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L’insalubrité du logement

Votre logement est humide, présente des moisissures sur certains murs, votre escalier est déformé, l’installation électrique de l’appartement est dangereuse, l’équipement du chauffage n’est pas adéquat ?… Cela veut probablement dire que votre logement n’est pas conforme aux exigences élémentaires en matière de sécurité, de salubrité, d’habitabilité.
Attention à vérifier que vous n’êtes pas à l’origine de l’insalubrité !

Quand le logement n'est pas conforme, le locataire peut mettre en demeure son propriétaire d’effectuer les travaux nécessaires. Si le propriétaire n’effectue pas les travaux demandés, le locataire doit alors s’adresser au juge de paix.

Si un litige entre locataire et propriétaire porte sur la sécurité et la salubrité du logement, le locataire dispose de plusieurs possibilités pour faire valoir ses droits.

Qui est compétent en matière d’insalubrité du logement ?

En Région de Bruxelles Capitale:

Chaque logement doit satisfaire à des conditions minimales d’hygiène, de sécurité et de confort. Il existe des critères d’insalubrité établis par la Région de Bruxelles-capitale et par les communes.

Les règles régionales :

Sécurité

Salubrité

Equipements élémentaires

Stabilité du bâtiment
Electricité
Gaz
Chauffage
Egouts

Humidité
Parasites
Eclairage
Ventilation
Surfaces minimales
Hauteur des locaux
Accès au logement

Eau froide
Eau chaude
WC
Installation électrique
Chauffage
Equipement de cuisson
Détecteurs de fumée

 Source: https://logement.brussels/louer/droits-et-devoirs/exigences-minimales

 

Comment vérifier ces critères ?

A Bruxelles
, la Direction de l’Inspection Régionale du Logement (DIRL) est en charge de recueillir les plaintes des locataires vivant dans des logements insalubres. Pour porter plainte, vous devez vous rendre au guichet de la DIRL (à la Gare du Nord - Rue du Progrès 80, 1035 Bruxelles) muni de préférence d’une copie de votre contrat de bail, d’une preuve de paiement des deux derniers mois de loyer et des coordonnées de votre propriétaire. Si la plainte est recevable, des inspecteurs viendront vérifier votre logement.

Suite à cette visite, si des défauts ont bien été constatés dans le logement, une mise en demeure sera envoyée au bailleur afin qu’il fasse les travaux dans les 12 mois. Attention, si le logement présente des risques réels et sérieux pour la sécurité du locataire, il pourrait être interdit immédiatement à la location.

Adaptation Covid-19 : Suite à l’épidémie, les plaintes pour logement insalubre peuvent être introduites par mail (Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.). Les éléments à indiquer dans l’e-mail de plainte sont repris en détail sur la page du site « Logement.brussels » .
En cas de question supplémentaire sur la procédure, un numéro de téléphone (02/204.12.80) est accessible tous les matins de 9h à midi.

Les règles communales

La commune est compétente en matière de sécurité et de salubrité lorsque la sécurité publique est menacée. Le Bourgmestre peut, par arrêté, prendre des mesures urgentes : donner l’ordre au propriétaire d’effectuer les travaux nécessaires à la remise en état du bien loué dans un certain délai, faire évacuer le bâtiment. Il appartient au locataire de porter plainte auprès du Bourgmestre de la commune dans laquelle est situé le logement.

En Région Wallonne

Les règles régionales :

Les critères minimaux de salubrité de la Région concernent :

  • la stabilité;
  • l’étanchéité;
  • les installations électriques et de gaz;
  • la ventilation;
  • l’éclairage naturel;
  • les équipements sanitaires et de chauffage;
  • l’installation de chauffage;
  • la circulation au niveau du sol et des planchers;
  • les caractéristiques intrinsèques du logement qui nuisent à la santé des occupants.

Source: https://www.wallonie.be/fr/demarches/introduire-une-demande-denquete-de-salubrite


Comment vérifier ces critères ?

