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Les procédures en cas de litige locataire-propriétaire

Désaccord entre locataire et propriétaire?

Lorsqu'il y a des problèmes entre locataire et propriétaire, il faut tout d'abord essayer de trouver un accord à l'amiable.
Les causes peuvent, bien entendu, être très différentes: le propriétaire ne fait pas faire les travaux nécessaires, le locataire ne paie plus les loyers, le montant de certaines factures calculées par le propriétaire ne parait pas équitable au locataire (ex: les factures d'eau quand il n'y a qu'un seul compteur dans l'immeuble), le locataire voudrait que son bail soit prorogé mais le propriétaire refuse, le propriétaire veut expulser un locataire, etc ....

Suite à la 6ème réforme de l'Etat, certaines compétences en matière de logement sont transférées complètement ou partiellement aux communautés, régions ou commissions communautaires depuis le 1er juillet 2014. La réglementation existante reste d’application jusqu’à ce qu’une communauté ou une région décide de modifications ou de nouvelles règles.  

IMPORTANT !!! Des changements sont prévus en Région Bruxelles-Capitale pour cette année 2017 !!! Nous vous tiendrons informés lorsque les textes définitifs seront disponibles.

Si un locataire a un problème dans son appartement, il a l'obligation de prévenir, en général par téléphone, son propriétaire. Parfois, plusieurs appels téléphoniques n'apportent aucune solution.
Il faut alors envoyer une lettre (de préférence recommandée) au propriétaire. S'il ne réagit pas, il faut lui envoyer une lettre recommandée de mise en demeure.
Il ne faut pas oublier que le locataire doit gérer le bien qu'il occupe "en bon père de famille" et qu'il doit prévenir le propriétaire en cas de problème dans l'appartement. Si ce n'est pas le cas, le propriétaire pourrait affirmer que le problème s'est aggravé sans qu'il en soit informé.
En cas de problème, le locataire doit garder tous les justificatifs: copie des courriers envoyés au propriétaire, photos (lorsqu'il y a des problèmes d'insalubrité, de travaux non effectués), témoignages des voisins.

Devant un juge de paix

Si aucune solution n'est trouvée, il faut s'adresser au juge compétent dans ce type de litige: le juge de paix.
En ce qui concerne la compétence territoriale, le juge de paix compétent sera celui du lieu où se trouve le logement. Un étudiant qui aurait un litige avec son propriétaire, à propos du kot qu'il lui loue, n'est pas obligé d'être domicilié dans ce kot. Il peut s'adresser au juge de paix du canton où est situé le kot.
Pour connaître l'adresse du bureau de justice de paix de votre région: http://www.juridat.be/cgi_adres/adrf.pl

La procédure en conciliation

La procédure en conciliation devant le juge de paix n'est pas obligatoire. Même si le demandeur ne l'a pas demandée, le juge de paix doit toujours vérifier si la conciliation est possible.
La demande peut se faire par lettre envoyée au juge de paix du canton où est situé le bien ou en se rendant au greffe de la justice de paix, et en demandant que soit tenue une audience de conciliation. Cette procédure présente de nombreux avantages: elle est gratuite, rapide, il n'y a pas de frais administratifs et peut se faire sans avocat. Les parties concernées ne sont pas obligées de venir à cette procédure.
A la suite de la conciliation, deux cas de figures sont possibles :

  • si la conciliation réussie, l’accord entre les parties vaut jugement et doit être respecté
  • s’il n’y a pas eu d’accord, ou que l’une des parties ne se présente pas, il est possible d’introduire une requête auprès du juge de paix

La procédure judiciaire

Si la procédure en conciliation n'aboutit pas ou si l'une des parties ne s'est pas présentée, il est possible de commencer une procédure judiciaire.
Il existe 3 manières d'intenter une action en justice : soit en comparaissant de manière volontaire devant le juge de paix, soit en introduisant une demande écrite (demande par requête), soit en introduisant une demande par citation (assigner l'autre partie)

  • la comparution volontaire
    les parties peuvent choisir de soumettre le litige au juge. Dans ce cas, elles rédigent ensemble, un document constatant l'objet de leur litige et le déposent devant le juge. Cette procédure réduit les frais de justice.
  • la demande par requête
    La requête est un texte que le demandeur adresse directement au juge de paix par le biais du greffe (son secrétariat), en formulant sa demande. Le demandeur peut rédiger lui-même la requête. Le greffe adresse ce document par courrier au défendeur, avec une convocation à comparaître à une certaine date devant le juge.
    Doivent figurer obligatoirement dans cette requête (sous peine d'irrecevabilité):
    • jour, mois, année
    • nom, prénom, profession, domicile du demandeur
    • nom, prénom, domicile ou à défaut, la résidence de la personne contre laquelle la demande est introduite.
      ! Certains propriétaires n'indiquent pas leurs coordonnées dans le contrat de bail, elles peuvent, alors, être obtenues au cadastre (moyennant paiement). Si on fait appel à un avocat ou à un huissier de justice, ils ont directement accès au registre des personnes physiques. Soit les personnes se présentent elles-mêmes, soit elles se font représenter par un avocat.
    • objet de la demande, exposé des moyens de la demande (dispositions du contrat de bail, etc)
    • signature du demandeur ou de son avocat
    • un certificat de domicile de la partie adverse doit être mis en annexe à la requête
    Ensuite, les parties sont convoquées à comparaître devant le juge de paix. Même si certaines personnes ont parfois des difficultés avec tout ce qui a trait à la justice, il faut toujours se rendre aux convocations pour pouvoir se défendre, exposer les faits. Si on est absent, la partie adverse peut affirmer des choses mensongères qui ne seront, alors, contredites par personne.
    Rappelons aussi que si le demandeur introduit une demande en français, le défendeur peut demander qu'elle soit faite en néerlandais s'il est néerlandophone.
  • la demande par citation (assignation)
    La demande peut également se faire par citation (assignation) c'est-à-dire par un exploit d'huissier qui reprend une partie des arguments du demandeur, qui indique où, quand et pourquoi la partie adverse est citée. L'huissier de justice préviendra ensuite le défendeur de la date fixée pour la comparution chez le juge de paix
    Cette procédure est la plus chère et la moins rapide d'autant plus qu'il est fortement conseillé de prendre un avocat.

Même si l'une des parties est absente à la comparution, elle pourra s'opposer au jugement, elle a le droit de demander au juge de paix de recommencer la procédure.
Si une des parties n'est pas d'accord avec le jugement, elle peut faire appel, ce sera alors le tribunal de 1ère instance qui s'occupera du litige.

L’expulsion d’un locataire

L'expulsion d'un locataire ne peut avoir lieu qu’à la suite d’un jugement (un titre exécutoire). Un propriétaire ne peut donc pas, de sa seule autorité, mettre son locataire et ses meubles sur le trottoir, ou remplacer les serrures. Auquel cas, il commettrait des infractions (violation de domicile, dégradation de mobiliers…) punissables par la loi. Le locataire peut porter plainte auprès d’un bureau de police ou demander l’intervention de la police. Notez, que ces mesures de protection concernent également les squatteurs ou les personnes hébergées à titre gratuit.

Introduire une procédure d’expulsion en justice de paix ne peut se faire que s’il y a des motifs sérieux (arriérés de loyers, plan d’apurement non respecté, dégradation grave des lieux, graves troubles de voisinage ou refus de quitter le logement après la fin du bail …).
C’est pour cela qu’il est conseillé de commencer par envoyer une lettre recommandée et mettre en demeure le locataire de payer les loyers impayés ou de lister les problèmes rencontrés.
Le locataire peut, avant toute cessation de paiement, évoquer ses difficultés financières avec le propriétaire, lui proposer un étalement des paiements par exemple.
Le locataire peut également recourir à une procédure de médiation pour solder ses dettes locatives. Le médiateur des dettes proposera alors un plan d’apurement. Tant que cette procédure est en cours, le propriétaire ne peut demander la dissolution du bail.
Ce n’est que si la solution du plan d’apurement a échoué que le propriétaire peut s’adresser au juge de paix pour demander la dissolution du bail et l’expulsion du locataire.

Pour procéder à l’expulsion, le propriétaire introduit, au moyen des trois procédures vues plus haut, une demande d’expulsion auprès de la justice de paix du canton où se situe le logement.
Après avoir tenté une conciliation, le juge peut décider de prononcer l’expulsion du locataire.
S’ensuit alors la signification du jugement par l’huissier de justice. Cela veut dire que le locataire est informé officiellement de la décision du juge.
L’expulsion à proprement parler intervient, en principe, un mois après la signification sauf si le jugement le prévoit autrement.

La procédure d’expulsion est longue et couteuse. Les frais d’expulsion sont élevés. Il faut compter en moyenne 1000-1200€. Ces frais devront être remboursés par le locataire défaillant, mais c’est le propriétaire qui les avance. La récupération de ces sommes s’avère souvent compliquée si le locataire est insolvable.

Lorsque l’expulsion est décidée par le juge de paix :

Concrètement, l’huissier se présente chez le locataire accompagné par la police et les agents communaux. Il établit une liste des meubles et les fait transporter, au frais du locataire, à l’endroit indiqué par celui-ci. Si aucun emplacement n’a été désigné, c’est la commune qui les enlève et les conserve pendant une durée maximale de six mois. Pour récupérer ses meubles, le locataire paie les frais de prise en charge aux services communaux. Cependant, il est toujours possible de récupérer les biens de première nécessité car ils sont insaisissables (lit, vêtements, machine à laver, ustensiles de cuisine, etc.)
Il faut également savoir que le Centre public d’action sociale (CPAS) est informé à titre préventif qu’un locataire fait l’objet d’une mesure d’expulsion, sauf si celui-ci s’oppose à cette communication.
Il est informé :
- soit par le greffier de la justice de paix si la demande a été introduite par comparution volontaire, ou par requête ;
- soit par l’huissier de justice si la demande a été introduite par citation.

Le CPAS apporte son aide dans les limites de sa mission légale (organiser la défense du locataire, aider à la recherche d’un nouveau logement, octroyer une aide financière, etc.).

Expulser un locataire en hiver est autorisé

Contrairement à ce que la plupart des gens pensent, la loi n’interdit pas les expulsions en hiver.
En effet, la trêve hivernale concerne uniquement les locataires des logements sociaux à Bruxelles et en Wallonie. Mais il appartient au juge d’apprécier une demande de report de l’expulsion ou d’avancer une expulsion. Pour statuer, il tiendra compte de la situation familiale du locataire, de son âge avancé, de ses ressources financières, etc... Il prendra également en considération la situation du propriétaire. Car le non-paiement du loyer peut mettre sa situation en péril.

La salubrité du logement

Si le litige porte sur la salubrité du logement, le locataire dispose de plusieurs possibilités pour faire valoir ses droits:

  • au niveau communal, le Bourgmestre a, dans ses attributions, une compétence de police « générale »  en matière de salubrité. Lorsque surviennent des problèmes liés à l’hygiène, à la santé et la sécurité des occupants, il peut, par arrêté de police, donner l’ordre au propriétaire d’effectuer les travaux nécessaires à la remise en état du bien loué dans un certain délai, faire exécuter les travaux aux frais du propriétaire, déclarer le logement inhabitable. Il appartient au locataire de porter plainte auprès du Bourgmestre de la commune dans laquelle est situé le logement.
  • au niveau régional, les logements doivent répondre aux critères fixés par le Code du logement bruxellois ou le Code wallon du logement
    • en matière de sécurité: électricité, gaz, chauffage, égouts et stabilité du bâtiment
    • en matière de salubrité: humidité, parasites, éclairage, ventilation
    • en matière d'équipements élémentaires: eau froide et chaude, wc, installation électrique, chauffage, cuisine
    • en matière de prévention contre les incendies: détecteurs de fumée

Les codes régionaux du logement visent à l’amélioration des conditions de vie de chacun.

A Bruxelles, la Direction de l’inspection régionale du logement (DIRL) est en charge de recueillir la plainte d’un locataire vivant dans un logement insalubre. Pour porter plainte, vous devez vous rendre au guichet de la DIRL (à la Gare du Nord - Rue du Progrès 80, 1035 Bruxelles) muni de préférence d’une copie de votre contrat de bail, d’une preuve de paiement des deux derniers mois de loyer et des coordonnées de votre propriétaire. Si la plainte est recevable, des inspecteurs viendront vérifier votre logement.

