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Les procédures en cas de litige locataire-propriétaire

Désaccord entre locataire et propriétaire?

Lorsqu'il y a des problèmes entre locataire et propriétaire, il faut tout d'abord essayer de trouver un accord à l'amiable.
Les causes peuvent, bien entendu, être très différentes: le propriétaire ne fait pas faire les travaux nécessaires, le locataire ne paie plus les loyers, le montant de certaines factures calculées par le propriétaire ne parait pas équitable au locataire (ex: les factures d'eau quand il n'y a qu'un seul compteur dans l'immeuble), le locataire voudrait que son bail soit prorogé mais le propriétaire refuse, le propriétaire veut expulser un locataire, etc ....

Suite à la 6ème réforme de l'Etat, certaines compétences en matière de logement sont transférées complètement ou partiellement aux communautés, régions ou commissions communautaires depuis le 1er juillet 2014. La réglementation existante reste d’application jusqu’à ce qu’une communauté ou une région décide de modifications ou de nouvelles règles.  

IMPORTANT !!! Des changements sont prévus en Région Bruxelles-Capitale pour cette année 2017 !!! Nous vous tiendrons informés lorsque les textes définitifs seront disponibles.

Si un locataire a un problème dans son appartement, il a l'obligation de prévenir, en général par téléphone, son propriétaire. Parfois, plusieurs appels téléphoniques n'apportent aucune solution.
Il faut alors envoyer une lettre (de préférence recommandée) au propriétaire. S'il ne réagit pas, il faut lui envoyer une lettre recommandée de mise en demeure.
Il ne faut pas oublier que le locataire doit gérer le bien qu'il occupe "en bon père de famille" et qu'il doit prévenir le propriétaire en cas de problème dans l'appartement. Si ce n'est pas le cas, le propriétaire pourrait affirmer que le problème s'est aggravé sans qu'il en soit informé.
En cas de problème, le locataire doit garder tous les justificatifs: copie des courriers envoyés au propriétaire, photos (lorsqu'il y a des problèmes d'insalubrité, de travaux non effectués), témoignages des voisins.

Devant un juge de paix

Si aucune solution n'est trouvée, il faut s'adresser au juge compétent dans ce type de litige: le juge de paix.
En ce qui concerne la compétence territoriale, le juge de paix compétent sera celui du lieu où se trouve le logement. Un étudiant qui aurait un litige avec son propriétaire, à propos du kot qu'il lui loue, n'est pas obligé d'être domicilié dans ce kot. Il peut s'adresser au juge de paix du canton où est situé le kot.
Pour connaître l'adresse du bureau de justice de paix de votre région: http://www.juridat.be/cgi_adres/adrf.pl

La procédure en conciliation

La procédure en conciliation devant le juge de paix n'est pas obligatoire. Même si le demandeur ne l'a pas demandée, le juge de paix doit toujours vérifier si la conciliation est possible.
La demande peut se faire par lettre envoyée au juge de paix du canton où est situé le bien ou en se rendant au greffe de la justice de paix, et en demandant que soit tenue une audience de conciliation. Cette procédure présente de nombreux avantages: elle est gratuite, rapide, il n'y a pas de frais administratifs et peut se faire sans avocat. Les parties concernées ne sont pas obligées de venir à cette procédure.
A la suite de la conciliation, deux cas de figures sont possibles :

  • si la conciliation réussie, l’accord entre les parties vaut jugement et doit être respecté
  • s’il n’y a pas eu d’accord, ou que l’une des parties ne se présente pas, il est possible d’introduire une requête auprès du juge de paix

La procédure judiciaire

Si la procédure en conciliation n'aboutit pas ou si l'une des parties ne s'est pas présentée, il est possible de commencer une procédure judiciaire.
Il existe 3 manières d'intenter une action en justice : soit en comparaissant de manière volontaire devant le juge de paix, soit en introduisant une demande écrite (demande par requête), soit en introduisant une demande par citation (assigner l'autre partie)