  • Au moment de la demande d'un permis de location, qui doit obligatoirement être demandé pour les petits logements (moins de 28 m2) et pour les logements collectifs;
  • Lors d'une enquête de salubrité. Elles sont menées par les agents du Département du Logement de la Région wallonne ou par des agents communaux des communes compétentes. S'il y a des mesures à prendre, ce n'est pas la Région qui s'en charge, mais le bourgmestre de la commune concernée.


Les règles communales

Dans les cas graves ou lorsque le logement présente un danger pour la sécurité ou la santé des occupants, le locataire peut demander qu’une enquête de salubrité soit réalisée. Une visite du logement est alors effectuée par un enquêteur agréé (un agent communal ou, à défaut, un agent de l’administration wallonne du logement). Le bourgmestre de la commune où est situé le bien loué prend ensuite les mesures adéquates. Dans les cas les plus graves, le bourgmestre peut même interdire l’occupation du logement. En cas de problèmes de santé dus au mauvais état du logement, le locataire peut demander, par l’intermédiaire de son médecin traitant, une visite du logement par un service provincial d’analyse des milieux intérieurs (SAMI).

Que faire ? (Région de Bruxelles-Capitale et Région wallonne)

  • Essayer de trouver un accord à l’amiable avec le propriétaire.
  • Déposer plainte auprès du bourgmestre (règles communales).
    !!! Cette procédure peut mener à un arrêté d’inhabitabilité et donc à l'obligation de quitter le logement.
  • Demander une enquête de salubrité auprès de la Région de Bruxelles-Capitale ou de la Région Wallonne (suivre les règles régionales).
    !!! Cette procédure peut mener à un arrêté d’inhabitabilité et donc à l'obligation de quitter le logement.
  • Déposer une requête en justice de paix
    Le juge de paix va essayer de trouver des solutions alternatives, il peut:
    • exiger que des travaux soient effectués. Il est alors utile de demander que le juge de paix fixe une astreinte pour contraindre le propriétaire à faire lesdits travaux ;
    • diminuer le montant du loyer pendant les travaux ;
    • faire résilier le bail aux torts du propriétaire avec dommages et intérêts.


Ces services peuvent prendre différentes mesures qui ne sont pas sans conséquences sur votre propre situation
: faire payer une amende administrative au propriétaire, mettre en demeure le propriétaire d'effectuer des travaux, interdire la mise en location du bien et donc ordonner la fermeture du logement. En cas de travaux importants ou d'interdiction de location, vous devriez quitter les lieux. En principe, un Fonds régional de solidarité devrait vous aider à vous reloger, mais dans la pratique tout ceci est très difficile. Pensez à toutes les conséquences possibles avant d'entamer ces démarches, mais faites respecter vos droits.

MAJ 2020


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# Michael 27-03-2021 15:47
Bonjour Madame, Monsieur,
Voilà je suis jeune propriétaire d'un appartement hérité de ma grand-mère. Celui-ci a été loué à l'aisb. J'ai visité le bien il y a peu et j'ai constaté des traces de condensation d'humidité au plafond de la salle de bain. Aussi le plafond de la cuisine s'effrite. J'ai constaté que le locataire ne chauffe pas. Sur le relevé des consommation de chauffage annuel la consommation est de 0. Que faire ? Le sous locataire ne respecte pas la clause du contrat qui précise d'agir en tant que "bon père de famille " Merci,bien à vous Michael
Répondre
 
 
# INFOR JEUNES 01-04-2021 11:26
Bonjour Michaël,

L’AISB est responsable (locataire) de votre logement et aussi responsable du sous locataire.

Normalement, l'Agence Immobilière Sociale vous décharge de toute une série de soucis.
Au début du bail, elle dresse un état des lieux. A la fin du contrat, cet état des lieux revêt toute son importance, car l'AIS s'est engagée à vous rendre le logement en son état de départ, mais compte tenu de l'usure normale.

Sachez que de nombreuses AIS disposent d'un service réparations internes que l'on peut appeler pour toutes sortes de petits travaux.