En Wallonie, à la suite d’une demande adressée par un particulier, un service social ou une société de logement au Service salubrité de la région wallonne, une enquête est menée pour déterminer si le logement est salubre, améliorable, habitable ou non, surpeuplé ou non, adapté ou non au besoin des occupants. Les résultats de l’enquête sont ensuite transmis au Bourgmestre qui est tenu de prendre des mesures dans un délai de trois mois.
A noter qu’un arrêté du Gouvernement wallon permet aux communes d’obtenir la compétence d’effectuer les enquêtes de salubrité.

Ces services peuvent prendre différentes mesures qui ne sont pas sans conséquences sur votre propre situation: faire payer une amende administrative au propriétaire, mise en demeure d'effectuer des travaux, l'interdiction de la mise en location et donc la fermeture du logement. En cas de travaux importants ou d'interdiction de location, vous devriez quitter les lieux, en principe, un fonds régional de solidarité devrait vous aider à vous reloger mais dans la pratique tout ceci est très difficile. Pensez à toutes les conséquences possibles avant d'entamer ces démarches mais faites respecter vos droits.

  • la loi fédérale protège les intérêts du locataire de par le contrat qu’il a signé avec un propriétaire. En effet, si le bien ne respecte pas les exigences élémentaires en matière de salubrité, de sécurité ou d’habitabilité fédérales, le locataire peut intenter une procédure civile devant le juge de paix pour contraindre le propriétaire à effectuer les travaux nécessaires.
    Les critères fédéraux d’insalubrité concernent :
    • l’accès au logement et la circulation dans l’immeuble
    • l'équipement de l’habitation en eau, électricité, sanitaires
    • les conditions relatives à l’humidité
    • l'éclairage naturel obligatoire, l'aération et l'évacuation des gaz
    • les fonctions, composition et dimension du logement
    • les exigences structurelles et de stabilité et à l'absence de tout vice mettant en danger la sécurité ou la santé des occupants.

Faire appel à un avocat?

Si vous faites appel à un avocat, essayez d'en contacter un qui soit compétent dans la matière qui vous préoccupe. Vous pourrez avoir les coordonnées d'un avocat, bien sûr, en questionnant autour de vous, en vous adressant à des associations spécialisées qui ont peut-être les noms de quelques avocats , la liste des avocats spécialisés peut, aussi, être obtenue au barreau de l'Ordre des avocats de votre région (adresses des barreaux http://www.avocats.be/ )

Pour les personnes ayant peu de revenus, il est possible de s'adresser au bureau d'aide juridique pour avoir une information ou une consultation juridique, ou obtenir l’assistance d’un avocat désigné par le Barreau, il y en a un dans chaque arrondissement judiciaire (anciennement "pro deo").
Informations sur les conditions pour pouvoir faire appel à l'assistance gratuite ou partiellement gratuite d'un avocat:  http://www.aidejuridiquebruxelles.com/index.php/conditions-d-acces-a-l-aide-juridique-de-deuxieme-ligne

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# jannick 11-12-2018 13:52
Bonjour, j'ai loué une maison et la proprio au départ avait fait un bail de 1 an renouvelable ensuite elle a changé d'avis et c'est devenus un bail de 6 mois qu'elle ne m'a tjrs pas remis, aujourd'hui je viens de recevoir un courrier avec la fin du bail le 01/03/19 le bail n'est pas enregistré, il y a pleins de ratures sur tt le document qd je l'ai complété avec elle, elle ne veut rien entendre du fait qu'il y a des problèmes de chauffage, d'évacuation des gaz de combustion , d'eau de la douche etc, elle m'insulte même sur messenger, refuse aussi de me donner une copie comme quoi l'entretien de la chaudière et de la cheminée ont été fait avant mon entrée, et sans compter qu'elle ne veut pas non plus mettre des détecteurs de fumée. Que faire svp. D'avance merci.
Répondre
 
 
# Infor Jeunes 13-12-2018 09:34
Bonjour Jannick,

Dans la plupart des cas, un contrat de bail est signé par les parties avant l’entrée dans les lieux et est rédigé en autant d’exemplaires que de parties afin que vous puissiez recevoir un exemplaire de ce que vous avez signé. Celui-ci reprendra la date de début du bail, l’identité des parties (le bailleur et le preneur), la désignation des locaux loués, le montant du loyer, le montant des charges, … Votre propriétaire (bailleur) a l’obligation de faire enregistrer ce bail endéans les 2 mois de la conclusion du contrat de bail. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez lui envoyer une mise en demeure via un courrier recommandé lui demandant d’enregistrer le bail ainsi que de mettre en conformité ce qui ne l’est pas comme par exemple les alarmes incendies. Dans votre courrier recommandé, vous pouvez également lister tous les problèmes que vous rencontrez dans le bien que vous avez loué. N’hésitez pas à prendre des photos qui pourraient vous servir de preuve si vous deviez entamer des démarches auprès du juge de paix. Sachez que votre propriétaire ne peut faire un nouveau contrat de bail à votre insu ou modifier celui que vous avez signé.

L’idéal est de trouver un accord à l’amiable, si ce n’est pas possible vous devrez introduire une action auprès de la justice de paix de la commune où vous étiez domicilier. D’où l’importance d’avoir envoyé au préalable une liste à votre propriétaire reprenant ce que vous demandez qu’elle mette en conformité. Celui-ci entendra chacune des parties. Vous trouverez la démarche à entreprendre en justice de paix ci-dessus dans nos explications.
En ce qui concerne la manière de rompre votre contrat de bail, vous devez avant tout regarder dans votre contrat de bail ce qui est mentionné. En Wallonie, il n’est pas possible de rompre un contrat de bail de courte durée (moins de 3 ans) avant terme. Votre propriétaire peut rompre le contrat à l'échéance, en vous envoyant son préavis 3 mois à l'avance. S’il s’agit d’un bail de résidence principal à Bruxelles, le bailleur qui souhaite résilier anticipativemen t le bail peut le faire seulement après la première année de location et ce uniquement pour occuper son bien à titre personnel (lui-même ou sa famille) dans ce cas il devra le notifier au locataire via un préavis de 3 mois et lui verser une indemnité équivalente à un mois de loyer.
Différents services pourront vous donner des informations adaptées directement à votre bail comme l’Atelier des Droits Sociaux : www.atelierdroitssociaux.be/ ou encore le syndicat des locataires qui tient des permanences téléphonique: du lundi au jeudi de 14h à 17h au 02/522.98.69 .
Cordialement,

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# Bidibule 11-12-2018 10:07
Bonjour, je suis propriétaire et ma locataire va atteindre sa 9ème année de location début janvier. Elle veut partir. A partir du moment où je reçois le recommandé de renom, y a t il un préavis de 3 mois qu'elle doit continuer à me payer? Et si elle quitte sur le champ, ai-je un droit de réclamer ces 3 mois de loyer? Autre question: elle me déclare un souci d'humidité mais refuse de démonter les meubles me permettant d'entamer les travaux. Elle prétend que je n'ai qu'à attendre qu'elle soit partie. Quels sont mes droits et obligations? Et si elle porte plainte pour l'humidité par rapport à sa santé? Dois-je la reloger à mes frais? Combien de temps? Il y a des taches au mur sur le bas, le tapis se décolle et certains vêtements ont blanchis dans la garde-robe (il n'y a qu'un mur de la chambre impacté). Est-ce que je risque que le bâtiment soit déclaré insalubre et inhabitable si elle porte plainte au bourgmestre? Merci d'avance pour vos réponses.
Répondre
 
 
# Infor Jeunes 12-12-2018 14:51
Bonjour Bidibule,

Le contrat locatif même s’il est établi pour une durée de 9 ans ne prend pas automatiquement fin après ces 9 ans. Une période de préavis est à compter, durant celle-ci les loyers sont dûs et ce même si votre locataire n’occupe plus votre bien. Selon votre région, différentes règles s’appliquent :
Si vous louez un bien en Wallonie : le locataire ou le propriétaire doit envoyer un préavis :
- le propriétaire doit le faire au moins 6 mois avant la fin du contrat de bail
- le locataire doit le faire au moins 3 mois avant la fin du contrat de bail (attention, dans ce cas, le délai de 3 mois ne commence à courir qu'à partir du 1er jour du mois qui suit le mois durant lequel le préavis est donné)
Si aucun d'entre vous ne donne de préavis, le bail est prolongé de 3 ans aux mêmes conditions (notamment de loyer).
Si vous louez un bien à Bruxelles : le locataire ou le propriétaire doit envoyer un préavis de 6 mois. Si aucun d'entre vous ne donne de préavis, le bail est prolongé de 3 ans aux mêmes conditions (notamment de loyer).
Vous pouvez également décider de mettre fin au contrat de bail de commun accord. Pour cela, n’oubliez pas de rédiger l'accord dans un écrit signé et daté par les 2 parties. Ainsi, aucun des deux ne pourra changer d'avis par après. Pensez à préciser dans cet écrit : la date exacte de fin de contrat, la date de l'état des lieux de sortie ou le sort de la garantie locative et s'il y a ou pas une indemnité de rupture. N’hésitez pas à vous rendre sur cette page reprenant des questions-répon ses sur le logement tant en Wallonie qu’à Bruxelles droitsquotidiens.be/.../... .
Concernant les problèmes d’humidité, tenter de résoudre ce problème à l’amiable est de loin la meilleure des solutions. N’hésitez pas à conserver vos échanges mails afin de prouver vos (bonnes) intentions. Si les dommages causés par l’humidité risquent de s’étendre et d’avoir un impact sur d’autres logements, n’hésitez pas à contacter votre locataire afin de pouvoir effectuer des travaux au plus vite car cette inaction pourrait pour être reprochée si la situation venait à s’aggraver. Si votre locataire n’est pas d’accord, veillez à ce qu’elle marque son désaccord par écrit afin que vous ne soyez pas tenu responsable du préjudice qui pourra être causé.
Le service « droit du bail » de l’Atelier des Droits Sociaux atelierdroitssociaux.be/.../.. . est spécialisé dans les questions de bail et pourront vous informer si des mesures plus spécifiques sont nécessaires.

Cordialement,

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# Laura 10-12-2018 19:31
Bonjour,

Nous avons signé un bail le 01/02/2010.
Notre propriétaire va vendre notre bâtiment (nous n’en somme toujours pas au courant, c’est l’acheteur qui nous en a informer).
Est ce que c’est l’ancien ou le nouveau propriétaire qui dois nous envoyer notre renon? Et qu’elle est là période? Avons nous 3 ou 6 mois pour partir?
Merci.
Répondre
 
 
# Infor Jeunes 12-12-2018 15:03
Bonjour Laura,

Suite à la régionalisation de cette matière, certains éléments peuvent être différents en fonction de votre région.

Si vous vivez à Bruxelles : s’il s’agit d’un bail de résidence principale, votre ancien propriétaire aurait dû vous informer de son intention de vendre par lettre recommandée ou par exploit d’huissier afin de vous permettre d’enregistrer le bail vous-même afin de vous protéger ou de faire une offre d’achat, cette démarche est à réaliser avant d’émettre une offre publique. Cette règle n’existe pas en Wallonie.

Vis-à-vis du renom, la réponse varie selon que votre bail a, ou non, une "date certaine" avant la signature de l’acte de vente. On entend par avoir une date certaine si le bail est enregistré. Normalement, votre propriétaire doit obligatoirement enregistrer votre bail (enregistrement du bail). Mais vérifiez s’il l’a fait, car dans la pratique certains propriétaires ne le font pas. Vous pouvez vérifier si votre bail a bien été enregistré auprès du bureau d'enregistremen t du lieu où se situe votre logement ou en consultant votre portail 'My minfin' avec votre carte d'identité électronique.

