau logement) pour constituer sa garantie.

Les charges locatives

En plus du paiement du loyer, l’étudiant devra payer d’une part les frais relatifs aux dépenses liées à ses consommations personnelles (chauffage, électricité, eau) et éventuellement ceux liés à la gestion des parties communes (entretien de l’ascenseur, éclairage de la cage d’escaliers, frais de conciergerie, …).

Le paiement des charges peut être effectué de deux manières différentes :

  • Soit le locataire paie un forfait - on parle alors de charges forfaitaires (c’est souvent le cas quand il n’existe pas de compteur individuel – par exemple dans une chambre louée par un étudiant chez un particulier) :
    Si propriétaire et locataire s’accordent sur un forfait, son montant doit être expressément mentionné dans le contrat de bail (le terme « forfait » doit apparaître).
    Le montant des charges ne peut changer d’un mois à l’autre et aucun décompte n’est effectué en fin d’année. Il en résulte que, tant le propriétaire que le locataire assument le risque de payer trop ou pas assez de charges.
    Par exemple, le propriétaire ne peut réclamer au locataire le paiement d’une somme d’argent supplémentaire censée couvrir les consommations réelles du locataire.
  • Soit les charges correspondent aux dépenses réelles du locataire (cas le plus courant) :
    S’agissant des charges réelles, généralement le locataire paie au propriétaire une avance chaque mois (appelée « provision sur charges ») correspondant à une estimation de ses consommations. A la fin de l’année, un calcul effectué sur base de la différence entre les provisions payées et les consommations réelles permet de déterminer si le locataire récupère ou ajoute une somme d’argent. Le propriétaire devra à ce moment-là fournir au locataire les factures ou décomptes sur lesquels il base son calcul.


Dans les deux cas, les charges doivent être mentionnées distinctement du loyer pour ne pas être confondues avec ce dernier, que ce soit sur l’annonce de kot ou sur le contrat de bail. Il n’est donc pas légal de mentionner dans un contrat de bail une formule telle que « charges comprises dans le loyer ».

Les assurances

La loi n'oblige pas d'avoir une assurance incendie mais il est évidemment beaucoup plus prudent d'en avoir une. En effet, propriétaire et locataire souscrivent chacun une assurance incendie. Alors que celle du premier couvre le bâtiment, le locataire quant à lui assure ses meubles ainsi que sa responsabilité pour des dégâts survenus au cours de la location qui ne lui sont pas imputables.
Certains parents ont une assurance globale qui couvre aussi la location d'un kot. Si ce n'est pas le cas, le koteur peut souscrire une assurance R. C. distincte qui couvre les risques d'incendie mais aussi les dégâts des eaux, les bris de vitre, dégâts aux appareils électriques causés par un problème électrique, explosion de gaz etc.

MAJ 2020

 

SI VOUS SOUHAITEZ POSER UNE QUESTION, VEUILLEZ PRECISER LA REGION DANS LAQUELLE VOUS RESIDEZ !

Les procédures en cas de litige locataire-propriétaire

{jcomments off}Lorsqu'il y a des problèmes entre locataire et propriétaire, il faut tout d'abord essayer de trouver un accord à l'amiable. Les causes peuvent, bien entendu, être très différentes: le propriétaire ne fait pas réaliser les travaux nécessaires, le locataire ne paie plus les loyers, les montants de certaines factures calculées par le propriétaire ne paraissent pas équitables au locataire (ex: les factures d'eau quand il n'y a qu'un seul compteur dans l'immeuble), le locataire voudrait que son bail soit prorogé mais le propriétaire refuse, le propriétaire veut expulser un locataire, etc.

Suite à la 6ème réforme de l'Etat, les compétences en matière de logement ont été transférées aux Régions.
Depuis le 1er janvier 2018, une nouvelle réglementation est entrée en vigueur en Région de Bruxelles-Capitale : le titre XI du Code bruxellois du logement et depuis le 1er septembre 2018 en Région Wallonne : le Décret relatif au bail d’habitation.
Elle s’applique à tous les baux (sauf exceptions).

La réforme a introduit des régimes juridiques nouveaux, parmi lesquels le bail étudiant et la colocation. Des modifications sont aussi apportées à la réglementation du bail de courte durée.
Enfin, dans la cadre de la lutte contre les discriminations, une liste définit ce que le propriétaire peut demander au locataire.