La personne de contact de l'AIS s'occupe de fixer le rendez-vous et vous payez les travaux à un tarif horaire très avantageux.

Vous devriez rapidement contacté l’AISB et exposer votre problème afin de trouver une solution.
Gardez toujours une trace écrite de tous vos échanges. En cas d’entretien verbal, pensez bien à écrire un récapitulatif de la discussion et à l’envoyer par exemple par email à votre locataire. Cela est important en cas de persistance des problèmes.

Cordialement.

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# Meloday 13-03-2021 11:08
Bonjour, nous vivons dans un logement social à Bruxelles et depuis un petit temps nous nous sommes aperçu qu'il y avait des champignons et de la moisissure et de l'humidité au sein de certains murs de l'appartement. Tous les jours nous aerons l'appartement plus de 2h par jours (le salon les chambres, la cuisine), car nous il y a un fumeur à la maison. Nous avons contacté le service technique du logement social afin de relatés les faits et la seule réponse que nous avons eu "prenez de la javel et nettoyez vos murs n'oubliez pas d'aérer 15min chaque jours" ils n'ont même pas pris la peine de venir voir l'état... Depuis 2002 nous vivons ici, nous faisons notre maximum pour avoir un appartement décent, mais il y a toujours des problèmes... Les deux personnes qui vivent avec moi ont une bronchites chronique, l'une d'elle à énormément de problème de santé (arthrose chronique, tendinites, calcification, etc) lorsque j'explique au service technique tout ça "prenez une éponge de la javel et frotter". Je ne sais plus vers où et vers qui me diriger pour trouver des solutions, ni quoi faire... Je pensais à directement a contacter les journaux pour afficher la situation et peut-être faire bouger les choses mais, je ne sais pas... Car payé 760€ pour un appartement social avec en plus ces problèmes nous ne trouvons pas ça juste.
Répondre
 
 
# Infor Jeunes 15-03-2021 11:05
Bonjour, Meloday
Il est important que vous gardiez une trace écrite de tous vos échanges avec le bailleur. Ne vous contentez pas d'écrire au service technique, vous devez également écrire à la direction de votre agence immobilière.
Pour l'insalubrité, si votre agence ne vous reloge pas ou ne solutionne pas le problème, vous pouvez déposer une plainte à la Direction de l'Inspection régionale du logement:
logement.brussels/.../...
Au niveau judiciaire, sachez qu'à côté des audiences ordinaires du Juge de Paix, vous pouvez aussi demander une audience de conciliation (en présence du Juge de paix). Pour les démarches en justice de paix, vous n'avez pas besoin d'un avocat si vous ne le souhaitez pas (même si, en présence d'une agence immobilière, qui est logiquement plus "habituée" que vous dans ces procédures, il peut être utile de faire appel à un professionnel pour se faire aider). Le BAJ (Bureau d'aide juridique) de votre région peut vous désigner un avocat spécialisé en droit du bail. Cette aide peut être gratuite en fonction de votre situation financière:
jeminforme.be/.../...
Il est important devant le Juge de paix (audience ordinaire ou de conciliation)de se présenter avec un dossier constitué (photos, plainte éventuelle, rapports médicaux, preuves des courriers adressés à l'agence...)
Une association spécialisée tient également des permanences juridiques gratuites en droit du bail si vous souhaitez vous faire conseiller dans vos démarches:
ladds.be/.../
Une dernière solution est d'écrire directement au bourgmestre de votre commune afin de lui faire part de cette situation et solliciter un relogement dans un autre logement social sans passer par les listes d'attente (dérogation).
Nous vous souhaitons bonne chance dans vos démarches.
Bien à vous,
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# Noemie 05-03-2021 21:56
Bonjour, cela fait 6 mois que des souris ont élu domicile dans le plafond de mon studio. Les bruits peuvent être parfois très forts et très dérangeants la nuit. Le propriétaire a fait venir un "professionnel" qui a mis du poisons à 3 reprises sur une durée de deux mois, ensuite mon père a fait des trous dans le plafond au mois de janvier pour y mettre d'autres poisons et y retirer un cadavre. Durant deux semaines c'était plus calme et ça reprend de plus belle, mon propriétaire ne veut pas entamer des plus gros travaux pour aller voir plus loin ou est le probleme, il ne veut pas dépenser un euro de plus, il me conseille juste des boules quies. ma voisine d'en bas a aussi eu des bruits furtifs la semaine dernière dans un coin de sa chambre dans un mur communiquant. Je voudrais savoir ce qu'il y a lieu de faire, je n'en peux plus de passer des nuits coupées et de me sentir mal dans mon studio. Quelles sont les solutions ? Par ailleurs de l'eau coule lorsqu'il pleut et a déjà fissuré une belle partie du mur. Le propriétaire a refait le toit il y a 2 ans mais le problème persiste et il ne semble pas inquiet de ma situation. Pour lui je ne paie que 550 et je ne dois pas m'attendre à avoir un logement parfait et des réparations faites dans l'heure. Merci de votre aide, Noemie
Répondre
 
