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L’expulsion d’un locataire

Un propriétaire qui a un locataire ne respectant pas ses obligations (par exemple il ne paie plus son loyer) peut l’assigner en justice de paix, demander des dommages et intérêts et l’autorisation d’expulsion du logement.
L'expulsion d'un locataire
ne peut avoir lieu qu’à la suite d’un jugement du juge de paix (=un titre exécutoire). Un propriétaire ne peut donc pas, de sa seule autorité, mettre son locataire et ses meubles sur le trottoir, ou remplacer les serrures. Auquel cas, il commettrait des infractions (violation de domicile, dégradation de mobiliers…) punissables par la loi. Dans ce cas-là, le locataire peut porter plainte auprès d’un bureau de police ou demander l’intervention de la police.

Essayez toujours de trouver un accord à l’amiable avec votre propriétaire, faites lui par exemple une proposition d’échelonnement de paiement en cas de loyers impayés. S’il accepte, respectez votre accord, ne lui proposez pas quelque chose que vous ne sauriez respecter.
Trouver ce type d’accord est bénéfique pour vous mais aussi pour votre propriétaire que ne devra pas s’engager dans une procédure d’expulsion longue et coûteuse.

Introduire une procédure d’expulsion en justice de paix ne peut se faire que s’il y a des motifs sérieux (arriérés de loyers, plan d’apurement non respecté, dégradation grave des lieux, graves troubles de voisinage ou refus de quitter le logement après la fin du bail …).
C’est pour cela qu’il est conseillé de commencer par envoyer une lettre recommandée et mettre en demeure le locataire de payer les loyers impayés ou de lister les problèmes rencontrés.
Le locataire peut, avant toute cessation de paiement, évoquer ses difficultés financières avec le propriétaire, lui proposer un étalement des paiements par exemple.
Le locataire peut également recourir à une procédure de médiation pour solder ses dettes locatives. Le médiateur des dettes proposera alors un plan d’apurement. Tant que cette procédure est en cours, le propriétaire ne peut demander la dissolution du bail.
Ce n’est que si la solution du plan d’apurement a échoué que le propriétaire peut s’adresser au juge de paix pour demander la dissolution du bail et l’expulsion du locataire.

Pour procéder à l’expulsion

  • le propriétaire introduit, au moyen d’une requête ou d’une requête conjointe ou d’une citation, une demande d’expulsion auprès de la justice de paix du canton où se situe le logement.
  • après avoir tenté une conciliation, le juge peut décider de prononcer l’expulsion du locataire. Vous serez entendu alors n’hésitez pas à faire des propositions. Le juge pourrait postposer l’expulsion.
  • Si le juge prend la décision d’expulsion, s’ensuit alors la signification du jugement d’expulsion par l’huissier de justice. Cela veut dire que le locataire est informé officiellement de la décision du juge.
  • l’expulsion à proprement parler intervient, en principe, un mois après la signification du jugement.
    Il y a trois exceptions à cette règle :
    • le bailleur prouve que le preneur a déjà abandonné le bien ;
    • le preneur et le bailleur ont convenu d’un autre délai, cet accord devant être constaté dans le jugement
    • le juge peut prolonger ou réduire ce délai à la demande du preneur ou du bailleur qui justifie de circonstances d’une gravité particulière.

La procédure d’expulsion est longue (en moyenne 7 à 8 mois ou même jusqu’à 2 ans) et couteuse. Les frais d’expulsion sont élevés. Il faut compter en moyenne 1000-1500€. Ces frais devront être remboursés par le locataire défaillant, mais c’est le propriétaire qui les avance. La récupération de ces sommes s’avère souvent compliquée si le locataire est insolvable.

Lorsque l’expulsion est décidée par le juge de paix, concrètement que se passe t'il?

  • l’huissier se présente chez le locataire accompagné par la police et les agents communaux. Il est conseillé de quitter l’appartement avant l’expulsion pour ne pas avoir de frais supplémentaires.
  • si le locataire refuse de le laisser entrer, l’huissier peut faire appel à un serrurier
  • il établit une liste des meubles et les fait transporter, au frais du locataire, à l’endroit indiqué par celui-ci.
  • si aucun emplacement n’a été désigné, c’est la commune qui les enlève et les conserve pendant une durée maximale de six mois. Pour récupérer ses meubles, le locataire paie les frais de prise en charge aux services communaux. Cependant, il est toujours possible de récupérer les biens de première nécessité car ils sont insaisissables (lit, vêtements, machine à laver, ustensiles de cuisine, etc.)
  • Il faut également savoir que le Centre public d’action sociale (CPAS) est informé à titre préventif qu’un locataire fait l’objet d’une mesure d’expulsion, sauf si celui-ci s’oppose à cette communication. Le CPAS apporte son aide dans les limites de sa mission légale (organiser la défense du locataire, aider à la recherche d’un nouveau logement, octroyer une aide financière, etc.).

Expulser un locataire en hiver est autorisé

Contrairement à ce qu'on pense souvent, la loi n’interdit pas les expulsions en hiver.

En effet, la trêve hivernale ou moratoire hivernal concerne uniquement les locataires des logements sociaux à Bruxelles et en Wallonie sauf si la personne refuse la guidance du Cpas.

  • en Région de Bruxelles Capitale : l’expulsion d’un logement social est interdite entre le 1er décembre et le 28 février
  • en Région Wallonne : l’expulsion d’un logement social est interdite entre le 1er novembre et le 15 mars

Il appartient au juge d’apprécier une demande de report de l’expulsion ou d’avancer une expulsion. Pour statuer, il tiendra compte de la situation familiale du locataire, de son âge avancé, de ses ressources financières, etc... Il prendra également en considération la situation du propriétaire. Car le non-paiement du loyer peut mettre sa situation en péril.

Occupation d’un appartement ou d’une maison sans autorisation

Attention, le squat d’une maison ou d’un appartement est une infraction pénale depuis le 16 novembre 2017. Même si vous n’êtes pas entré par effraction dans les lieux, vous risquez une amende (208 à 2.400€) et une peine de prison (8 jours à 2 ans).

La procédure d’expulsion est plus facile en cas de squat :

  • la police peut vous évacuer immédiatement
  • le propriétaire peut demander au Procureur du Roi de vous expulser, ce qui peut être fait dans les 8 jours. Vous pouvez contester cette décision devant le juge de paix.

MAJ 2018

 

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