  • la comparution volontaire
    les parties peuvent choisir de soumettre le litige au juge. Dans ce cas, elles rédigent ensemble, un document constatant l'objet de leur litige et le déposent devant le juge. Cette procédure réduit les frais de justice.
  • la demande par requête
    La requête est un texte que le demandeur adresse directement au juge de paix par le biais du greffe (son secrétariat), en formulant sa demande. Le demandeur peut rédiger lui-même la requête. Le greffe adresse ce document par courrier au défendeur, avec une convocation à comparaître à une certaine date devant le juge.
    Doivent figurer obligatoirement dans cette requête (sous peine d'irrecevabilité):
    • jour, mois, année
    • nom, prénom, profession, domicile du demandeur
    • nom, prénom, domicile ou à défaut, la résidence de la personne contre laquelle la demande est introduite.
      ! Certains propriétaires n'indiquent pas leurs coordonnées dans le contrat de bail, elles peuvent, alors, être obtenues au cadastre (moyennant paiement). Si on fait appel à un avocat ou à un huissier de justice, ils ont directement accès au registre des personnes physiques. Soit les personnes se présentent elles-mêmes, soit elles se font représenter par un avocat.
    • objet de la demande, exposé des moyens de la demande (dispositions du contrat de bail, etc)
    • signature du demandeur ou de son avocat
    • un certificat de domicile de la partie adverse doit être mis en annexe à la requête
    Ensuite, les parties sont convoquées à comparaître devant le juge de paix. Même si certaines personnes ont parfois des difficultés avec tout ce qui a trait à la justice, il faut toujours se rendre aux convocations pour pouvoir se défendre, exposer les faits. Si on est absent, la partie adverse peut affirmer des choses mensongères qui ne seront, alors, contredites par personne.
    Rappelons aussi que si le demandeur introduit une demande en français, le défendeur peut demander qu'elle soit faite en néerlandais s'il est néerlandophone.
  • la demande par citation (assignation)
    La demande peut également se faire par citation (assignation) c'est-à-dire par un exploit d'huissier qui reprend une partie des arguments du demandeur, qui indique où, quand et pourquoi la partie adverse est citée. L'huissier de justice préviendra ensuite le défendeur de la date fixée pour la comparution chez le juge de paix
    Cette procédure est la plus chère et la moins rapide d'autant plus qu'il est fortement conseillé de prendre un avocat.

Même si l'une des parties est absente à la comparution, elle pourra s'opposer au jugement, elle a le droit de demander au juge de paix de recommencer la procédure.
Si une des parties n'est pas d'accord avec le jugement, elle peut faire appel, ce sera alors le tribunal de 1ère instance qui s'occupera du litige.

L’expulsion d’un locataire

L'expulsion d'un locataire ne peut avoir lieu qu’à la suite d’un jugement (un titre exécutoire). Un propriétaire ne peut donc pas, de sa seule autorité, mettre son locataire et ses meubles sur le trottoir, ou remplacer les serrures. Auquel cas, il commettrait des infractions (violation de domicile, dégradation de mobiliers…) punissables par la loi. Le locataire peut porter plainte auprès d’un bureau de police ou demander l’intervention de la police. Notez, que ces mesures de protection concernent également les squatteurs ou les personnes hébergées à titre gratuit.

Introduire une procédure d’expulsion en justice de paix ne peut se faire que s’il y a des motifs sérieux (arriérés de loyers, plan d’apurement non respecté, dégradation grave des lieux, graves troubles de voisinage ou refus de quitter le logement après la fin du bail …).
C’est pour cela qu’il est conseillé de commencer par envoyer une lettre recommandée et mettre en demeure le locataire de payer les loyers impayés ou de lister les problèmes rencontrés.
Le locataire peut, avant toute cessation de paiement, évoquer ses difficultés financières avec le propriétaire, lui proposer un étalement des paiements par exemple.
Le locataire peut également recourir à une procédure de médiation pour solder ses dettes locatives. Le médiateur des dettes proposera alors un plan d’apurement. Tant que cette procédure est en cours, le propriétaire ne peut demander la dissolution du bail.
Ce n’est que si la solution du plan d’apurement a échoué que le propriétaire peut s’adresser au juge de paix pour demander la dissolution du bail et l’expulsion du locataire.