- Si votre bail a une date certaine, le nouveau propriétaire remplace l'ancien. Il reprend tous ses droits et obligations et devra respecter votre contrat locatif. Vous ne devez pas signer un nouveau contrat de bail, puisque le précédent s’applique. Si le nouveau propriétaire veut mettre fin au contrat de bail, il devra le faire de la même manière que devait le faire l'ancien propriétaire.
Si vous avez signé un bail de 9 ans, votre bail ne prend pas automatiquement fin après cette période. Tant le propriétaire que vous avez une durée de préavis à respecter, 6 mois pour le propriétaire et 3 mois pour le locataire (le préavis ne commençant à courir que le 1er jour du mois qui suit le mois durant lequel le préavis est donné) en Wallonie. Pour Bruxelles, la durée de préavis est de 6 mois pour les 2 parties.
Si aucune des 2 parties n’a mis fin au bail par préavis, le bail est prolongé pour une durée de 3 ans aux mêmes conditions.
- Si votre bail n'a pas de date certaine et étant donné que vous occupez l'appartement depuis plus de 6 mois, le nouveau propriétaire peut rompre le bail en donnant un préavis de 6 mois (pour Bruxelles) pour occupation personnelle ou travaux importants (ces motifs n’engendrent pas d'indemnité) ou sans motif (il y aura alors paiement d'une indemnité de 6 mois de loyer). Le nouveau propriétaire a une facilité de rupture : il peut mettre fin au bail à tout moment. Il ne doit pas attendre la fin d'un triennat. Pour bénéficier de cette facilité, il doit vous envoyer un préavis dans les 6 mois (pour Bruxelles), 3 mois pour la Wallonie à partir de la signature de l'acte de vente (l'acte authentique, pas le compromis). Passé ce délai, il perd cet avantage. Attention, le propriétaire ne peut pas envoyer son préavis avant d’avoir signé l’acte de vente.
En Wallonie, vous pouvez quitter votre logement sans préavis ni indemnités si votre bail n'est pas enregistré si vous entrez dans ces 3 conditions:
- votre bail concerne un logement affecté à votre résidence principale ;
- votre bail est d'une durée de 9 ans ;
- un délai de 2 mois depuis la conclusion du contrat s'est écoulé.
Cette règle s'applique aussi si vous avez signé un contrat de bail de courte durée qui s'est transformé en bail de 9 ans.

A Bruxelles, vous pouvez quitter votre logement sans préavis ni indemnités si votre bail n'est pas enregistré si vous entrez dans ces 4 conditions:
- votre bail n'est pas enregistré ;
- votre bail est un bail de résidence principale;
- un délai de 2 mois depuis la conclusion du contrat s'est écoulé
- vous avez déjà envoyé une mise en demeure à votre propriétaire et il n’a pas réagi.

Tant à Bruxelles qu’en Wallonie, il est judicieux d’envoyer une lettre recommandée pour annoncer votre départ afin que votre propriétaire n’enregistre pas votre bail par après.

Si vous désirez des renseignements plus spécifiques à votre situation n’hésitez pas à contacter le service « droit du bail » de l’Atelier des Droits Sociaux atelierdroitssociaux.be/.../.. . .

Cordialement,

INFOR JEUNES
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# Carine 25-04-2018 18:33
Mon locataire a voulu louer un apparte insalubre pour en faire les traveaux avec document signez ...apres il a menti paye pas le loyez et a fais appel au code de logement qui a declarez de quittez les lieux mais depuis rien tjrs dans l appart et plus de loyez que faire il mon arnaquez ??
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# Infor Jeunes 27-04-2018 14:38
Bonjour Carine,

Votre locataire ne peut pas faire de sous-location sans votre autorisation.
Si l’inspection du logement a décidé d’interdire la mise en location de votre logement et demander aux locataires de quitter le logement, car il estime que l’habitation comporte un danger pour les occupants vous devez absolument faire respecter cette décision.
Vous devez donc mettre fin au contrat de bail du locataire. S’il ne s’exécuter pas vous devrez procéder à une expulsion, pour cela vous devrez introduire une action auprès de la justice de paix (voir nos explications ci-dessus).

Attention, un propriétaire est dans l’obligation de respecter la décision prise par le service d’inspection du logement. Vous devez donc exécuter les travaux qui vous ont été notifiés et dans les délais imposés. Si vous n’exécutez pas ce qui est demandé, vous pouvez avoir une amande et une mise en demeure d’exécuter les travaux dans des délais définis.

Bien à vous,

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# Maroua 25-04-2018 11:26
Bonjour,
Je viens de quitter un appartement en colocation à Bruxelles, j'y suis restée pendant 3 mois, de 17 janvier 2018 > 16 avril 2018. Alors, je paye pour la chambre 449 euro + 30 euro de charge (électricité eau et gaz) + 43 euro (pour le nettoyage et l’internet) par mois. Et j'ai déposé 1000 Euro de caution en cash.
J’ai demandé au propriétaire si on pourrait se voir pour qu’on puisse voir l’appartement ensemble avant que je retourne en Algérie, et si ’il y’a une possibilité de me rendre ma caution le jour même vu que je n’ai pas un compte bancaire, il a refusé en me disant qu’il lui faut du temps pour faire les calculs.
Une fille d’Autriche, qui est restée 6 mois, a quitté l’appartement 16 jours avant moi, elle a mi 1200 euro de caution, le propriétaire lui a envoyé un message disant qu’elle doit payer 888 euro de charge (d’électricité de gaz et d’eau) et pour la réparation du l’évier, elle a trouvé ça totalement anormale, et moi aussi d’ailleurs, alors je lui ai envoyé un message en lui disant si c’est possible qu’il fasse les calculs pour moi aussi, et que j’aimerai bien ainsi voir les factures, car je ne trouve pas ça normal, vu que je travaille plus de 50 heures par semaine, et que je rentre rarement les weekend, il m’a répondu qu’il faut cesser de lui faire la pression, qu’il ne va plus me répondre , et qu’on peut aller en justice, ensuite il m’a bloqué sur what’sapp. Je me demande si j’ai le droit de demander les factures ? Et si ‘il a le droit de me bloquer comme ça ?
Concernant le l’évier de la cuisine, il était bouché pendant 2 jours, mon colocataire de Londres a dit qu’il va le réparer quand il rentre de ses vacances (après 3 jours seulement), mais le propriétaire a appelé un spécialiste, et nous a envoyé les factures de 353.74 euro (matériels + cout de réparation), mais il a dit qu’on devrait payer 434.71euro car il a perdu quelque heure en réparant ça et a fait 3 déplacement (sans preuve). Je me demande si ‘il a le droit de prendre ces 80 euro de la caution sans preuve ?
Un autre détail sur le cas de ma colocataire, elle a trouvé une erreur sur le contrat, ou c’était écrit qu’elle va rester 8 mois, au lieu de 6… elle lui a envoyé un message la première semaine de son emménagement (elle a une preuve). Et maintenant il lui réclame de l’argent de ces 2 mois, disant que ce n’est pas de sa faute et qu’il risque de ne pas pouvoir louer cette chambres et quelle va rester vide ces 2 mois, mais juste après le départ de ma colocataire, il y’avais un jeune homme de Londre, qu’il va y rester 6 mois !!
Du coup je ne sais pas quoi faire, si ‘il refuse de m’envoyer les factures est ce qu’il y’a un autre moyen de les avoir ? j’ai un peu peur de partir en justice alors qu’il a les factures prouvant ces consommation..
Bien à vous
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# Infor Jeunes 30-04-2018 10:20
Bonjour Maroua,

Vous êtes tout à fait en droit de demander les preuves des factures qu’il vous demande de payer. Vous devez via un courrier recommandé mettre votre propriétaire en demeure de vous fournir les documents nécessaires( facture, relever des compteurs, facture du plombier spécialisé,…) avant de payer vos factures et qu’il prélève sur votre caution. À la sortie du logement, le propriétaire doit vous rendre votre garantie locative/cautio n, sauf s’il y a eu des dégâts occasionnés au logement. Dans ces cas-là il est en droit de prendre sur la garantie locative le montant des frais des réparations qu’il doit effectuer.
En principe, il doit vous fournir un devis ou les détails de la réparation qu’il doit faire pour déterminer le montant qu’il reprendra sur votre garantie locative. Dans votre courrier, vous devrez reprendre que vous ferez appel au juge de paix si les documents ne vous sont pas remis.

C’est le juge de paix qui règles les litiges entre locataires et propriétaires, vous et votre amie devrez donc vous adresser à lui.
Il existe deux procédures : la conciliation, la procédure judiciaire (expliqué ci-dessus). En fonction de l’évolution de votre situation et si vous n’avez aucun retour de la part de votre propriétaire, pas de facture ou documents prouvant votre consommation, vous pourrez introduire une action une auprès du Juge de paix.


Bien à vous,

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# Martina 24-04-2018 09:09
Bonjour,
Je suis une étudiante italienne et j'ai vécu a Liège pour une période pour ma thèse.
Je vous écris parce que j'ai un problème avec un bailleur. Cet homme est un criminel: il ne répondait pas à mes coups de téléphone, dans le mois de novembre il faisait froid et je n'avais pas le chauffage, il m'a plusieurs fois menacé et insulté. Le 7 février 2018 je suis revenue en Italie et après une semaine il m'a bloqué sur facebook. Il a 500 euro de caution que je ne sais pas comment récupérer, je vous demande aide.
J'ai dejà envoye une lettre recommandée pour lui rappeler qu'il doit restiture à moi la caution en tout ce que j'ai laissé l'appartement en conditions parfaites. Il a reçu la lettre ma il n'a jamais repondu.

Merci pur votre réponse,

Cordialement

Martina Gasperini
Répondre
 
 
# Infor Jeunes 26-04-2018 14:03
Bonjour Martina,

Vous pouvez lui renvoyer à nouveau une lettre recommandée dans laquelle vous lui rappeler la 1ère que vous lui avez envoyé, vous devez également y reprendre que s’il ne vous répond pas et qu’il ne vous rend pas votre caution dans des délais précis vous introduirez une action auprès du juge de paix.

En effet, si aucune solution à l’amiable n’est pas possible , vous devrez introduire une action auprès de la justice de paix de la commune où vous étiez domicilier. Celui-ci débloquera votre caution en fonction des arguments apporter par chacune des parties.
Vous trouverez la démarche à entreprendre en justice de paix ci-dessus dans nos explications.

Bien à vous,

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# Celine 23-04-2018 23:19
Bonsoir je suis en préavis pour 3 mois pour mon appartement. J'ai donner mon renom et du coup je fais les 3mois qui se termine le 30 juin. L'appartement est en vente et tout les papiers se font fin juin. Mon propriétaire actuelle me réclame 3 mois d indemnité car sa fait moins dun an que je loue. Je ne peux mettre quelqu'un dans l'appartement car la future propriétaire compte y habiter à partir du 1 juillet. Ma question est : suis je obliger de donner les indemnités au propriétaire actuelle même si l'appartement est vendu ?
Merci d'avance
Répondre
 
 
# Infor Jeunes 26-04-2018 15:11
Bonjour Celine,

Attention, les possibilités de rompre un contrat de bail sont différentes selon le type de contrat. Il est difficile de vous répondre précisément car nous ne savons pas si vous êtes dans un contrat de bail de courte durée (3 ans et moins) ou de longue durée (9 ans).

Si vous êtes dans un contrat de bail de courte durée :

Il n’est normalement pas possible de le rompre avant son terme. La règle générale est que vous devez, 3 mois avant le terme du contrat, envoyé un renon à votre propriétaire.
Vous pouvez également regarder dans votre contrat de bail pour voir si votre propriétaire n’a pas prévu une clause vous permettant de rompre le bail avant son terme. Si c’est le cas, vous devrez respecter les règles indiquées et prévues à cet effet. De ce fait, si votre propriétaire à prévu ce type de clause et qu’il était prévu dans cette dernière le paiement d’indemnités équivalentes à 3 mois de loyers, vous devrez la respecter et payer celle-ci au propriétaire.

Les deux seules autres possibilités pour pouvoir rompre un contrat de courte durée avant son terme sont :

-de trouver un commun accord avec votre propriétaire (ce qui, au vu de vos explications, ne semble pas être possible dans votre cas).
- de saisir le juge de paix du lieu où se situe le bien loué. C’est alors lui qui tranchera le litige et qui prévoira les modalités de rupture du contrat de bail (délais de préavis, éventuellement paiement d’indemnités, …).

Si vous êtes dans un contrat de bail de longue durée :

Il est possible de quitter votre logement à tout moment si vous notifier un préavis de 3 mois à votre propriétaire.
Cependant si vous souhaitez mettre fin au contrat de bail durant les trois premières années du contrat, vous devrez payer une indemnité à votre propriétaire.

L'indemnité est différente en fonction du temps que vous êtes resté dans le bien loué. Vous devrez payer une indemnité de :

- 3 mois de loyer si vous partez dans la première année;
- 2 mois de loyer si vous partez dans la deuxième année;
- 1 mois de loyer si vous partez dans la troisième année.

Attention, sachez que si vous étiez dans un contrat de bail de longue durée de 9 ans, qu’il s’agissait bien d’un bail de résidence principale et que le bail n’a pas été enregistré dans le délais de 2 mois (depuis la conclusion du contrat), vous pouvez quitter votre logement à n’importe quel moment et sans devoir prester de préavis ni devoir payer des indemnités.