  • En Région de Bruxelles-Capitale, toutes les règles s’appliquent  immédiatement aux baux en cours sauf pour les exceptions ci-dessous qui s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er janvier 2018 :
    • Lutte contre la discrimination : une liste exhaustive définit clairement les informations que le bailleur a le droit de demander au candidat locataire sélectionné : son identité et le moyen de le contacter, le nombre de personnes qui composent le ménage, le montant (ou une estimation) de ses ressources financières. En dehors de cette liste, le bailleur ne peut exiger aucune autre information.
    • Le bail étudiant : il a une durée de principe d’un an mais peut désormais être résilié à tout moment avec préavis.
    • La colocation : un seul contrat lie les colocataires et un pacte de colocation (règles de vie entre colocataires) y est annexé
    • Les informations que le bailleur doit fournir avant ou au moment de la conclusion du contrat
    • Les mentions et la forme du bail, sauf en cas de bail verbal
    • les règles de dissolution d’un bail portant sur un logement  frappé d’une interdiction à la location.

  • En Région Wallonne, les nouvelles dispositions s’appliquent immédiatement aux baux en cours sauf pour les exceptions qui s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2018 :
    • Les mentions essentielles qui doivent figurer dans un bail
    • L’assurance incendie que doit souscrire obligatoirement le preneur
    • Les modifications apportées au régime du bail de courte durée de résidence principale
    • Le bail de colocation
    • Le bail étudiant

Désaccord entre locataire et propriétaire?

En cas de désaccord entre locataire et propriétaire, essayez tout d'abord de trouver un accord à l'amiable.

Si un locataire a un problème dans son appartement, il a l'obligation de prévenir son propriétaire. Il le fera le plus souvent par téléphone, mais il est déjà conseillé à ce stade de se ménager une preuve écrite de sa démarche (envoi d'un e-mail en parallèle ou suite à la discussion pour en récapituler les points essentiels).
Parfois, plusieurs appels téléphoniques n'apportent aucune solution.
Il faut alors envoyer une lettre (de préférence recommandée) au propriétaire. S'il ne réagit pas, il faut lui envoyer une lettre recommandée de mise en demeure.
Il ne faut pas oublier que le locataire doit gérer le bien qu'il occupe "en bon père de famille" et qu'il doit prévenir le propriétaire en cas de problème dans l'appartement. Si ce n'est pas le cas, le propriétaire pourrait affirmer que le problème s'est aggravé sans qu'il en soit informé.
En cas de problème, le locataire doit garder tous les justificatifs: copie des courriers envoyés au propriétaire, photos (lorsqu'il y a des problèmes d'insalubrité, de travaux non effectués), témoignages des voisins.

Modes alternatifs de règlement des conflits en Région de Bruxelles-Capitale et en Région Wallonne

Avant d’entamer une procédure en justice, pensez aux modes alternatifs de règlement des conflits : la médiation, la conciliation, l’arbitrage.
Code judiciaire Article 591, 1° ET Article 629, 1°

La médiation

Le principe ici est de résoudre le conflit à l’amiable entre le locataire et le propriétaire grâce à l'intervention d'un tiers médiateur. Personne ne peut être contraint à accepter une médiation, elle doit donc être acceptée par les deux parties. Elle peut se dérouler à tout moment (avant, pendant ou même après une procédure en justice). Vous devez vous-même un médiateur agréé et signer un protocole de médiation (= un accord écrit et signé par les parties et le médiateur). Ensuite, si vous arrivez à un accord satisfaisant, vous pouvez introduire une requête devant le juge de paix pour homologuer cet accord.

Pour la Région de Bruxelles-Capitale : Ordonnance Article. 233, §1ER
Pour la Région Wallonne : Art. 731 à 733 du Code judiciaire

La médiation : Articles 1724 à 1737 du Code judiciaire 

La conciliation

La procédure en conciliation devant le juge de paix n'est pas obligatoire mais c’est une possibilité intéressante pour tenter de régler le conflit à l’amiable. Cette procédure présente de nombreux avantages: elle est gratuite, rapide, sans frais administratifs et ne nécessite pas le recours à un avocat.
La demande peut se faire par simple courrier adressée au juge de paix du lieu où est situé le bien ou en se rendant au greffe de la justice de paix, et en demandant verbalement que soit tenue une audience de conciliation. En dehors de vos nom/prénom, adresse et nom/prénom, adresse de la personne avec qui vous demandez une conciliation, il faut y expliquer le problème qui se pose, votre demande, le fait que vous souhaitez régler le conflit par conciliation.
A la suite de la conciliation, deux cas de figures sont possibles :

  • Si la conciliation réussit, l’accord entre les parties est acté par le juge de paix dans un procès-verbal de conciliation. Il a la même valeur qu’un jugement et doit être respecté.
  • S’il n’y a pas eu d’accord, ou que l’une des parties ne se présente pas, le juge de paix rédige un procès-verbal de non conciliation. Il est alors possible d’introduire une requête auprès du juge de paix.


