Litige locataire - propriétaire?

Lorsqu'il y a des problèmes entre locataire et propriétaire, il faut tout d'abord essayer de trouver un accord à l'amiable.
Les causes peuvent, bien entendu, être très différentes: le propriétaire ne fait pas faire les travaux nécessaires, le locataire ne paie plus les loyers, le montant de certaines factures calculées par le propriétaire ne parait pas équitable au locataire (ex: les factures d'eau quand il n'y a qu'un seul compteur dans l'immeuble), le locataire voudrait que son bail soit prorogé mais le propriétaire refuse, le propriétaire veut expulser un locataire, etc ....

Si un locataire a un problème dans son appartement, il prévient, en général par téléphone, son propriétaire. Parfois, plusieurs appels téléphoniques n'apportent aucune solution.
Il faut alors envoyer une lettre (de préférence recommandée) au propriétaire. S'il ne réagit pas, il faut lui envoyer une lettre de mise en demeure.
Il ne faut pas oublier que le locataire doit gérer le bien qu'il occupe "en bon père de famille" et qu'il doit prévenir le propriétaire en cas de problème dans l'appartement. Si ce n'est pas le cas, le propriétaire pourrait affirmer que le problème s'est aggravé sans qu'il en soit informé.
En cas de problème, le locataire doit garder tous les justificatifs: copie des courriers envoyés au propriétaire, photos (lorsqu'il y a des problèmes d'insalubrité, de travaux non effectués), témoignages des voisins.

Les procédures en cas de litige entre locataire et propriétaire

Devant un juge de paix:

Si aucune solution n'est trouvée, il faut s'adresser au juge compétent dans ce type de litige: le juge de paix.
En ce qui concerne la compétence territoriale, le juge de paix compétent sera celui du lieu où se trouve le logement. Un étudiant qui aurait un litige avec son propriétaire, à propos du kot qu'il lui loue, n'est pas obligé d'être domicilié dans ce kot. Il peut s'adresser au juge de paix de la commune où est situé le kot.
Pour connaître l'adresse du bureau de justice de paix de votre région: http://www.juridat.be/cgi_adres/adrf.pl

- la procédure en conciliation:
Il faut tout d'abord, tenter, une procédure en conciliation devant le juge de paix.
!!! les litiges concernant l'adaptation du loyer, le recouvrement des arriérés de loyers ou l'expulsion doivent obligatoirement être soumis au préalable au juge en procédure de conciliation.
Cette procédure est gratuite, il n'y a pas de frais et peut se faire sans avocat. Les parties concernées ne sont pas obligées de venir à cette procédure. Cependant, si un accord est signé, cela vaut jugement.

- la procédure judiciaire
Si la procédure en conciliation n'aboutit pas ou si l'une des parties ne s'est pas présentée, il est possible de commencer une procédure judiciaire.
Il existe 3 manières d'intenter une action en justice : soit en comparaissant de manière volontaire devant le juge de paix, soit en introduisant une demande écrite (demande par requête), soit en introduisant une demande par citation (assigner l'autre partie)

* la comparution volontaire
Si les deux parties sont d'accord pour soumettre le litige au juge, la comparution volontaire, est possible: les deux parties rédigent alors ensemble, un document constatant l'objet de leur litige et le déposent devant le juge. Cette procédure réduit les frais de justice.

* la demande par requête
La requête est un texte que le demandeur adresse directement au juge de paix par le biais du greffe (son secrétariat), en formulant sa demande. Le demandeur peut rédiger lui-même la requête. Le greffe adresse ce document par courrier au défendeur, avec une convocation à comparaître à une certaine date devant le juge.