Pour procéder à l’expulsion, le propriétaire introduit, au moyen des trois procédures vues plus haut, une demande d’expulsion auprès de la justice de paix du canton où se situe le logement.
Après avoir tenté une conciliation, le juge peut décider de prononcer l’expulsion du locataire.
S’ensuit alors la signification du jugement par l’huissier de justice. Cela veut dire que le locataire est informé officiellement de la décision du juge.
L’expulsion à proprement parler intervient, en principe, un mois après la signification sauf si le jugement le prévoit autrement.

La procédure d’expulsion est longue et couteuse. Les frais d’expulsion sont élevés. Il faut compter en moyenne 1000-1200€. Ces frais devront être remboursés par le locataire défaillant, mais c’est le propriétaire qui les avance. La récupération de ces sommes s’avère souvent compliquée si le locataire est insolvable.

Lorsque l’expulsion est décidée par le juge de paix :

Concrètement, l’huissier se présente chez le locataire accompagné par la police et les agents communaux. Il établit une liste des meubles et les fait transporter, au frais du locataire, à l’endroit indiqué par celui-ci. Si aucun emplacement n’a été désigné, c’est la commune qui les enlève et les conserve pendant une durée maximale de six mois. Pour récupérer ses meubles, le locataire paie les frais de prise en charge aux services communaux. Cependant, il est toujours possible de récupérer les biens de première nécessité car ils sont insaisissables (lit, vêtements, machine à laver, ustensiles de cuisine, etc.)
Il faut également savoir que le Centre public d’action sociale (CPAS) est informé à titre préventif qu’un locataire fait l’objet d’une mesure d’expulsion, sauf si celui-ci s’oppose à cette communication.
Il est informé :
- soit par le greffier de la justice de paix si la demande a été introduite par comparution volontaire, ou par requête ;
- soit par l’huissier de justice si la demande a été introduite par citation.

Le CPAS apporte son aide dans les limites de sa mission légale (organiser la défense du locataire, aider à la recherche d’un nouveau logement, octroyer une aide financière, etc.).

Expulser un locataire en hiver est autorisé

Contrairement à ce que la plupart des gens pensent, la loi n’interdit pas les expulsions en hiver.
En effet, la trêve hivernale concerne uniquement les locataires des logements sociaux à Bruxelles et en Wallonie. Mais il appartient au juge d’apprécier une demande de report de l’expulsion ou d’avancer une expulsion. Pour statuer, il tiendra compte de la situation familiale du locataire, de son âge avancé, de ses ressources financières, etc... Il prendra également en considération la situation du propriétaire. Car le non-paiement du loyer peut mettre sa situation en péril.

La salubrité du logement

Si le litige porte sur la salubrité du logement, le locataire dispose de plusieurs possibilités pour faire valoir ses droits:

  • au niveau communal, le Bourgmestre a, dans ses attributions, une compétence de police « générale »  en matière de salubrité. Lorsque surviennent des problèmes liés à l’hygiène, à la santé et la sécurité des occupants, il peut, par arrêté de police, donner l’ordre au propriétaire d’effectuer les travaux nécessaires à la remise en état du bien loué dans un certain délai, faire exécuter les travaux aux frais du propriétaire, déclarer le logement inhabitable. Il appartient au locataire de porter plainte auprès du Bourgmestre de la commune dans laquelle est situé le logement.
  • au niveau régional, les logements doivent répondre aux critères fixés par le Code du logement bruxellois ou le Code wallon du logement
    • en matière de sécurité: électricité, gaz, chauffage, égouts et stabilité du bâtiment
    • en matière de salubrité: humidité, parasites, éclairage, ventilation
    • en matière d'équipements élémentaires: eau froide et chaude, wc, installation électrique, chauffage, cuisine
    • en matière de prévention contre les incendies: détecteurs de fumée

Les codes régionaux du logement visent à l’amélioration des conditions de vie de chacun.