 
# Infor Jeunes 08-03-2021 15:35
Bonjour, Noemie
Nous vous conseillons de (ré)écrire à votre bailleur un courrier explicitant les problèmes et votre demande de résolution. Gardez bien une trace (recommandé, mail avec accusé de réception...). Si votre bailleur ne réagit pas positivement dans le délai précisé dans ce courrier (sous huitaine par exemple), nous vous recommandons de faire appel à une conciliation devant le Juge de Paix. Vous n'avez pas besoin d'un avocat, vous pouvez demander la fixation d'une audience de conciliation en écrivant simplement un courrier au greffe (secrétariat) de la Justice de paix du lieu où se situe votre logement.
Vous pouvez également directement demander la fixation d'une audience ordinaire devant le Juge de paix pour solliciter la résolution de ces problèmes et des éventuels dommages et intérêts ; si vous estimez que votre bailleur ne sera pas ouvert à la discussion dans le cadre d'une conciliation.
Bon courage dans vos démarches.
Bien à vous,
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# Helmi 13-02-2021 14:32
Bonjour j ai loué un studio dans la region de mons ça fait 3 mois par l intermédiaire d une agence et j ai une mauvaise odeur qui se dégage de ma salle de bain ou douche toilette et petit levier j ai fais le nécessaire pour nettoyer les siphon qui ne sont pas bouchées j ai utilisé plusieurs produits sans résultat j ai contacté plusieurs fois l agence immobilière qui font office de propriétaire signaler le problème qui m ont simplement dit que je dois trouver une solution moi même
Je pense que le problème vient des canalisations ou bien fosse septique de l immeuble ou je loue et ou y'a 12 locataire
Je trouve pas de solution et je ne sais plus quoi faire aidez moi svp merci de votre compréhension
Répondre
 
 
# Infor Jeunes 18-02-2021 15:17
Bonjour Helmi,

Une solution serait de vérifier si vos voisins ont le même problème. L’union faisant la force, si vous êtes plusieurs à faire la même réclamation, une réaction sera sans doute envisageable.
Dans un premier temps, vous pourriez collecter un maximum de témoignages du voisinage avec une situation similaire « nuisances olfactives » vous pourriez adresser un courrier à l’agence immobilière et à votre propriétaire. Pour qu’une intervention générale soit organisée pour déterminer d’où vient ce problème d’odeur et trouver une solution.
Expliquez bien les actions que vous avez mises en place pour nettoyer les choses à votre niveau, mais que le problème se situerait ailleurs vu que l’odeur persiste.
Gardez bien une trace écrite de tous vos contacts, c’est essentiel pour la suite.
Dans un second temps, vous pouvez faire appel au service de médiation de votre commune (Mons) voici le lien : www.mons.be/.../mediateurs

Si ça n’aboutit à aucune solution, vous devrez sans doute introduire une demande de conciliation auprès du juge de paix en contactant le greffe du tribunal. tribunaux-rechtbanken.be/.../. ..
N’hésitez pas à consulter le bureau d’aide juridique, ils pourront aussi vous donner des conseils:
jeminforme.be/.../...