Pour savoir si votre bail est bien enregistré ou non, vous pouvez vous renseigner directement auprès du bureau d'enregistremen t du lieu où se situe votre logement ou en consultant votre portail 'My minfin' grâce à votre carte d'identité électronique (eservices.minfin.fgov.be/.../. .. )

Attention, lorsqu’un bien est vendu et qu’un contrat de bail est en cours, le nouveau propriétaire est sensé reprendre le bail initial. Le nouveau propriétaire reprend alors tous ses droits et obligations liés à ce contrat. Lui et vous devez donc respecter le contrat de bail que vous avez signé. De ce fait, même si vous n’aviez pas rompu votre contrat avec le propriétaire actuel mais avec le futur propriétaire, vous auriez également dû lui payer ces indemnités.

Si vous ne trouvez pas d'accord avec votre propriétaire, et en cas de conflit avec celui-ci, ça reste le juge de paix du lieu où se situe le bien que vous louez qui sera compétent pour trancher votre litige.

Bien à vous,

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# Zalasandre 20-04-2018 09:22
Bonjour,

Suite à une perte de revenus, je n'ai pas été en mesure de payer plusieurs loyers à mon propriétaire.

Il est venu ce matin, et quelques secondes après avoir frappé à la porte, il a utilisé sa propre clé pour rentrer alors que j'étais en train de venir lui ouvrir. Nous nous sommes retrouvé nez à nez, et il s'est avancé dans l'entrée en disant qu'il devait relever le compteur d'eau.

Il m'a ensuite sermonné à propos des loyers impayés (ce que je peux comprendre)... mais il m'a ensuite menacé de me faire sortir manu militari à l'aide d'autres personnes et de changer les serrures, et qu'il comptait revenir dans quelques jours.

Que faire ? Je sais que concernant les loyers, je suis en tort, mais y a-t-il un moyen de me protéger d'une expulsion de force ? Qui contacter pour éviter que cette situation ne tourne mal ?
Je ne souhaite pas nuire à mon propriétaire, je suis prêt à faire tout ce qu'il faut pour lui verser son dû, mais j'ai peur de ses menaces de ce matin.

Merci pour votre aide...
Répondre
 
 
# Infor Jeunes 24-04-2018 09:20
Bonjour Zalasandre,

Vous êtes dans l’obligation de payer votre loyer en temps et heure tel qu’il l’est prévu dans votre contrat de bail. En cas, non-respect le propriétaire est en droit de vous le réclamer et d’introduire une action en justice pour les récupérer.
Par contre, votre propriétaire ne peut pas vous mettre dehors du jour au lendemain.
Pour vous expulser il doit avoir le jugement d’un juge de paix. Ce jugement doit reprendre que vous êtes expulsé du logement à une date précise et pour des raisons précises (voir les explications ci-dessus).
Un juge évaluera les raisons pour lesquelles vous n’avez pas payé votre loyer depuis plusieurs mois et déterminera s’il faut vous expulser ou non.

Si vous n’avez aucun revenu, vous pouvez vous rendre auprès du CPAS de votre commune pour introduire une demande d’aide sociale ou le revenu d’intégration (RIS) le temps de trouver un emploi, pour pouvoir payer votre loyer et vous en sortir financièrement.

Bien à vous,

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# Haroun Ben Slama 16-04-2018 09:35
Bonjour,

Nous louons un appartement (bai d'un an) à Liège avec ma compagne.
Au bout de 9 mois nous décidons de partir car c'est définitivement trop petit et nous en informons le propriétaire. Il nous dit que c'est pas grave tant que nous trouvons un locataire pour nous remplacer. Nous trouvons une personne très correcte qui adore l'appartement et en informons le propriétaire. Nous lui donnons les coordonnées de cette personne et donnons celles de cette personne au propriétaire. Et depuis, plus moyen de le joindre.
Il ne répond ni à nos appels ni à nos sms ni à nos mails ou à ceux de la personne qui est sensée reprendre l'appart... À 15 jours du déménagement ça commence à m'inquiéter...
Répondre
 
 
# Infor Jeunes 17-04-2018 12:48
Bonjour Haroun,

Vous devez lui envoyer une lettre recommandée reprenant l’accord que vous aviez pris oralement et lui demander de vous répondre dans les plus brefs pour pouvoir libérer le logement et que l’autre locataire puisse y entrer.

Cependant, si ne répond pas, aucun accord à l’amiable n’est possible. Vous devrez alors vous référer aux conditions de rupture reprise dans le contrat de bail pour pouvoir y mettre fin. Vous devrez alors respecter les conditions de préavis.
Ou vous pouvez faire appel au juge de paix pour mettre fin à votre contrat de bail dans les plus brefs délais (attention, cette demande n’empêchera pas le propriétaire de demander le respect des conditions de préavis et/ou d’indemnités). La procédure auprès du juge de paix est reprises ci-dessus dans nos explications.

Bien à vous,

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# Blommaert 14-04-2018 23:41
Bonsoir, on vient de signer un bail de 3 ans avec une agence la propriétaire ne l'a pas encore signé et l'état de lieux n'est pas encore fait et ni le dépôt de garantie la propriétaire peut-elle se désister? si oui y a t'il une indemnité?

merci d'avance.
Répondre
 
 
# Infor Jeunes 17-04-2018 12:29
Bonjour Blommaert,

Si vous avez signé le contrat de bail, le propriétaire et vous êtes liées par les termes repris dans celui-ci.
Pour y mettre fin, vous et lui devrez respecter les conditions de préavis qui y sont reprises.
En principe, pour les baux de courte durée, les conditions sont les suivantes :
- Si le contrat de bail ne prévoit pas de conditions pour y mettre fin, le locataire doit partir à la date de fin du contrat moyennant un préavis de 3 mois; s’il y est prévu un possibilité pour le propriétaire d’y mettre fin, vous pouvez le contester auprès du juge de paix ;OU ;
- Avant terme d’un commun accord entre les parties ; OU ;
- Via le jugement d’un juge de paix.

Bien à vous,

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# Mpb 12-04-2018 11:40
Bonjour
Propietaire d un appartement loué avec bail, j'ai constaté que des personnes majeures qui me sont inconnues y sont également domiciliées.
Les preneurs officiels n'ayant pas payés les derniers loyers et charges, les personnes domiciliées peuvent elles être egalement tenues responsables et éventuellement pressées à comparaître devant le juge de paix ?
Je precise que si il s'agit ici dune d'une sous location c'est SANS mon accord !
Merci pour vos infos
MpB
Répondre
 
 
# Infor Jeunes 13-04-2018 14:51
Bonjour Mpd,

En principe, le propriétaire doit être informé lorsqu’une autre personne que le locataire habituel, se domicilie dans son logement.
Une sous-location ne peut pas se faire sans l’accord du propriétaire. Donc s’il y a eu sous location de la part de votre locataire actuelle, il ne pouvait pas le faire sans votre accord.
Lors d’une sous-location, vous restez lier avec le locataire qui a signé le contrat de bail il est donc responsable de tout manquement même de ceux des sous-locataires ou tous colocataires.
Vous devez donc vous retourner contre votre locataire actuelle pour réclamer les loyer impayés et lui exiger le départ des sous-locataires ou vous pouvez introduire une action auprès du juge de paix pour les faire expulser ( le locataire actuel et les sous-locataires).
La procédure auprès du juge de paix est reprise ci-dessus dans nos explications.

Bien à vous,

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# el bohtori 29-01-2018 17:43
Madame,Monsieur

Je recherche toutes informations concernant l'aide juridique gratuite pour un litige entre locataire,propr iétaire,bureau d'expertises

je recherche également un avocat prodéo qui s'occupe de ce genre de litige.
bien à vous
Répondre
 
 
# Infor Jeunes 30-01-2018 16:58
Bonjour el bohtori,
L'aide juridique de 2ème ligne (ex pro déo) permet d'obtenir l'aide d'un avocat de manière gratuite ou partiellement gratuite en fonction de vos revenus. Vous trouverez toutes les adresses à la page jeminforme.be/.../... de notre site.

Bien à vous

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# soflooo 22-01-2018 12:39
Bonjour

ma fille loue un kot etudiant et le proprietaire lui interdit les visites après 22h et max 3 visites par semaine.
est ce légal et peut on justifier de résilier le bail sur ce motif ?
merci
Répondre
 
 
# Infor Jeunes 24-01-2018 14:09
Bonjour Soflooo,
En Région wallonne comme à Bruxelles, la locataire d’un kot peut occuper le bien loué comme elle le souhaite. Les visites qu’elle reçoit ou son mode de vie ne peuvent évidemment troubler la tranquillité du voisinage et ne peuvent nuire à la location du bien loué. Il faudra cependant vérifier si un règlement d’ordre intérieur a été établi mais il ne peut nuire aux libertés fondamentales (vie privée).
S’il n’y a pas moyen de régler le litige avec le propriétaire, c’est le juge de paix qui décide si l’interdiction est excessive ou pas.
Bien à vous

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# Catherine 21-01-2018 18:36
Bonjour, je suis locataire d un appartement depuis 1an et demi et cela fait qques mois que j'ai constaté de l humidité dans plusieurs pièces dont la chambre, de plus j'ai des objets qui moisissent (chaussures, draps, garde robe,...). J'ai effectué toutes les démarches dans l ordre(signaler par tél, par recommandé, mise en demeure, enquête de salubrité, saisie du juge de paix) et nous passons mardi devant le juge de paix. Ma question est la suivante: que puis je exiger? En sachant que j'ai un bail de 3ans et que je souhaite pas le terminer vu la situation. Puis je demander des dommages et intérêts?une diminution du loyer? Une astreinte?
D avance merci de votre réponse
Répondre
 
 
# Infor Jeunes 24-01-2018 12:59
Bonjour Catherine,

Vous pouvez demander plusieurs choses différentes : vous pouvez d’emblée de jeux demander à ce que les travaux nécessaires à la mise aux normes en terme de sécurité et de salubrité soient réalisés dans les plus brefs délais (et si ce n’est pas le cas, de payer un astreinte), que le propriétaire vous paient des dommages et intérêts pour les affaires (meubles, vêtements, …) qui seraient abîmés voir inutilisable suite à l’humidité ou si vous avez des soucis de santé suite à cette insalubrité, mais également demander à ce qu’une diminution de loyer soit réalisée tant que le logement se trouve dans cet état.

C’est le juge de paix qui décidera quelle(s) sanction(s) sera/seront appliquées en fonction de la situation et des arguments qui auront été apporté par chacune des parties (vous et votre propriétaire).