Doivent figurer obligatoirement dans cette requête (sous peine d'irrecevabilité):
* jour, mois, année
* nom, prénom, profession, domicile du demandeur
* nom, prénom, domicile ou à défaut, la résidence de la personne contre laquelle la demande est introduite.
! Certains propriétaires n'indiquent pas leurs coordonnées dans le contrat de bail, elles peuvent, alors, être obtenues au cadastre (moyennant paiement). Si on fait appel à un avocat ou à un huissier de justice, ils ont directement accès au registre des personnes physiques. Soit les personnes se présentent elles-mêmes, soit elles se font représenter par un avocat.
* objet de la demande, exposé des moyens de la demande (dispositions du contrat de bail, etc)
* signature du demandeur ou de son avocat
* un certificat de domicile de la partie adverse doit être mis en annexe à la requête

Ensuite, les parties sont convoquées à comparaître devant le juge de paix. Même si certaines personnes ont parfois des difficultés avec tout ce qui a trait à la justice, il faut toujours se rendre aux convocations pour pouvoir se défendre, exposer les faits. Si on est absent, la partie adverse peut affirmer des choses mensongères qui ne seront, alors, contredites par personne.

Rappelons aussi que si le demandeur introduit une demande en français, le défendeur peut demander qu'elle soit faite en néerlandais s'il est néerlandophone.

- la demande par citation (assignation)
La demande peut également se faire par citation (assignation) c'est-à-dire par un exploit d'huissier qui reprend une partie des arguments du demandeur, qui indique où, quand et pourquoi la partie adverse est citée. L'huissier de justice préviendra ensuite le défendeur de la date fixée pour la comparution chez le juge de paix

Cette procédure est la plus chère et la moins rapide d'autant plus qu'il est fortement conseillé de prendre un avocat.

Même si l'une des parties est absente à la comparution, elle pourra s'opposer au jugement, elle a le droit de demander au juge de paix de recommencer la procédure.
Si une des parties n'est pas d'accord avec le jugement, elle peut faire appel, ce sera alors le tribunal de 1ère instance qui s'occupera du litige.

Les procédures en cas de litige entre locataire et propriétaire au Service d'inspection régional du logement:

A Bruxelles, les logements doivent répondre à certaines normes fixées par le Code du logement bruxellois
   * en matière de sécurité: électricité, gaz, chauffage
   * en matière de salubrité: humidité, parasites, éclairage
   * en matière d'équipements élémentaires: eau froide et chaude, wc, installation électrique, chauffage
   * en matière de prévention contre les incendies: détecteurs de fumée

Si votre logement ne respecte pas ces normes, et que le propriétaire n'effectue aucun travaux, il est possible de déposer une plainte au Service d'inspection régional du logement du Ministère de la Région Bruxelles-Capitale. Ce service peut prendre différentes mesures qui ne sont pas sans conséquences sur votre propre situation: faire payer une amende administrative au propriétaire, mise en demeure d'effectuer des travaux, l'interdiction de la mise en location et donc la fermeture du logement. En cas de travaux importants ou d'interdiction de location, vous devriez quitter les lieux, en principe, un fonds régional de solidarité devrait vous aider à vous reloger mais dans la pratique tout ceci est très difficile. Pensez à toutes les conséquences possibles avant d'entamer ces démarches mais faites respecter vos droits!.

Faire appel à un avocat?

Si vous faites appel à un avocat, essayez d'en contacter qui soit compétent dans la matière qui vous préoccupe. Vous pourrez avoir les coordonnées d'un avocat, bien sûr, en questionnant autour de vous, en vous adressant à des associations spécialisées qui ont peut-être les noms de quelques avocats , la liste des avocats spécialisés peut, aussi, être obtenue au barreau de l'Ordre des avocats de votre région (adresses des barreaux http://www.avocat.be/fr/index.html )

Pour les personnes qui ont peu de revenus, il est possible de s'adresser au bureau d'aide juridique, il y en a un dans chaque arrondissement judiciaire (anciennement "pro déo"). Il vous adressera à un avocat spécialisé.
Informations sur les conditions pour pouvoir faire appel à l'assistance gratuite ou partiellement gratuite d'un avocat:  http://www.aidejuridiquebruxelles.com/conditions-acces-caj.pdf

MAJ 2011