Pour la Région de Bruxelles-Capitale et la Région Wallonne : Article 731 à 734 du Code judiciaire

L’arbitrage

Il est interdit d’insérer une clause d’arbitrage dans le contrat de bail (si une telle clause existe, elle est réputée non écrite). En cas de conflit, les parties peuvent opter pour cette procédure.
C’est une procédure rapide, mais très coûteuse puisque les arbitres sont rémunérés. Les arbitres disposent des mêmes pouvoirs qu’un juge, ils imposent une solution au conflit des parties. Il n’y a pas moyen de faire appel de leur décision. L’arbitre doit être neutre, indépendant des parties, c’est souvent un avocat.

Pour la Région de Bruxelles-Capitale : Ordonnance Article. 233, §2
Pour la Région wallonne : Article 731 à 734 du Code judiciaire

Devant un juge de paix en Région de Bruxelles-Capitale et en Région Wallonne

Avant toute procédure en justice de paix, il faudra envoyer une lettre de mise en demeure par recommandé pour que la partie adverse exécute ce qui lui est demandé : travaux, loyer impayé, etc.
Si aucune solution n'est trouvée, il faut s'adresser au juge compétent dans ce type de litige: le juge de paix.
En ce qui concerne la compétence territoriale, le juge de paix compétent est celui du lieu où se trouve le logement. Un étudiant qui aurait un litige avec son propriétaire, à propos du kot qu'il lui loue, n'est pas obligé d'être domicilié dans ce kot. Il peut s'adresser au juge de paix du canton où est situé le kot.
Le juge de paix est compétent pour toutes les demandes dont le montant n’excède pas 5.000€, sauf si ces demandes relèvent clairement de la compétence d'un autre tribunal.

Pour connaître l'adresse du bureau de justice de paix de votre région: https://adresses-judiciaires.just.fgov.be

La procédure en Région de Bruxelles-Capitale et en Région Wallonne

Si aucune des procédures alternatives n'aboutit ou si l'une des parties ne s'est pas présentée, il est possible de commencer une procédure civile. Le plus souvent, le requérant introduire une requête (c’est la demande de trancher le conflit) auprès du juge de paix via le greffe (le "secrétariat" de la justice de paix).

Pour une requête (conjointe ou unilatérale), vous devez simplement payer 20€ pour le fonds d'aide juridique. Quant au montant des droits de greffe (ou droits de « mise au rôle »), il s’élève actuellement à 50€ devant les justices de paix. Attention, depuis le 1er février 2019, les droits de greffe doivent être payés à la fin de la procédure. Désormais, il ne faut donc plus payer les droits de greffe pour pouvoir introduire une procédure en justice. Le jugement précisera qui paiera les droits de greffe (en principe le perdant).

  • La comparution volontaire (ou requête conjointe)
    Les parties peuvent décider de comparaître volontairement devant le juge de paix qui actera l'éventuel accord conclu entre elles.
    Article 700 à 710 du Code judiciaire
  • La demande par requête
    La requête est un texte que le demandeur adresse directement au juge de paix, via un formulaire et par le biais du greffe (son secrétariat). Le demandeur peut rédiger lui-même la requête. Le greffe adresse ce document par courrier au défendeur, avec une convocation à comparaître à une certaine date devant le juge.
    Doivent figurer obligatoirement dans cette requête (sous peine d'irrecevabilité):
    • La date (jour, mois, année)
    • Les nom, prénom, profession, domicile du demandeur
    • Les nom, prénom, domicile ou à défaut, la résidence de la personne contre laquelle la demande est introduite.
      ! Certains propriétaires n'indiquent pas leurs coordonnées dans le contrat de bail, elles peuvent alors être obtenues au cadastre (moyennant paiement). Si on fait appel à un avocat ou à un huissier de justice, ils ont directement accès au registre des personnes physiques. Soit les personnes se présentent elles-mêmes, soit elles se font représenter par un avocat.
    • L'objet de la demande, arguments, exposé des moyens de la demande (dispositions du contrat de bail, etc.)
    • La justice de paix du canton saisi
    • La signature du demandeur ou de son avocat
    • Un certificat de domicile récent de la partie adverse doit être annexé à la requête (à retirer à la commune où la partie adverse est domiciliée)