A Bruxelles, la Direction de l’inspection régionale du logement (DIRL) est en charge de recueillir la plainte d’un locataire vivant dans un logement insalubre. Pour porter plainte, vous devez vous rendre au guichet de la DIRL (à la Gare du Nord - Rue du Progrès 80, 1035 Bruxelles) muni de préférence d’une copie de votre contrat de bail, d’une preuve de paiement des deux derniers mois de loyer et des coordonnées de votre propriétaire. Si la plainte est recevable, des inspecteurs viendront vérifier votre logement.

En Wallonie, à la suite d’une demande adressée par un particulier, un service social ou une société de logement au Service salubrité de la région wallonne, une enquête est menée pour déterminer si le logement est salubre, améliorable, habitable ou non, surpeuplé ou non, adapté ou non au besoin des occupants. Les résultats de l’enquête sont ensuite transmis au Bourgmestre qui est tenu de prendre des mesures dans un délai de trois mois.
A noter qu’un arrêté du Gouvernement wallon permet aux communes d’obtenir la compétence d’effectuer les enquêtes de salubrité.

Ces services peuvent prendre différentes mesures qui ne sont pas sans conséquences sur votre propre situation: faire payer une amende administrative au propriétaire, mise en demeure d'effectuer des travaux, l'interdiction de la mise en location et donc la fermeture du logement. En cas de travaux importants ou d'interdiction de location, vous devriez quitter les lieux, en principe, un fonds régional de solidarité devrait vous aider à vous reloger mais dans la pratique tout ceci est très difficile. Pensez à toutes les conséquences possibles avant d'entamer ces démarches mais faites respecter vos droits.

  • la loi fédérale protège les intérêts du locataire de par le contrat qu’il a signé avec un propriétaire. En effet, si le bien ne respecte pas les exigences élémentaires en matière de salubrité, de sécurité ou d’habitabilité fédérales, le locataire peut intenter une procédure civile devant le juge de paix pour contraindre le propriétaire à effectuer les travaux nécessaires.
    Les critères fédéraux d’insalubrité concernent :
    • l’accès au logement et la circulation dans l’immeuble
    • l'équipement de l’habitation en eau, électricité, sanitaires
    • les conditions relatives à l’humidité
    • l'éclairage naturel obligatoire, l'aération et l'évacuation des gaz
    • les fonctions, composition et dimension du logement
    • les exigences structurelles et de stabilité et à l'absence de tout vice mettant en danger la sécurité ou la santé des occupants.

Faire appel à un avocat?

Si vous faites appel à un avocat, essayez d'en contacter un qui soit compétent dans la matière qui vous préoccupe. Vous pourrez avoir les coordonnées d'un avocat, bien sûr, en questionnant autour de vous, en vous adressant à des associations spécialisées qui ont peut-être les noms de quelques avocats , la liste des avocats spécialisés peut, aussi, être obtenue au barreau de l'Ordre des avocats de votre région (adresses des barreaux http://www.avocats.be/ )

Pour les personnes ayant peu de revenus, il est possible de s'adresser au bureau d'aide juridique pour avoir une information ou une consultation juridique, ou obtenir l’assistance d’un avocat désigné par le Barreau, il y en a un dans chaque arrondissement judiciaire (anciennement "pro deo").
Informations sur les conditions pour pouvoir faire appel à l'assistance gratuite ou partiellement gratuite d'un avocat:  http://www.aidejuridiquebruxelles.com/index.php/conditions-d-acces-a-l-aide-juridique-de-deuxieme-ligne

MAJ 2017

La une
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