Bien à vous.

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# Proprio 31-01-2021 14:46
Bonjour,

J'ai loué ma maison il y a peu, j'ai effectué plusieurs travaux depuis 2 ans. Ici il y a de l'humidité qui est apparu sur des murs. Il y a une aération que les locataires ont fermé. Il y a beaucoup de personne dans ce logement. Le logement a déjà été loué par le passé et je l'ai habite personnellement . Les murs n'ont pas été peint depuis mon départ en 2014 mais il est apparu plusieurs taches sur ce mur. Et je m'inquiète de l'état de mon bien. Je souhaite casser le bail pour cette raison car je ne veux pas qu'on vienne dire que je suis un marchand de sommeil ou que mon logement est insalubre alors que je l'ai encore rénové et que je n'avais pas eu ce souci avant. Que puis je faire? J'ai prévenu que c'était de l'humidité de type condensation et que la grille d'aération était fermée. La maison a un peb c. Bien isolé d'où une grille d'aération. Qui puis je contacter pour faire inspecter le bien ? Merci d'avance.
Répondre
 
 
# INFOR JEUNES 02-02-2021 12:01
Bonjour Proprio,

Vous avez deux possibilités. Soit vous faites simplement effectuer des travaux (réouverture des aérations…) en avertissant au préalable votre locataire.

Les travaux urgents ou ceux dits « énergétiques » ne peuvent pas être refusés par votre locataire. Si les travaux durent par contre longtemps, une diminution du loyer devra être proposée.

Soit vous choisissez de rompre le bail.

Dans ce cas, reportez-vous aux dispositions contractuelles de votre contrat et aux dispositions légales.

Attention, selon le type de contrat que vous avez signé, les ruptures pour travaux ne seront peut-être pas permises, voyez dès lors si un autre type de rupture est possible.

Sachez également que vous avez toujours la possibilité de négocier une rupture conventionnelle avec votre locataire s’il est d’accord avec les conditions que vous lui proposez.

Vous trouverez des informations légales sur les modalités de préavis sur ces sites :
www.notaire.be/ et droitsquotidiens.be/.../... .

N’hésitez pas à revenir vers nous avec des informations précises sur votre région et sur la durée de votre contrat de bail.

Sachez autrement qu’il existe un service juridique spécialisé dans le droit du bail, l’ADDS :
ladds.be/

Cordialement.

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# Raouf 18-01-2021 21:25
Bonjour,

Cher Madame Monsieur

J'aimerai svp vous poser quelque question votre article ma intéressé
Je suis en litige avec mon propriétaire pour les gros travaux qu'il doit effectuer et qu'il ne les a pas effectuer a cause de cela l'humidité s'est installé dans l'ensemble de mon logement ( cause infiltration d'eau du toit mur mal isolé)

je passe bientôt devant le juge de paix et je suis en attende du rdv avec la dirl pour un rapport.

Je voudrais avoir un avis de votre part J'ai un bail de 9 ans je ne veux pas résilier mon bail à tord du bailleur, car j'aime mon appartement, je veux juste que le propriétaire effectue ces travaux, car ma fille a des problème de santé du a l'humidité de mon logement et un rapport médical à été établi pour sa santé.

Je voudrais savoir est ce que c'e st possible que je soie reloger temporairement le temps des gros travaux ?

Et si oui qui doit payé le relogement transit ?

Mon loyer actuel dois je aussi le payer si je prend un logement temporaire ?

Pouvez vous m'éclairer svp

Merci pour vos renseignements précieux !!
Répondre
 
 
# INFOR JEUNES 20-01-2021 14:59
Bonjour Raouf,

L’article 1719, 2° du Code civil prévoit que : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ».