Bien à vous,

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# Chelsolo 19-01-2018 17:12
Bonjour,
La résiliation de mon contrat de bail se termine après le préavis de 3 mois, le 28 février 2018.
L'état des lieux de sortie (il y en a eu un mais non détaillé, réalisé entre le bailleur et moi-même sans témoin aucun; exemple: "garage: "évier" fonctionne, radiateur fonctionne, porte en bon état". Toutes les pièces de la maison sont ainsi décrites dans l'état des lieux) se fait en théorie le 21 février; étant donné qu'il a toujours gardé la garantie locative de ses autres locataires souvent en défaut de paiement - ce qui n'est point notre cas, il m'a souvent menacé de m'expulser ou de garder ma garantie locative quand je quitterai les lieux; certes, ce sont des paroles, mais ...
Mon épouse et moi-même craignons un conflit le 21 février parce qu'il nous a écrit qu'il viendrait avec un expert; le peut-il alors que nous n'étions que 2 - lui et moi - à l'entrée? Comment vérifier si son "expert" est habilité à réaliser l'état des lieux de sortie?
Avant d'être informé que la maison était à nous, le propriétaire a demandé à voir nos revenus et leur source.
Etant sur la mutuelle, il m'a demandé pourquoi? (maladie génétique; cancers).
La maison regorge d'Eternit d'après-guerre, puis-je mettre ce fait en avant pour récupérer ma garantie?
Le contrat a été verbal pour commencer: nous avons eu les clés début décembre 2003, et enregistrés à la population juste avant les Fêtes; le propriétaire nous a proposé de ne pas payer décembre et janvier 2003 en échange de retaper son bien à nos frais, ce que nous avons fait; en effet, acculés, nous venions d'un appartement sinistré (7 novembre 2003, Cité Germinal, Résidence Camélia, les greniers ont flambés à cause de pots de peinture et solvants - nous habitions juste en-dessous, au 5ème étage, et des fumées de peinture brûlée, ce n'est pas très bon pour l'organisme d'un ancien cancéreux). Le 1er février 2004, le contrat de bail écrit, d'une durée de 9 ans, entrait en vigueur. Mon exemplaire original, seul, a été enregistré. Reconduit tacitement le 1er février 2013, et le 1er février 2016. Le contrat a été signé par 4 personnes: le propriétaire, ses 2 enfants majeurs et moi-même. Considérant la femme comme moins que rien, ma compagne n'a pas pu signer.
Le 21 août 2004, nous nous sommes mariés. Le propriétaire en a été avisé directement: il fut invité avec sa famille, puisque entre 2004 et 2007, l'entente était cordiale. Surtout quand il passait à l'improviste.
Les choses ont commencé à se gâter quand, en 2008, nous lui avons demandé de changer le châssis de l'ancienne serre attenante qui nous sert de cuisine, par un double vitrage.
Prévu dans le contrat de bail mais ignoré jusqu'alors, en 2009, 2010, 2011, il nous a indexé en prenant l'index de l'année précédente. Quand nous avons pris un avocat en 2011, pensant le booster pour changer les 2 châssis en simple vitrage par des double-vitrage, il a rectifié l'indexation et ça nous a coûté "bonbon"!
Fin janvier, je vais atteindre mes 60 ans, avec mes problèmes de santé, toujours sur la mutuelle, nous déménageons ... voir au début)
Comment pourrais-je procéder pour tenter de récupérer - même avec un mauvais arrangement - ma garantie locative? Puis-je lui faire pression avec Vinçotte (20A modifiés en 2009 en 30A par un responsable d'Intercommunal e au compteur, pas de disjoncteur différentiel - juste un bi-horaire; nous avons calculé les watts pendant toute la durée du bail, soit 14 ans)?
Puis-je faire pression avec l'amiante intérieur autant qu'extérieur (le toit de la salle-de-bain, c'est le toit de l'ancienne serre, en Eternit de 1946, démoussé à sec en 2012 pour réparations)?
Merci à vous.
Chelsolo
Répondre
 
 
# Infor Jeunes 24-01-2018 16:19
Bonjour Chelsolo,

A la sortie du logement, le locataire doit rendre le bien loué dans le même état qu’au 1er jour donc ce qui était repris dans l’état des lieux d’entrée. S’il n’y a pas eu d’état des lieux ou si celui-ci était incomplet, on considère que le logement a été loué dans l’état dans lequel où vous le restituez à la fin du bail. C’est au propriétaire de prouver par différents moyens que le logement n’est plus dans le même état qu’au début de la location.
Le propriétaire doit vous rendre votre garantie locative, sauf s’il y a eu des dégâts occasionnés au logement. Dans ces cas-là il est en droit de prendre sur la garantie locative le montant des frais des réparations qu’il doit effectuer.
En principe, il doit vous fournir un devis ou les détails de la réparation qu’il doit faire pour déterminer le montant qu’il reprendra sur votre garantie locative. Si l’état des lieux est fait par l’expert désigné par votre propriétaire vous pouvez contester son expertise en faisant une contre-expertis e. Votre propriétaire peut prendre son expert et vous le vôtre, chacune des parties devra payer seule son expert.
Si aucun accord n’est trouvé avec votre propriétaire ou qu’il ne veut pas vous fournir les détails de l’expertise, vous pouvez lui envoyer une lettre de mise en demeure de vous fournir ses documents sous peine de faire appel au juge de paix pour désigner un expert pour accomplir l’état des lieux de sortie et pour débloquer votre garantie locative. Vous pouvez également lui faire part de tous les problèmes et manquement durant votre location et lui indiquer que vous en ferez également part au juge de paix.
Vous trouverez en cas de conflit la procédure à suivre en justice de paix ci-dessus.

Bien à vous,

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# guillaume 19-01-2018 06:53
Bonjour, j’ai un souci avec mon bailleur,

Je suis locataire de son logement depuis le 2 décembre et nous avons fait l’état des lieux et signé un bail hors il s’est rendu compte qu’il avait édité un bail étudiant avec 9 mois à un an de bail pour un logement meublé (c’est un logement vide).

Il m’a dit qu’il était fatigué et malade et qu’il n’a pas fait attention donc il est parti avec les deux exemplaire en me disant qu’il aller en réédité un.

Pour l’heure je n’ai toujours pas mon exemplaire de bail, et en plus il est venu chez moi samedi pour « changer » un spot car il ne voulait pas que je le fasse mais en fait il y a un faux contact chose qu’il ne m’a pas stipulé lors de l’état des lieux plus la salle de bain qui fuyait à ma première douche et qu’il n’a toujours pas fini il doit changer les joints racleurs de porte (puis je le faire moi ?).

En pièce jointe ce qu’il a fait ce samedi en plus du spot (qui a ressauté ce matin) et le message qu’il m’a envoyé sans même un bonjour.

Ma question, c’est qu’elles sont c’est droit ? A-t-il le droit de regarder et fouiller comme ça chez moi et puis je « l’obliger » à requalifier le bail locatif ? Et enfin puis je « l’empêcher » de rentrer dans mon domicile suite à ce qu’il a fait ?
Hier, j’ai reçu de mon bailleur une mise en demeure sans demande évidente (juste des remarques et jugement sur ce qu’il a vue samedi) et non signée, est-elle valide ?

Cordialement
Répondre
 
 
# Infor Jeunes 23-01-2018 15:00
Bonjour guillaume,

Concernant votre contrat de bail :

Le propriétaire à l’obligation de vous fournir un exemplaire du contrat de bail. Il est également dans l’obligation de faire enregistrer le contrat de bail dans les 2 mois de la conclusion du contrat. Si il ne le fait pas dans ce délai, il devra sans doute payer une amende.
Si votre propriétaire ne l’a pas fait, vous pouvez (si vous le souhaitez) faire enregistrer le bail vous-même (dans ce cas, aucune amende ne vous sera réclamée puisqu’il s’agissait d’une obligation du propriétaire et non du locataire).
Pour pouvoir faire enregistrer le bail vous devrez cependant être en possession d’un exemplaire de celui-ci.

Si il y a une erreur dans le contrat, votre propriétaire doit modifier ce dernier et vous le faire signer le plus rapidement possible ainsi que vous fournir l’un des exemplaires de ce nouveau contrat de bail.
Si votre propriétaire ne réagit pas, vous avez la possibilité de lui envoyer par courrier recommandé une mise en demeure de modifier le contrat de bail et de le signer.

Concernant les « visites » du propriétaire :

Sachez que tant que le contrat de bail perdure, vous êtes chez vous et vous avez le droit de refuser que votre propriétaire entre dans votre logement et effectue des « visites » sans votre accord, ou même qu’il effectue des travaux sans votre consentement, …
Le propriétaire ne peut donc pas organiser des visites et s’introduire dans le logement sans avoir obtenu votre autorisation.

Concernant les « critiques » reçues de votre propriétaire vis-à-vis de l’arrangement de votre intérieur, cela n’a aucune valeur sachant qu’il n’avait pas le droit de s’introduire chez vous sans votre accord. ces remarques/criti ques n’auront de valeur qu’au moment de la restitution du logement. En effet, vous devrez à ce moment-là, remettre le logement dans l’état dans lequel vous l’avez « reçu ». Si ce n’est pas le cas, le propriétaire sera en droit de vous demander à payer les frais liés à la remise en état du bien.

En tant que locataire, vous ne pouvez pas non plus empêcher votre propriétaire d’exercer son droit de visite (Le droit de visite doit permettre au propriétaire de vérifier si vous remplissez bien vos obligations de locataire) sauf si celui-ci est abusif. Le propriétaire doit vous contacter pour pouvoir programmer avec vous des rendez-vous pour organiser la visite.

Concernant les éventuels travaux :

Dans un premier temps, vous pouvez rappeler à votre propriétaire les différents travaux qui sont à effectuer dans le bien loué. Dans le cas où il ne réagit pas, vous pouvez envoyer à votre propriétaire un courrier recommandé de mise en demeure d’effectuer les travaux qui lui reviennent.
Vous pouvez proposer à votre propriétaire d’effectuer vous-même les réparations, mais avant de pouvoir le faire, vous devrez obtenir l’accord de votre propriétaire. Dans le cas où vous effectuer vous-même les travaux, vous devrez également trouver un commun accord avec votre propriétaire en vue d’un éventuel remboursement des couts liés aux travaux.

En cas de conflit avec votre propriétaire, seul le juge de paix du lieu où se situe le bien loué sera compétent pour trancher votre litige.
Il prendra sa décision en fonction des différents arguments et preuves que vous et votre propriétaire apporterez.

Bien à vous,

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# Romain 18-01-2018 12:37
Bonjour,

Je suis locataire dans une très grande maison vétuste. les propiétaires vivent en Italie. Seulement la maison nous coute très chère car toute installation est très vieille. Nous en sommes a 350 euros de mazout par mois ,la facture d'éléctricité est triple par rapport à notre ancient logement( vieille taqque de caisson, vieux four, vieille installation et boler electrique.) Il ya peu nous avons eu une énorme facture d'eaux suite à la vétustée de la tuyauterie(les proprietaires sont intervenus)Les chassis sont mort et laisse donc passer l'air. Le toit de la veranda est percé, nous ne savons plus utilizer cette piece , j y ai pourtant ma machine et séchoir à lessive (je crains meme le court-circuit) et de l humidité envahit la chamber de mon fils asthmatqiue(nou s aérons chaques jours les lieux). Nous voudrions déménager. Sommes nous obliger de continuer notre baille ou avons nous des solutions? les proprietaries ne voudrons pas venir débloquer la cautions. Ceux-ci n'ont pas conscience que cette maison a besoin d'être rénovée. Que puis-je faire? je paye un loyer de 750 €/mois et je suis désemparée.

merci d'avance
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# Infor Jeunes 23-01-2018 12:38
Bonjour Romain,

Il faut tout d’abord ce référer à votre contrat de bail et à ce qui repris dans la loi lorsque l’on quitte un logement. Vous et le propriétaire êtes dans l’obligation de respecter les délais de préavis prévu par la loi pour mettre fin à votre contrat de bail.
Celle-ci prévoit des conditions de préavis à respecter par le locataire qui sont les suivantes :
- Si c’est un contrat de bail de courte durée de 1 à 3 ans:
* Lorsque le contrat de bail ne prévoit pas de conditions pour y mettre fin, le locataire doit partir à la date de fin du contrat (moyennant un préavis de 3 mois) ; ou
*Avant terme d’un commun accord avec le propriétaire.

- Si c’est un contrat de bail de 9 ans, il peut y mettre fin :
*d’un commun accord avec le propriétaire ; OU
* moyennant 3 mois de préavis avec une indemnité de : - 3 mois de loyer si vous partez au cours de la 1ère année, - 2 mois de loyer si vous partez au cours de la 2ème année, - 1 mois de loyer si vous partez au cours de la 3ème année .

Si vous devez payer des indemnités, car vous êtes encore dans les 3 premières années OU que vous constatez que le propriétaire n’a pas respecté certaines de ses obligations (logement non décente qui ne respecte pas les normes de sécurité, salubrité et d’hygiène), vous devez introduire une action auprès de juge de paix, pour qu’il mette fin à votre bail dès que possible sans indemnité et sans préavis.
La procédure d’action auprès du juge de paix est expliquée ci-dessus dans nos explications.
Vous pouvez également faire expertiser la maison pour preuve auprès de la justice de paix. Pour cela, vous pouvez faire appel au service du logement de votre région :
- En Région Bruxelloise : logement.brussels/.../...
- En région Wallonne : spw.wallonie.be/.../... .
Si vous désirez être suivis ou conseillé auprès d’un service juridique spécialisé en droit du bail vous pouvez prendre contact avec Atelier des droits sociaux : atelierdroitssociaux.be/.../.. . .

