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Chaussée de Louvain, 339
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Tél.: 02 733 11 93
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L’insalubrité du logement

Votre logement est humide, présente des moisissures sur certains murs, votre escalier est déformé, l’installation électrique de l’appartement est dangereuse, l’équipement du chauffage n’est pas adéquat ?… Cela veut probablement dire que votre logement n’est pas conforme aux exigences élémentaires en matière de sécurité, de salubrité, d’habitabilité.
Attention à vérifier que vous n’êtes pas à l’origine de l’insalubrité !

Quand le logement n'est pas conforme, le locataire peut mettre en demeure son propriétaire d’effectuer les travaux nécessaires. Si le propriétaire n’effectue pas les travaux demandés, le locataire doit alors s’adresser au juge de paix.

Si un litige entre locataire et propriétaire porte sur la sécurité et la salubrité du logement, le locataire dispose de plusieurs possibilités pour faire valoir ses droits.

Qui est compétent en matière d’insalubrité du logement ?

En Région de Bruxelles Capitale:

Chaque logement doit satisfaire à des conditions minimales d’hygiène, de sécurité et de confort. Il existe des critères d’insalubrité établis par la Région de Bruxelles-capitale et par les communes.

Les règles régionales :

Sécurité

Salubrité

Equipements élémentaires

Stabilité du bâtiment
Electricité
Gaz
Chauffage
Egouts

Humidité
Parasites
Eclairage
Ventilation
Surfaces minimales
Hauteur des locaux
Accès au logement

Eau froide
Eau chaude
WC
Installation électrique
Chauffage
Equipement de cuisson
Détecteurs de fumée

 Source: https://logement.brussels/louer/droits-et-devoirs/exigences-minimales

 

Comment vérifier ces critères ?

A Bruxelles
, la Direction de l’Inspection Régionale du Logement (DIRL) est en charge de recueillir les plaintes des locataires vivant dans des logements insalubres. Pour porter plainte, vous devez vous rendre au guichet de la DIRL (à la Gare du Nord - Rue du Progrès 80, 1035 Bruxelles) muni de préférence d’une copie de votre contrat de bail, d’une preuve de paiement des deux derniers mois de loyer et des coordonnées de votre propriétaire. Si la plainte est recevable, des inspecteurs viendront vérifier votre logement.

Suite à cette visite, si des défauts ont bien été constatés dans le logement, une mise en demeure sera envoyée au bailleur afin qu’il fasse les travaux dans les 12 mois. Attention, si le logement présente des risques réels et sérieux pour la sécurité du locataire, il pourrait être interdit immédiatement à la location.

Adaptation Covid-19 : Suite à l’épidémie, les plaintes pour logement insalubre peuvent être introduites par mail (Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.). Les éléments à indiquer dans l’e-mail de plainte sont repris en détail sur la page du site « Logement.brussels » .
En cas de question supplémentaire sur la procédure, un numéro de téléphone (02/204.12.80) est accessible tous les matins de 9h à midi.

Les règles communales

La commune est compétente en matière de sécurité et de salubrité lorsque la sécurité publique est menacée. Le Bourgmestre peut, par arrêté, prendre des mesures urgentes : donner l’ordre au propriétaire d’effectuer les travaux nécessaires à la remise en état du bien loué dans un certain délai, faire évacuer le bâtiment. Il appartient au locataire de porter plainte auprès du Bourgmestre de la commune dans laquelle est situé le logement.

En Région Wallonne

Les règles régionales :

Les critères minimaux de salubrité de la Région concernent :

  • la stabilité;
  • l’étanchéité;
  • les installations électriques et de gaz;
  • la ventilation;
  • l’éclairage naturel;
  • les équipements sanitaires et de chauffage;
  • l’installation de chauffage;
  • la circulation au niveau du sol et des planchers;
  • les caractéristiques intrinsèques du logement qui nuisent à la santé des occupants.

Source: https://www.wallonie.be/fr/demarches/introduire-une-demande-denquete-de-salubrite


Comment vérifier ces critères ?