    Ensuite, les parties sont convoquées à comparaître devant le juge de paix. Même si certaines personnes ont parfois des difficultés avec tout ce qui a trait à la justice, il faut toujours se rendre aux convocations pour pouvoir se défendre, exposer les faits. Si on est absent, la partie adverse peut affirmer des choses mensongères qui ne seront, alors, contredites par personne.
    Rappelons aussi que si le demandeur introduit une demande en français, le défendeur peut demander qu'elle soit faite en néerlandais s'il est néerlandophone.
    Cette procédure est à conseiller pour éviter les frais d’une citation.
    Article 1344bis du Code judiciaire (introduction par requête)

  • La demande par citation (assignation)
    La demande peut également se faire par un exploit d'huissier qui reprend une partie des arguments du demandeur (il indique où, quand et pourquoi la partie adverse est citée à comparaître). L'huissier de justice prévient ensuite le défendeur de la date fixée pour la comparution chez le juge de paix.
    Cette procédure est la plus chère et la moins rapide d'autant plus qu'il est fortement conseillé de prendre un avocat. Elle coûte 100 à 200€ de frais d’huissier + les droits de greffe + 20€ pour le Fonds d’aide juridique.
    Articles 700 à 710 et 1344bis du Code judiciaire (introduction par citation)
    Article 591, 1° et 629, 1° du Code judiciaire (compétence matérielle et territoriale du juge de paix)

  • L’action en référé (= la demande en urgence)
    S’il y a urgence (il faut évidemment la justifier), il est possible d’introduire une action en référé, au Tribunal de première instance, afin que des mesures urgentes et provisoires soient prises. Une décision est rendue immédiatement, en quelques jours ou parfois en quelques heures. Elle est généralement assortie d’une astreinte (= obligation de payer une somme d’argent si on n’exécute pas le jugement).
    Pour introduire l’action en référé, il est recommandé de consulter un avocat.
    Article 1035 du Code judiciaire

En cas de désaccord avec la décision du juge de paix

Il est préférable de toujours consulter un avocat dans ce cas de figure (même si la persoone s'était défendue seule auparavant).

Si l'une des parties est absente à la comparution, elle pourra s'opposer au jugement "par défaut" pris par le juge de paix. La procédure d'opposition est possible si le jugement par défaut a été rendu en dernier ressort et qu'il n'est pas possible d'interjeter appel (dans le cas contraire, la partie condamnée par défaut devra interjeter appel).
Si une partie n'est pas d’accord avec la décision du juge de paix, elle peut interjeter appel de ce jugement devant le tribunal de première instance.
Attention, si le conflit concerne une somme d’argent inférieure ou égale à 2.000€, il n’est toutefois pas possible d'interjeter appel de la décision du juge de paix. Dans ce cas, le jugement est considéré comme "rendu en dernier ressort".

Remarque: La Cour de cassation juge les pourvois en cassation introduits contre les jugements quand il n'y a plus d'appel possible. Il ne s'agit toutefois pas d'un deuxième degré d'appel car la Cour de cassation examine en réalité si le jugement contesté a fait une application correcte des règles de droit.

Plus d’infos :

MAJ 2020

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Le bail étudiant à Bruxelles

Pour conclure un bail étudiant, l'étudiant et le propriétaire doivent accepter expressément d’appliquer les règles spécifiques prévues par le Code pour les logements étudiant.

Un bail étudiant, c’est quoi ?

Le bail étudiant est un bail conclu par ou pour le compte d’un étudiant dans le cadre de ses études. Cela signifie que ce sont des règles spécifiques au logement étudiant à Bruxelles qui s’appliquent.
C’est un accord entre un propriétaire (ou bailleur) et un locataire (ou preneur). Par cet accord, le propriétaire s’engage à laisser le locataire utiliser un bien (par exemple un kot étudiant) contre le paiement d’une somme d’argent (le loyer), que le locataire s’engage à lui verser tous les mois.
L’étudiant doit prouver sa qualité d’étudiant via une attestation d’inscription régulière dans un établissement scolaire.

Pour être valable, le contrat de bail doit obligatoirement mentionner l'identité du propriétaire et du locataire, la date de début du contrat, l'adresse du bien loué, la description du logement, le montant du loyer, l'indication de l’existence ou non d'un compteur individuel pour l’eau, le gaz et l’électricité, le montant des charges précisant s’il s’agit de charges sur base de frais réels ou sur base d’un forfait ainsi que le mode de calcul, le certificat de performance énergétique et le mode de gestion de l’immeuble.

Qui peut signer un contrat de bail étudiant ?