Bien à vous,

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# marjorie1902 18-01-2018 11:55
bonjour,
nous sommes locataires d'une maison.
mon compagnon est en médiation de dette.
a chaque fois que je paye mon loyer en retard c'est a dire par exemple le 19 au lieu du 10 du mois il me menace de nous mettrent dehors .
il me réclame sa caution sinon il me fait un renon or qu'il a recu un papier de la médiatrice en lui disant que mon compagnon est en médiation judiciaire .a t'il le droit de nous mettrent dehors quand il a envie.
Répondre
 
 
# Infor Jeunes 18-01-2018 16:39
Bonjour marjorie1902,

Non, votre propriétaire ne peut pas décider de lui-même du jour au lendemain de vous expulser de votre logement. En effet, si votre propriétaire souhaite vous expulser, il devra introduire une procédure d’expulsion auprès du juge de paix du lieu où se situe le bien loué.
Pour que cette demande d’expulsion aboutisse, il faudra avant tout que les arguments que votre propriétaire fournira soient sérieux (ex : arriérés de loyer (sans paiement), dégradation du bien, …). Pour que l’expulsion ait lieu, il faudra obligatoirement avoir un jugement rendu par le juge de paix.

C’est le juge de paix qui tranchera le litige et qui prendra la décision d’entamer ou non une procédure d’expulsions en fonction des arguments et des preuves apportées par vous et par votre propriétaire. Dans votre cas, vous pouvez bien sur utiliser les papiers rédigés par le service de médiation de dette comme preuve de votre bonne foi.

Vous trouverez toutes les explications sur la procédure et les démarches à effectuer en vue d’une expulsion de votre locataire plus haut sur cette page.

En cas de litige avec votre propriétaire (que ce soit concernant la caution, les loyer impayés, …) seul le juge de paix, du lieu où se situe le bien que vous louez, sera compétent pour trancher vos conflits.

Bien à vous,

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# Barbe 17-01-2018 21:00
Bonjour, je m'adresse à vous car j'ai un litige avec mon propriétaire... Voilà le probléme j'ai cassé un peit équaire du haut de sa cabine de douche mais ça douche fonction, mais voilà il me demande de lui rembourser sa douche complete de la somme de 450 euro car pour lui de le reparer c'est pas possible..Pouve z vous me dire s'il a le droit de me réclamer cette somme de plus je ne sais même pas si la douche en question coûte se prix vu qu'il n'a plus de facture à prouver? En attende d'avoir un mail de votre part pour m'éclaicir car il va prendre les sous de ma caution. Merci
Répondre
 
 
# Infor Jeunes 22-01-2018 11:25
Bonjour Barbe,

À la sortie du logement, le locataire doit rendre le bien loué dans le même état qu’au 1er jour. Nous ne pouvons vous dire le prix de ce type de réparation. Vous devez vous adresser à un installateur.
S’il y a eu des dégâts occasionnés au logement, le propriétaire est en droit de prendre sur la garantie locative le montant des frais des réparations qu’il doit effectuer.
En principe, il doit vous fournir un devis ou les détails de la réparation qu’il doit faire pour déterminer le montant qu’il reprendra sur votre garantie locative. Il doit donc vous fournir un devis. Vous êtes également en droit de demander un devis vous-même à un réparateur et d’entreprendre la réparation pour lui rendre le bien dans l’état de départ. S’il n’y a aucune réaction de la part du propriétaire, vous pouvez lui envoyer une lettre de mise en demeure de vous fournir ses documents sous peine de faire appel au juge de paix. Vous trouverez les explications sur les procédures auprès du juge de paix ci-dessus sur notre page.

Bien à vous,

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# Alex 01-12-2017 13:50
Bonjour ,

Pourriez-vous m'aiguiller concernant une situation en matière de logement.
Je m'occupe d'une patiente atteinte d'une maladie grave, elle vit dans un appartement depuis 15 ans, son propriétaire lui a envoyé un recommandé afin de résilier le contrat de bail , Madame devrait quitter pour le 31/03/2018.
Madame est malade ; suit des traitements lourds. Quelles sont les démarches à entreprendre pour que Madame puisse rester plus longtempps?

Merci

Alexandra
Répondre
 
 
# Infor Jeunes 04-12-2017 15:20
Bonjour Alex,

Si le propriétaire à respecter les délais de préavis, prévus dans le contrat et dans la loi elle ne pourra pas se retourner contre lui. Après une période de 9 ans de bail, s’il n’est pas mis fin au bail, il est prorogé à chaque fois pour une durée de 3 ans, aux même conditions. Cette dame est donc actuellement dans un contrat de bail de longue durée supérieur à 9 ans. Pour mettre fin à ce type de contrat, le propriétaire doit respecter les délais de préavis mentionnés par la loi et également repris dans le contrat de bail de la dame. Le propriétaire peut y mettre fin :
- sans motif, à chaque triennat (période de 3ans), mais avec un préavis de 6 mois;
- pour effectuer des travaux, à chaque triennat, mais avec un préavis de 6 mois;
- pour occuper personnellement le bien loué, à tout moment, mais avec un préavis de 6 mois.

Cependant, elle peut demander au propriétaire une prorogation (prolongation) de son contrat de bail s’il lui est impossible de quitter le logement dans l’immédiat. Si le propriétaire n’accepte pas sa demande elle devra faire appel au juge de paix pour qu’il détermine si cela peut lui être ou non accorder. Pour obtenir un exemple de prorogation et des informations complémentaires sur cette procédure vous prouverez consulter ce document atelierdroitssociaux.be/.../.. . et prendre contact avec ce service juridique : Atelier des droits sociaux – Service droit du bail : 02/512.71.57-02 /512.02.90 - www.atelierdroitssociaux.be.

Bien à vous,

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# Marie-charlotte 01-12-2017 08:05
Bonjour. Nous louons un appartement depuis plu d'un an maintenant. Le premier hiver passé dans celui-ci nous a fait découvrir qu'il était très humide. Humidité et moisissure dans notre chambre. A savoir que la chambre est reliée à un couloir et à une salle de bain qui ne comporte pas d'extracteur d'air, ce qui n'arrange rien.
L'année passée nous en avons informer oralement nos propriétaires qui nous ont juste conseillés d'aérer.
Cet hiver, cela recommence pourtant nous aérons toutes les pièces, nous avons fait l'achat d'absorbeurs d'humidité qui se remplissent très vite et nous avons acheté également un petit chauffage car celui dans la chambre est à électricité directe et nous payons déjà énormément. Il y a de la buée continuellement sur toutes les fenêtres, le plâtre qui se décolle sur les pourtours de celles-ci. Nous avons dés lors envoyé une lettre aux propriétaires qui ne réagissent pas donc nous sommes passés au recommandé sans grand effet non plus. Nous ne voulons pas qu'ils nous reprochent les dégâts. Que pouvons nous faire de plus?
Nous avons gardés les preuves des lettres, recommandés, photos et achats...
un grand merci.
Répondre
 
 
# Infor Jeunes 04-12-2017 11:26
Bonjour Marie-charlotte,

Le propriétaire à l’obligation de permettre au locataire d’utiliser le bien et ce durant toute la durée du bail. S’il y a des problèmes d’humidité (qui ne sont pas dû à un mauvais entretien du bien loué) il doit effectuer les travaux nécessaires pour que vous puissiez vivre sainement et paisiblement dans le bien.

Si le bien que vous louez n’est pas aux normes de sécurité et de salubrité vous avez plusieurs possibilités :

-Dans un premier temps, vous pouviez (comme vous l’avez fait), prévenir le propriétaire des problèmes d’humidité présents dans le logement, et éventuellement lui rappeler que dans ce genre de cas, il doit effectuer les travaux pour mettre le logement aux normes. Si aucun accord à l’amiable n’était possible avec votre propriétaire, vous pouviez, en effet, lui envoyer un courrier recommander lui demandant d’effectuer les travaux nécessaires.

-Si le propriétaire ne réagit pas, ou qu’il refuse d’effectuer les travaux vous êtes en droit de vous rendre auprès de votre commune afin de demander à ce qu’une enquête soit réalisée. Attention, toutes les communes n’ont pas reçu cette compétence de la région, nous vous conseillons de vous renseigner directement auprès de votre commune pour savoir si celle-ci est compétente ou non). Celle-ci peut être compétente pour les problèmes de logement liés à l'hygiène, à la santé publique et à la sûreté. Le bourgmestre de votre commune peut notamment prendre un arrêté ordonnant que des travaux soient réalisés, que le bien soit démolit, ou encore pour interdire l’occupation du bien, ...
Certaines communes peuvent également effectuer des enquêtes de salubrité.

-Vous pouvez également porter plainte en fonction de la région dans laquelle vous habitez : auprès de la direction de l’inspection régionale du logement si vous êtes sur Bruxelles ou auprès de la Région wallonne si vous êtes en Wallonie. Vous trouverez davantage d’explication concernant la règlementation wallonne sur le logement sur le site suivant : www.wallonie.be/.../20486 vous y trouverez également les coordonnées du service salubrité de la Région Wallonne.

En cas de conflit avec le propriétaire ça reste le juge de paix du lieu où se situe le bien loué qui est compétent pour trancher tous litiges liés au logement.
Ce dernier prendra ses décisions en fonction des preuves et des arguments apportés par chacune des parties.

En cas de besoin, si vous souhaitez des conseils juridiques plus pointus ou si vous désirez un accompagnement dans vos démarches vous pouvez vous adresser aux organismes suivants :
-Si vous êtes sur Bruxelles, vous pouvez contacter l’Atelier des droits sociaux : 02/512.02.90 ou au 02/512.71.57, site www.atelierdroitssociaux.be/
-Si vous êtes en région wallonne, vous pouvez contacter Solidarité nouvelle en région wallonne 071/30.36.77, , site www.solidaritesnouvelles.org/
Bien à vous,

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# Marie 30-11-2017 12:58
Bonjour, nous louons un appartement dans la région de Zaventem depuis le mois d'août et nous avons remarquer il y a quelques semaines que le chauffage est était pendant la nuit. Nous en avons fait part de cela par téléphone à la propriétaire qui était tout à fait au courant car elle nous a indiqué que celui-ci était éteint de 23h à 6h du matin et que c'était normal, que c'était dans la loi et qu'il fallait mettre le chauffage plus fort le soir pour que la chaleur reste pendant la nuit. On s'est renseigné à la commune et il n'y a aucune loi de ce genre. Elle est propriétaire de tout l'immeuble de 5 appartements. Il n'y a qu'une seule citerne à mazout dans le local technique qui est fermé à clé par la propriétaire. Nous lui avons adressé une lettre recommandée pour que la situation soit réglée au plus vite car dans le contrat il n'est indiqué nulle part que le chauffage est pour une consommation limitée. Nous payons un forfait de 100€ par mois pour le chauffage comme indiqué dans le contrat de bail mais nous sommes sans chauffage pendant 7 heures la nuit. Nous avons un enfant de 2 ans qui dort seul dans sa chambre en plus de cela les châssis sont très mal isolés. Elle fait part de notre lettre à son avocat qui nous fait la remarque que nous sommes les seuls locataires à nous plaindre et que cela nous avait été dit (soit disant), que la propriétaire veut bien changer les heures de fermeture du chauffage de 24h à 5h du matin moyennant une augmentation du forfait et si les autres locataires sont d'accord. Nous leur avons adressé encore une lettre recommandée (à l'avocat et au propriétaire) qu'ils nous remettent une preuve que cela peut avoir lieu, qu'il n'y avait ni dans le contrat de bail de tel propos, ni un règlement d'intérieur que le chauffage pouvait être éteint pendant certaines heures de la nuit, que nous n'étions pas au courant de cela ni part écrit ni oralement. J'ai bien sûr contesté et demandé que cette situation soit réglée au plus vite. Nous attendons leur réaction mais nous ne savons pas comment procéder pour la suite et à qui nous adresser pour aller plus loin. Nous ne pouvons pas mettre la santé de notre enfant en danger en mettant le chauffage plus fort avant 23h alors qu'elle dort déjà à 21h, on l'a fait une fois, on l'a retrouvé tout mouillé car il faisait trop chaud, cela est très mal saint et nous ne savons pas à qui nous retourner car nous n'avons pas les moyens de prendre un avocat.
Nous vous remercions pour votre réponse.
Bien à vous,
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# Mario 28-11-2017 21:12
Bonsoir,avec ma femme et mes 3 enfants 10,2,et 7 mois nous vivons dans un superbe appartement à première vue, nous avons emménagé au mois d'avril 2017 des que nous sommes rentrés dans l'appartement, nous avons fait savoir par mail au propriétaire que l'appartement avais un fort taux d'humidité et divers autres soucis, celui ci nous a répondu que c'est du au anciens locataires qui n' auraient pas l'appartement, se que nous avons fait d'avril à fin septembre sans que le problème ne change après l'avoir interpellé mainte fois et voyant les murs de la cage au premier étage se couvrir de moisissures, j'ai décidé de bloquer le loyer au mois d'octobre, son loyer est bloquer sur mon compte, il nous a mis en demeure de payer via des avocats, mes enfants viennent entre dans une maison remplie d'humidité sans chauffage enfin si quand il fonctionne problème récurrent depuis le mois d'avril pourriez vous m'aider s'il vous plaît j'avoue être perdu surtout par rapport à ma famille. Que dois je faire ?
Répondre
 