L’article 1720, alinéa 2 du Code civil prévoit que : « Le bailleur doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

L’article 1724 du Code civil dispose que :
« Si, durant la durée du bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais si les réparations durent plus de 40 jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra résilier le bail.»

Concernant les devoirs du propriétaire vous aurez également toutes les informations en suivant ce lien :
logement.brussels/.../...

En attendant la mise aux normes de votre logement, le juge de paix peut accorder une diminution du loyer. Attention, pensez bien à demander cette diminution au juge de paix lorsque vous passerez en audience.

Sauf diminution très importante du montant de votre loyer, vous resterez donc redevable du paiement de votre loyer actuel. Il vous revient donc de motiver le mieux cette demande de diminution du loyer.

A ce niveau, vous vous appuierez sur le rapport de la Direction de l’Inspection du Logement et le rapport médical du médecin de votre fille.

Si vous cherchez à vous reloger pendant les travaux, vous pouvez faire appel au CPAS pour essayer d’obtenir un logement d’urgence (sous certaines conditions) :
mi-is.be/.../...


En cas de résolution du bail aux torts du bailleur, le juge peut inclure dans les éventuels dommages et intérêts dus au preneur, le montant des frais de relogement de celui-ci, tels que les frais de déménagement.

Bases légales :
logement.brussels/.../...
ejustice.just.fgov.be/.../...

Ici, d’autres liens utiles concernant le logement :
jeminforme.be/.../...

Cordialement.

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# SDSDS 18-11-2020 15:43
Bonjour,

Que faire si le bailleur était au courant de l'insalubrité/i nhabitabilité du logement avant la date du contrat de location et que l'arrêté d'inhabilité date d'après ?

Merci
Répondre
 
 
# Infor Jeunes 19-11-2020 11:28
Bonjour SDSDS,

Dans un premier temps vous pouvez essayer de trouver un accord à l’amiable avec le propriétaire. Nous vous conseillons d’adresser un courrier par recommandé et de bien garder une copie de ce que vous envoyez à votre propriétaire. Ces documents pourraient vous servir pour prouver qu’aucune suite n’est faite à votre requête.

Si le propriétaire ne veut rien convenir avec vous, vous pouvez déposer plainte auprès du bourgmestre (règles communales). Cette procédure pourra avoir comme conséquence un arrêté d’inhabitabilit é et l'obligation de quitter le logement.
Une autre solution est de demander une enquête de salubrité auprès de la Région de Bruxelles-Capit ale ou de la Région Wallonne (règles régionales). Selon où votre logement se trouve. Cette procédure peut aussi mener à un arrêté d’inhabitabilit é et l'obligation de quitter le logement.
Vous pourriez aussi déposer une requête en justice de paix (règles régionales) les coordonnées : tribunaux-rechtbanken.be/.../. ..

Le juge de paix va essayer de trouver des solutions alternatives, il peut:
o exiger que les travaux soient effectués. Il est alors utile de demander que le juge de paix fixe des astreintes pour contraindre le propriétaire à faire les travaux
o faire résilier le bail aux torts du propriétaire avec dommages et intérêts
o réduction du loyer pendant les travaux
Pour entamer d’éventuelles démarches en justice vous pouvez vous adresser au bureau d’aide juridique suivez notre lien pour plus d’information à ce sujet : jeminforme.be/.../...
Bien à vous.

Bien à vous.

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# chbibi 09-06-2020 10:15
bonjour;

qui doit mener la procédure en cas de plainte pour surpeuplement d'un logement?
la DIRL? la Commune?
nous sommes de la région de bruxelles capitale?

je vous remercie
Répondre
 
 
# Infor Jeunes 12-06-2020 09:40
Bonjour Chbibi,

A Bruxelles, c'est la Direction de l’Inspection régionale du Logement (DIRL) qui est compétente pour recueillir la plainte d’un locataire vivant dans un logement insalubre
Si la plainte est recevable, des inspecteurs viendront vérifier votre logement.
Vous pouvez contacter l'inspection régionale du logement (logements insalubres) par e-mail (sels) pour des informations et dépôt des documents.

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