Tout contrat de bail doit être établi par écrit. Les mineurs : n’ayant pas la capacité juridique, ils ne peuvent pas, en principe, souscrire un contrat de bail.  Cependant, il est d’usage que des étudiants mineurs louent une chambre et signent eux-mêmes un contrat de bail. Ce contrat est valable, à la condition que le mineur soit doué de la capacité de discernement et qu'il ne se trouve pas lésé par son engagement. En pratique, que l'étudiant soit mineur ou pas, les bailleurs demanderont le plus souvent la co-signature des parents. Les parents d'un étudiant peuvent également conclure un bail étudiant pour leur enfant, sans que celui-ci ne doive apposer de signature sur le contrat.

La durée du bail étudiant

Un bail étudiant est un bail conclu pour une période de 12 mois maximum (si la durée du bail est supérieure à 12 mois, il s’agira alors d’un bail de résidence principale ou de droit commun). Il est possible de prévoir une durée inférieure à 12 mois par exemple 10 mois limités. Le bail est alors limité à l’année scolaire

Le renouvellement du bail étudiant

  • Si le bail est conclu pour une durée de 12 mois : à la fin du bail, si l’étudiant occupe encore le logement et s’il n’y a pas opposition du propriétaire, le bail est reconduit pur un an. Attention ! le loyer pourra être indexé. Les parties peuvent solliciter la révision du loyer lors de chaque échéance d'un triennat.
  • Si le bail est conclu pour une durée inférieure à 12 mois : à défaut d’un préavis donné par le propriétaire et si l’étudiant continue à occuper le logement, le bail sera considéré comme un bail de 12 mois à partir de la date d’entrée en vigueur du bail initial. En cas de second renouvellement, le bail sera prorogé pour une période de 12 mois. Attention ! Dans ce cas, le loyer et les autres conditions du bail initial continuent de s’appliquer. Le loyer pourra toutefois être indexé.

La fin du bail étudiant

  • L’étudiant peut mettre fin au bail à tout moment moyennant un préavis de 2 mois, sans indemnités.
    Si le bail arrive à échéance, l’étudiant peut mettre fin au bail sans préavis.
  • L’étudiant peut résilier son bail anticipativement, jusqu’à 1 mois avant son entrée dans le logement. Il devra apporter la preuve de motifs valables (échecs empêchant de poursuivre son cursus, échec à un examen d’entrée, abandon des études, refus d’inscription). Il devra cependant payer une indemnité d’1 mois de loyer au propriétaire.
  • Le propriétaire peut mettre fin au bail étudiant uniquement à son expiration et moyennant un préavis notifié au moins 3 mois avant l’échéance.
  • Les baux conclus pour une durée inférieure ou égale à trois mois ne peuvent être résiliés anticipativement

Le règlement d’ordre intérieur

S'il y a un règlement d'ordre intérieur, il est censé organiser les règles de vie en commun et doit être respecté par le(s) locataire(s). Attention cependant aux clauses abusives ou qui vont à l’encontre du droit à la vie privée (quelques exemples : le droit pour le propriétaire d’entrer dans le kot pour n'importe quelle raison, l'interdiction d’avoir des visites ou d'héberger quelqu'un).

Label « logement étudiant de qualité »

Depuis 2018, les bailleurs bruxellois qui le souhaitent (ce n’est pas une obligation) peuvent obtenir pour leur bien un label « logement étudiant de qualité » qui est valable 5 ans. Ce label est délivré aux conditions suivantes :

  • Le bien est donné en location dans le cadre d’un contrat de bail étudiant ;
  • Le bien satisfait aux exigences élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et d'équipement des logements ainsi qu’aux exigences complémentaires de prévention contre les incendies dans les logements mis en location ;
  • Le bien dispose d’un certificat de performance énergétique (PEB) valable ;
  • Le montant du loyer et le montant des charges ainsi que le mode de calcul de celles-ci (consommations provisionnelles ou forfaitaires) sont communiqués clairement.

Le Gouvernement Bruxellois prévoit que le label peut être complété par une évaluation qualitative du logement étudiant portant sur des critères de qualité (équipement, proximité, connectivité, performance énergétique, acoustique).

Les biens labélisés sont publiés sur une plateforme numérique munie d’un logo distinctif.

Les discriminations

Lors de la recherche d'un kot, on peut se sentir discriminé (votre nom est étranger ?, vous êtes deux filles à vouloir louer ensemble ?, vous êtes étudiant et dépendez du Cpas ?, etc.). Il y a de très nombreuses formes de discrimination mais aussi des lois pour nous protéger et donc la possibilité de déposer une plainte.

MAJ 2020

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