  • Au moment de la demande d'un permis de location, qui doit obligatoirement être demandé pour les petits logements (moins de 28 m2) et pour les logements collectifs;
  • Lors d'une enquête de salubrité. Elles sont menées par les agents du Département du Logement de la Région wallonne ou par des agents communaux des communes compétentes. S'il y a des mesures à prendre, ce n'est pas la Région qui s'en charge, mais le bourgmestre de la commune concernée.


Les règles communales

Dans les cas graves ou lorsque le logement présente un danger pour la sécurité ou la santé des occupants, le locataire peut demander qu’une enquête de salubrité soit réalisée. Une visite du logement est alors effectuée par un enquêteur agréé (un agent communal ou, à défaut, un agent de l’administration wallonne du logement). Le bourgmestre de la commune où est situé le bien loué prend ensuite les mesures adéquates. Dans les cas les plus graves, le bourgmestre peut même interdire l’occupation du logement. En cas de problèmes de santé dus au mauvais état du logement, le locataire peut demander, par l’intermédiaire de son médecin traitant, une visite du logement par un service provincial d’analyse des milieux intérieurs (SAMI).

Que faire ? (Région de Bruxelles-Capitale et Région wallonne)

  • Essayer de trouver un accord à l’amiable avec le propriétaire.
  • Déposer plainte auprès du bourgmestre (règles communales).
    !!! Cette procédure peut mener à un arrêté d’inhabitabilité et donc à l'obligation de quitter le logement.
  • Demander une enquête de salubrité auprès de la Région de Bruxelles-Capitale ou de la Région Wallonne (suivre les règles régionales).
    !!! Cette procédure peut mener à un arrêté d’inhabitabilité et donc à l'obligation de quitter le logement.
  • Déposer une requête en justice de paix
    Le juge de paix va essayer de trouver des solutions alternatives, il peut:
    • exiger que des travaux soient effectués. Il est alors utile de demander que le juge de paix fixe une astreinte pour contraindre le propriétaire à faire lesdits travaux ;
    • diminuer le montant du loyer pendant les travaux ;
    • faire résilier le bail aux torts du propriétaire avec dommages et intérêts.


Ces services peuvent prendre différentes mesures qui ne sont pas sans conséquences sur votre propre situation
: faire payer une amende administrative au propriétaire, mettre en demeure le propriétaire d'effectuer des travaux, interdire la mise en location du bien et donc ordonner la fermeture du logement. En cas de travaux importants ou d'interdiction de location, vous devriez quitter les lieux. En principe, un Fonds régional de solidarité devrait vous aider à vous reloger, mais dans la pratique tout ceci est très difficile. Pensez à toutes les conséquences possibles avant d'entamer ces démarches, mais faites respecter vos droits.

MAJ 2020


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questions  

 
# Raouf 18-01-2021 21:25
Bonjour,

Cher Madame Monsieur

J'aimerai svp vous poser quelque question votre article ma intéressé
Je suis en litige avec mon propriétaire pour les gros travaux qu'il doit effectuer et qu'il ne les a pas effectuer a cause de cela l'humidité s'est installé dans l'ensemble de mon logement ( cause infiltration d'eau du toit mur mal isolé)

je passe bientôt devant le juge de paix et je suis en attende du rdv avec la dirl pour un rapport.

Je voudrais avoir un avis de votre part J'ai un bail de 9 ans je ne veux pas résilier mon bail à tord du bailleur, car j'aime mon appartement, je veux juste que le propriétaire effectue ces travaux, car ma fille a des problème de santé du a l'humidité de mon logement et un rapport médical à été établi pour sa santé.

Je voudrais savoir est ce que c'e st possible que je soie reloger temporairement le temps des gros travaux ?

Et si oui qui doit payé le relogement transit ?

Mon loyer actuel dois je aussi le payer si je prend un logement temporaire ?

Pouvez vous m'éclairer svp

Merci pour vos renseignements précieux !!
Répondre
 
 
# INFOR JEUNES 20-01-2021 14:59
Bonjour Raouf,

L’article 1719, 2° du Code civil prévoit que : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ».