 
# Infor Jeunes 30-11-2017 11:32
Bonjour Mario,
Il faut tout d'abord garder le maximum de preuves des problèmes d'humidité présent dans l'appartement comme des photos par exemple, des factures de nettoyage, etc…
Si vous ne l’avez pas encore fait, il faut envoyer une lettre recommandée au propriétaire listant les problèmes qui se posent et le mettant en demeure d’effectuer les travaux. Vous pouvez éventuellement faire pression sur lui en indiquant que ces problèmes d'humidité provoquent l'insalubrité de l'appartement et que vous vous voyez dans l'obligation d'avertir le Service d'inspection régional du logement du SPRB ou le Service salubrité de la Région wallonne. Les logements loués doivent respecter le code du logement notamment en matière de salubrité. Ce service peut prendre différentes mesures: faire payer une amende administrative au propriétaire, faire une mise en demeure d'effectuer des travaux, etc... En général, les propriétaires qui ne respectent pas ces règles, n'aiment pas que le Service d'inspection vérifie leur logement, il est donc possible que cela suffise pour aider à trouver un accord.
- A Bruxelles : Service public régional de Bruxelles - Direction de l’Inspection régionale du Logement- Guichet: CCN Gare du Nord Rue du Progrès, 80 1035 Bruxelles - 02/204 12.80 (lundi, mercredi et vendredi de 9h00 à 12h) - sels - logement.brussels/.../... .
- En Wallonie, l’enquête de salubrité est réalisée par la commune (le bourgmestre) où se situe votre logement, lorsqu'elle a obtenu la compétence pour le faire, ou, si votre commune n'est pas compétente, par la Région wallonne.
Sinon, ce type de litige se règle en justice de paix mais comme indiqué au début du mail, dans ce cas gardez bien toutes les preuves à montrer au juge de paix pour prouver que ce n’est pas vous qui êtes à l’origine de cette humidité.

Si besoin, nous vous conseillons de vous faire aider par un service spécialisé dans ces questions :
- à Bruxelles : Atelier des droits sociaux www.atelierdroitssociaux.be Rue de la Porte Rouge, 4 1000 Bruxelles 02/512.71.57-51 2.02.90 - Permanences téléphonique : lu de 13h à 16h, je de 9h à 12h et de 13h à 16h, ve de 9h à 12h; Uniquement sur place sans rdv : lu de 16h à 20h; Uniquement sur place: lu de 16h à 20h
- Solidarités nouvelles région wallonne www.solidaritesnouvelles.org 071/30.36.77 Permanence d'accueil: 2èmes lundi du mois à 14h à Charleroi ou à Liège 1ers lundis du mois à 14h

Bien à vous

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# Picard 28-11-2017 18:13
Bonjour, je vous contacte car ma compagne et moi avons quitté notre logement (kot étudiant) dans une résidence à Namur, et nous nous retrouvons avec un décompte de charge de 2300 euros. Nous pensons qu'il est peu probable que notre consommation soit aussi élevé, que pouvons nous faire dans ce cas ci? A savoir que c'est l'électricité qui fait exploser la facture.
Répondre
 
 
# Infor Jeunes 30-11-2017 11:00
Bonjour Picard,
En ce qui concerne les charges, soit elles sont fixées forfaitairement soit elles correspondent à des dépenses réelles.
Si les charges sont réelles, le locataire verse une provision comme avance sur le paiement des charges réelles. Chaque année, la différence entre le montant total des provisions versées et des dépenses réelles est calculée. En fonction de ce décompte, le locataire récupère ou complète le montant des charges qui correspondront ainsi exactement à ce qu’il a consommé. Si votre contrat prévoit ce type de paiement des charges, le propriétaire doit vous envoyer les preuves des dépenses (facture d’électricité, d’eau, relevé des compteurs, etc…). S’il ne peut prouver votre consommation, vous pouvez évidemment contester les montants réclamés.
Pour les charges forfaitaires, le locataire paie le montant fixé dans le contrat (lequel doit bien mentionner le terme "forfait"). Ce montant correspond à une appréciation globale et ne varie pas d’un mois à l’autre. Aucun décompte de charges n´est effectué ; par conséquent, chacune des parties assume le risque de payer trop ou pas assez de charges.

Bien à vous

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# Valerie 22-11-2017 13:52
Bonjour,
Je vais essayer d'être claire dans mon explication. Nous avons acheté il y a 3 ans une grande maison que nous avons "coupée" en deux pour en faire deux petites habitations. Nous avons rénové la première et l'avons mise en location ( locataires dedans depuis 1 an). Maintenant, forcément, nous nous occupons des travaux dans la deuxième partie. La maison est maintenant transformée en deux maisons mitoyennes ( pas appartement).No us recevons régulièrement des messages de plainte des locataires pour le bruit dû aux travaux. Hors, nous respectons des horaires corrects et nous n'y travaillons que quelques jours semaine. Nous sommes très surpris par le ton de leur message, alors,que honnêtement,nou s leur louons une maison neuve et répondons toujours à leurs demandes. Nous n'avons même pas encore indexé leur loyer pour faire passer ces désagréments . Quels sont nos droits pour un peu les "calmer"? Surtout qu'en emménageant, ils savaient très bien que des travaux auront lieu à côté ...
Un grand merci.
Répondre
 
 
# Infor Jeunes 23-11-2017 14:10
Bonjour Valérie,
La situation est ici un peu particulière puisqu'il s'agit de travaux dans la maison mitoyenne de celle de vos locataires.
En ce qui concerne les nuisances, on considère généralement que lorsqu'il y a des travaux, le propriétaire doit veiller à limiter les nuisances pour que le locataire des lieux puisse jouir du bien normalement mais il s'agit alors de travaux dans son propre logement. Il doit, par exemple, veiller à ce que les travaux soient effectués à des heures décentes, choisir l’option la moins gênante pour le locataire, etc.
Si ce n’est pas le cas, le locataire peut demander un dédommagement auprès du juge de paix. En fonction des circonstances, le juge l'accordera ou non. C'est peut-être ce que votre locataire essaye d'obtenir. Avez-vous une preuve écrite, ou y a t'il une clause ou quelque chose d'indiqué dans son contrat de bail par rapport à ces travaux?
Nous vous conseillons de contacter un service spécialisé dans ses questions:
- à Bruxelles: Atelier des droits sociaux atelierdroitssociaux.be/.../.. .
- hors Bruxelles: Solidarités nouvelles www.solidaritesnouvelles.org/. ../
Bien à vous

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# Tracy 20-11-2017 17:22
Bonjour,

J'écris ce message parce que je suis dans un grand désarroi et je ne sais pas à qui demander de l'aide.

Mon mari, notre petit garçon de 2 ans et moi-même nous sommes installé en Belgique il y a 5 mois. Nous sommes très heureux de ce petit pays accueillant mais nous avons maintenant un gros souci à cause d'une agence immobilière.

Nous avons loué un bien situé dans la commune de Ixelles à Bruxelles, par l'intermédiaire d'une grande agence immobilière belge. Le contrat était prévu de longue durée, avec une première durée de 12 mois (premier contrat de courte durée de 12 mois fermes, transformé automatiquement en longue durée aux conditions belges 3-6-9).

Nous nous sommes installé et 4 mois après le début du contrat de location, le propriétaire nous a annoncé que le bien est mis en vente! Le propriétaire vend les différents biens qu'il possède. L'agence nous a garanti notre séjour jusqu'à la fin des 12 premiers mois (merci quand même!!) et une certaine "paix" car "un bien de se vend pas si vite".

A partir du jour suivant, sans nous demander notre autorisation, l'agence et diverses sociétés mandatées par l'agence nous ont aussitôt inondé d'appels et d'emails, pour des photographies intérieures, état de la propriété, et d'innombrables rendez-vous pour visites etc.

Nous avons autorisé la venue d'un photographe uniquement pour des photos extérieurs, mais refusé la prise de photos de nos biens personnels. En effet, l'agence dispose d'une série de photos utilisées lors de la mise en location il y a 6 mois, quand le bien était vide.

Il est difficile de penser que le propriétaire et/ou l'agence ne savaient pas qu'ils allaient vendre le bien il y a 6 mois...

Même lorsque nous sommes en voyage, pendant les jours feriés, ces organisations continuent à nous appeler sans cesse. Au travail, en réunions, en voyage, quand la petit dort enfin etc.

La situation est pénible car mon mari travaille mais est atteint d'une maladie musculaire intraitable, doit rester couché de nombreuses heures, la gestion d'un petit bout de chou n'est pas toujours facile, je travaille à la maison toute la semaine, et…. je suis enceinte.

Je ne veux pas perdre notre deuxième et dernier enfant à cause du stress. Je ne veux pas que mon mari perde son travail.

L'agence est très désagréable, insistante, et menace d'utiliser des copie de clés en leur possession. Ils appellent et hurlent au téléphone.

Je ne comprends pas pourquoi nous sommes traités de cette manière.

Travailler et vivre dans ces conditions, devoir chercher un nouvel endroit, et penser que je vais déménager proche de l'accouchement est vraiment pénible.

Malheureusement, il semble que le droit belge autorise les visites d'un bien en location, mais je ne pense pas qu'il soit raisonnable qu'une agence établisse un contrat de location de longue durée pour vendre le bien 4 mois plus tard.

Pourriez-vous me confirmer que des visites ne peuvent être organisées qu'avec notre consentement et sous nos conditions? (notifiées à l'avance, jours/horaires, l'un de nous présent, pas de photos, pas de fenêtre/portes laissées ouvertes, pas de salissures etc)

Par ailleurs, confirmer qu'un photographe n'a pas le droit de venir dans la propriété photographier nos biens personnels pour ensuite les publier sur internet?

Ou à défaut, m'orienter vers un avocat spécialisé dans la région de Bruxelles? Nous avons des moyens financiers relatifs mais je souhaite protéger notre vie de famille tout simple, tout simplement. Je cherche un moyen d'avoir la vie tranquille pendant les 6 prochains mois, celle que nous avions convenu lors de la signature du bail.

Je vous en serai vraiment très reconnaissante!

Tracy depuis 1050 Ixelles.
Répondre
 
 
# Infor Jeunes 22-11-2017 16:47
Bonjour Tracy ,

Le propriétaire (ou l'agence immobilière ou tous autres services mandatés) par votre propriétaire ne peut pas rentrer dans votre logement à tout moment, il doit respecter votre vie privée, mais il garde tout de même un droit de visite qui est limité.
Pour exercer ce droit de visite il doit avoir votre autorisation et le jour et l’heure de visite doivent être définis.
Ces visites doivent être justifiées pour des raisons bien précises :
- pour vérifier l’évolution de travaux qui ont été entrepris par lui ou le locataire
- s’il désire faire visiter l’appartement par un futur locataire ou propriétaire. Vous ne pouvez pas empêcher votre propriétaire d’exercer ce droit de visite.
- pour une réparation urgente ou demandée par le locataire Il a droit à 1 ou 2 visites max. par an sans votre accord (principalement pour vérifier si vous remplissez certaines obligations ou en cas d’urgence incendie, fuite d’eau,…).

Il n’existe aucune règlementation sur la prise de photos d’un bien occupé dans le cadre d’une vente.
Cependant, il y a lieu d’appliquer le principe de base de la visite (il ne peut pas rentrer dans le bien loué à sa guise, car ce serait une violation de domicile). Donc s’il y a accord entre vous et le propriétaire des photos peuvent être pris, vous pouvez donc organiser cela avec lui.

Si vous refusez qu’il exerce son droit de visite et donc de prendre en photo de l’intérieur de l’appartement, vous, ainsi que le propriétaire devrez faire appel au juge de paix du lieu où se situe le bien loué pour régler votre conflit. C’est lui qui sera compétent pour trancher la question du droit de visite et en fixer les modalités pour les prises de photos. ( Attention, un juge de paix peut trouver abusif votre refus, si vous n’avez pas d’arguments légitimes justifiant votre refus et le non-respect de votre vie privée s’il fait des photos de son propre bien pour le mettre en vente).