L’article 1720, alinéa 2 du Code civil prévoit que : « Le bailleur doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

L’article 1724 du Code civil dispose que :
« Si, durant la durée du bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais si les réparations durent plus de 40 jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra résilier le bail.»

Concernant les devoirs du propriétaire vous aurez également toutes les informations en suivant ce lien :
logement.brussels/.../...

En attendant la mise aux normes de votre logement, le juge de paix peut accorder une diminution du loyer. Attention, pensez bien à demander cette diminution au juge de paix lorsque vous passerez en audience.

Sauf diminution très importante du montant de votre loyer, vous resterez donc redevable du paiement de votre loyer actuel. Il vous revient donc de motiver le mieux cette demande de diminution du loyer.

A ce niveau, vous vous appuierez sur le rapport de la Direction de l’Inspection du Logement et le rapport médical du médecin de votre fille.

Si vous cherchez à vous reloger pendant les travaux, vous pouvez faire appel au CPAS pour essayer d’obtenir un logement d’urgence (sous certaines conditions) :
mi-is.be/.../...


En cas de résolution du bail aux torts du bailleur, le juge peut inclure dans les éventuels dommages et intérêts dus au preneur, le montant des frais de relogement de celui-ci, tels que les frais de déménagement.

Bases légales :
logement.brussels/.../...
ejustice.just.fgov.be/.../...

Ici, d’autres liens utiles concernant le logement :
jeminforme.be/.../...

Cordialement.

Infor Jeunes asbl
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1030 Schaerbeek
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# SDSDS 18-11-2020 15:43
Bonjour,

Que faire si le bailleur était au courant de l'insalubrité/i nhabitabilité du logement avant la date du contrat de location et que l'arrêté d'inhabilité date d'après ?

Merci
Répondre
 
 
# Infor Jeunes 19-11-2020 11:28
Bonjour SDSDS,

Dans un premier temps vous pouvez essayer de trouver un accord à l’amiable avec le propriétaire. Nous vous conseillons d’adresser un courrier par recommandé et de bien garder une copie de ce que vous envoyez à votre propriétaire. Ces documents pourraient vous servir pour prouver qu’aucune suite n’est faite à votre requête.

Si le propriétaire ne veut rien convenir avec vous, vous pouvez déposer plainte auprès du bourgmestre (règles communales). Cette procédure pourra avoir comme conséquence un arrêté d’inhabitabilit é et l'obligation de quitter le logement.
Une autre solution est de demander une enquête de salubrité auprès de la Région de Bruxelles-Capit ale ou de la Région Wallonne (règles régionales). Selon où votre logement se trouve. Cette procédure peut aussi mener à un arrêté d’inhabitabilit é et l'obligation de quitter le logement.
Vous pourriez aussi déposer une requête en justice de paix (règles régionales) les coordonnées : tribunaux-rechtbanken.be/.../. ..

Le juge de paix va essayer de trouver des solutions alternatives, il peut:
o exiger que les travaux soient effectués. Il est alors utile de demander que le juge de paix fixe des astreintes pour contraindre le propriétaire à faire les travaux
o faire résilier le bail aux torts du propriétaire avec dommages et intérêts
o réduction du loyer pendant les travaux
Pour entamer d’éventuelles démarches en justice vous pouvez vous adresser au bureau d’aide juridique suivez notre lien pour plus d’information à ce sujet : jeminforme.be/.../...
Bien à vous.

Bien à vous.

Infor Jeunes asbl
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02/733.11.93

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# chbibi 09-06-2020 10:15
bonjour;

qui doit mener la procédure en cas de plainte pour surpeuplement d'un logement?
la DIRL? la Commune?
nous sommes de la région de bruxelles capitale?

je vous remercie
Répondre
 
 
# Infor Jeunes 12-06-2020 09:40
Bonjour Chbibi,

A Bruxelles, c'est la Direction de l’Inspection régionale du Logement (DIRL) qui est compétente pour recueillir la plainte d’un locataire vivant dans un logement insalubre
Si la plainte est recevable, des inspecteurs viendront vérifier votre logement.
Vous pouvez contacter l'inspection régionale du logement (logements insalubres) par e-mail (sels) pour des informations et dépôt des documents.

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