Nous vous conseillons de prendre contact, de préférence par téléphone, avec ce service juridique, gratuit, spécialisé en droit du bail : ATELIER DES DROITS SOCIAUX - 02/512.71.57- 02/512.02.90 – www.atelierdroitssociaux.be . Ils ont une permanence téléphonique le lundi de 13h à 16h, le jeudi de 9h à 12h et de 13h à 16h et le vendredi de 9h à 12h.

Bien à vous,

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# Thomas 20-11-2017 15:48
Bonjour,

Je suis locataire dans une maison à deux façades qui compte quatre appartements. Aujourd'hui je tombe sur un mot du propriétaire affiché dans les communs, s'adressant à l'ensemble des locataires.

Ce mot nous signale la présence d'encombrants en grande quantité dans les communs, la cave pour être plus exact qui n'est pas fréquentée. Et nous rappelle comme cité dans les baux qu'il est interdit de stocker des encombrants dans les communs.

Il nous prévient que le 22/11/2107 une société se chargera de retirer tous les encombrants et que la facture sera à la charge de tous les locataires.

Hors rien ne m'appartient. Puis-je faire quelque chose pour éviter cela?

Merci.
Répondre
 
 
# Infor Jeunes 21-11-2017 16:22
Bonjour Thomas,

Il n 'y pas de réglementation face à cela.
Vous devez donc voir avec vos voisins à qui appartient ces encombrants et lui demander de les retirer avant que le propriétaire ne fasse le nécessaire.
Sinon, vous devrez prouver à votre propriétaire que cela ne vous appartient pas pour qu'il ne vous le facture pas.
S'il ne prend pas en compte vos preuves vous devez alors faire appel au juge de paix pour régler le conflit.

Bien à vous,

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# Zang 17-11-2017 16:18
Bonjour
On a plusieurs souci avec notre propriétaire par rapport de loyer. On est 3 studiente dans un logement et On loue seulement une chambre. Tout d'abord, il veux augmenter le loyer à partir de mai 2017 mais il nous prévoit en septembre 2017 par mail et il nous demande de payer le différence de prix à partir de mai 2017. Sachant que il ne nous demande pas de renouveller notre contrat , on ne sais pas s'il faut payer la différence ou pas . S'il veux augmenter le loyer , c'est obligé de renouveller le contrat ou pas parce que c'est renouvelables par tacite .
Ensuite, il a demandé une femme de ménage à venir en notre séjours d'été sans nous prévenir et il nous demande de le payer dans la rentrée d'école (apres un mois ) . Vue que l'on loue seulement la chambre , les charges en commun sont deja y compris dans le loyer , on ne sais pas s'il a le droit de demander plus. Pouvez vous nous consulter et on vous remercie d'avance Pour votre aide.
Répondre
 
 
# Infor Jeunes 21-11-2017 16:09
Bonjour Zang,

Un propriétaire ne peut pas demander une augmentation ou indexer votre loyer sans respecter les obligations légales. Il ne doit pas refaire un nouveau contrat, mais un avenant à l'ancien contrat si nécessaire.
Il y a une différence entre une indexation et une révision (augmentation ou diminution) du loyer, de plus cela dépend également du type de contrat de bail que vous avez signé.
Si vous avez signé un contrat de bail de résidence principale :
- Une indexation est possible que s’il est prévu dans le contrat de bail. L’indexation n’est pas automatique. Elle doit être demandée par le propriétaire, par écrit au plus tôt à la date anniversaire du contrat de bail c’est-à-dire la date à laquelle le locataire est rentré dans le logement. L’indexation du loyer d'un bail de résidence principale n'est pas possible pour les baux qui sont conclus oralement (sauf ceux conclus avant le 31 mai 1997). Le bail verbal (contrat verbal) est soumis aux dispositions du bail de résidence principale. Voir comment calculer et plus d’info.: statbel.fgov.be/.../... .
- Pour la révision du loyer les dispositions prévoient que tous les autres contrats conclus après le 28 février 1991, le loyer peut être révisé soit d'un commun accord entre le locataire et le propriétaire ou via le juge de paix. Pour être valable, si c'est d'un commun accord, le propriétaire doit demander l’accord au locataire sur le montant entre le 9ème et le 6ème mois qui précède la fin d'un triennat (période de 3 ans). Si le locataire est d'accord alors le nouveau montant du loyer sera en vigueur le 1er jour du triennat suivant. Si le locataire n’est pas d'accord alors, le propriétaire doit introduire une action auprès du juge de paix pour demander l’augmentation du loyer.
Si vous avez signé un contrat de droit commun donc " kot étudiant" :
- Pour une indexation, il doit respect les mêmes conditions que pour le contrat de bail de résidence principale.
- Si c'est une augmentation il n'y a pas de règles spécifiques. Le propriétaire peut prévoir une augmentation du loyer entre chaque contrat de bail toutefois, si le bail est reconduit tacitement il également reconduit avec les mêmes conditions. Le propriétaire avec l'accord des locataires peut également décider d'augmenter le loyer en cours de bail.
Il faudra pour cela l'accord des deux parties.

Attention, les parties communes sont, dans la plus part des contrats, considérées comme étant les cages d'escalier, les couloirs, ascenseurs, éléctricité... que tous les locataires d'un immeuble utilisent. Au point de vue des charges vous devez vous référer à votre contrat de bail, si celui-ci prévoit la répartition de celles-ci dont le nettoyage de l'espace commun que vous partagez dans l'appartement avec vos colocataires, il ne peut vous le facturer 2 fois puisque cela fait déjà partie dans vos charges.

Vous devez envoyer une lettre recommander à votre propriétaire en lui expliquant que vous êtes renseigné sur vos droits et qu’il doit respecter les conditions légales. S’il n'est pas d’accord avec vous, vous devez vous rendre auprès du juge de paix de votre commune pour régler le conflit.

Bien à vous,

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# Monique 15-11-2017 22:16
Bonjour
J'ai un litige locatif avec ma propriétaire qui augmente les charges impunément,sans que cela soit acté dans mon bail. Je lui dois également deux mois de loyer datant de 2016. Je versé régulièrement mon loyer, mais ne peux pas rembourser tout de suite ces deux loyers. La propriétaire à aussi le juge de paix et j'ai été convoquée à l'audience. J'ai informé le juge de mon entrée qqes jours avant cette audience à l'hôpital pour une intervention.
Et demander une remise d'audience.
Je suis handicapée et j'ai un bail de 9 ans.
Pouvez-vous me conseiller ?
Je vous remercie d'avance de me contacter
Répondre
 
 
# Infor Jeunes 16-11-2017 15:45
Bonjour Monique,
En ce qui concerne les charges, soit elles sont fixées forfaitairement soit elles correspondent à des dépenses réelles.
Si les charges sont réelles, le locataire verse une provision comme avance sur le paiement des charges réelles. Chaque année, la différence entre le montant total des provisions versées et des dépenses réelles est calculée. En fonction de ce décompte, le locataire récupère ou complète le montant des charges qui correspondront ainsi exactement à ce qu’il a consommé.
Pour les charges forfaitaires, le locataire paie le montant fixé dans le contrat (lequel doit bien mentionner le terme "forfait"). Ce montant correspond à une appréciation globale et ne varie pas d’un mois à l’autre. Aucun décompte de charges n´est effectué ; par conséquent, chacune des parties assume le risque de payer trop ou pas assez de charges.
En cours de contrat, la propriétaire ne peut changer le montant des charges ou en rajouter.
En ce qui concerne les loyers impayés et comme vous êtes convoquée en justice de paix, vous devrez faire une proposition de remboursement.

Bien à vous

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# Bydick 12-11-2017 15:05
Bonjour,

Mon propriétaire veut vendre son appartement. Il m'a fait 2 baux. Le 1er pour une durée d'un an et un deuxième de 3 ans. Est-ce que ces deux baux s'additionnent? Dans ce cas, est-ce que je fais parti du contrat 3 6 9ans? Si oui, j'ai lu que mon propriétaire doit donner un préavis de 6 mois + indemnités.
Ou est-ce que je fais parti d'un bail à courte durée? Dans ce cas là, il me semble qu'il ne peut pas casser le bail avant son terme. D'un autre côté, j'ai cru lire qu'un bail de courte durée ne pouvait pas excéder + de 3 ans.
Merci d'avance pour votre aide.
Répondre
 
 
# Infor Jeunes 14-11-2017 13:58
Bonjour Bydick,
Pouvez-vous nous préciser quelles sont les dates de vos baux, s’agit-il bien de 2 baux pur des périodes différentes ?

Bien à vous

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# rudy 11-11-2017 21:59
bonjour
je loue une maison a une famille dont le bail ce terminais le 01.10.2017 si l un ou l autre le donnais . cela faisais 2 ans que il étaient dedans , j ai envoyé plusieurs recommander car après 2 ans pas de caution de paye et l indexation par la même occasion . je viens d apprendre que la famille a quitte les lieux sans me prévenir cela fais 1 semaine . renseignement pris auprès des voisin et l agent de quarter . les clefs ne m on pas été remise et je n ai tjs pas eu de contacte de leurs part , je leurs ai moi même sonne de la semaine . le mari m as confirmer que il étais parti et que oui je pouvais avoir les clefs jeudi mais aimerais les récupéré avant pour voir l état de la maison et la relouer . que puis je faire pour cela et quelle son mes droit ? je pense allez ce lundi a la police et venir avec un avocat et un huissier et serrurier ? puis je le faire ? si je ne reçois pas les clefs en retour du courrier ou autre de leurs parts dois je attendre une procédure pour relouer ma maison ? merci de votre aide

je
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# Infor Jeunes 14-11-2017 13:08
Bonjour Rudy,
Pour répondre à vos différentes questions
- Si vos locataires avaient signé un bail de courte durée se terminant le 1/10/2017, le contrat pouvait être résilié mais vos locataires étaient dans l’obligation de vous notifier un congé 3 mois avant l’échéance. Vos locataires ne vous ayant visiblement signifié aucun congé, le bail initial se poursuit et devient un bail de 9 ans ce qui change les délais de préavis qu’ils auraient dû vous donner.
- En ce qui concerne la garantie locative, si elle était prévue dans le contrat, le locataire devait évidemment la payer, cela permet au propriétaire de ne pas être démuni si le locataire ne répare pas les dégâts locatifs. Vous étiez en droit de ne pas lui donner les clés tant qu’il n’avait pas payé. Maintenant évidemment vous n’avez pas cette garantie, s’il y a des dégâts locatifs, vous devrez régler le litige en justice de paix.
- Vous pouvez évidemment faire appel à un huissier mais c’est votre maison et vous avez le droit d’y entrer.
- Vous avez tout à fait le droit de relouer votre maison mais vos locataires n’ont clairement pas respecté les procédures. Si vous voulez obtenir un dédommagement, ce type de litiges se règle en justice de paix. Gardez bien toutes les preuves : photos des lieux, facture d’un huissier, etc…

Bien à vous

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# ElodieThomas 09-11-2017 18:19
Nous sommes actuellement locataires depuis un peu plus de deux ans d'un appartement mis en vente depuis 6 mois. (contrat 9 ans, terme 1er aout 2024)
Nous leur donnons des plages horaires variées (en moyenne 3 plages horaires de 2h dont une le week-end).
Le problème c'est que nous avons un enfant en bas âge (9 mois) qui va dormir à 19h, nous ne pouvons donc pas laisser la possibilité de visiter le bien après cette heure.
Le propriétaire devient de plus en plus insistant et nous fait comprendre que nous sommes en tord. (Il nous dit que notre enfant a une problème d'éducation et qu'il n'a qu'à s'adapter de temps en temps.)
Est-il en droit d'en réclamer plus de notre part (en sachant que nous laissons une plage horaire le week-end pour les personnes qui travaillent) ?
Y-a t'il une solution pour protéger notre enfant des désagréments ?

Nous avons abordé avec lui, le sujet de quitter l'appartement afin de faciliter la vie de tout le monde. Le problème c'est que nous sommes dans la troisième année de notre bail et devons donc des indemnités de départ (1 mois).
Peut-il les réclamer malgré la vente ?
Répondre
 
 
# Infor Jeunes 10-11-2017 16:40
Bonjour Elodie,
Le propriétaire a un droit de visite limité s’il veut vendre l’appartement. A vérifier ce qui est prévu dans votre contrat de bail. Pour les visites, le contrat prévoit généralement 2 ou 3 fois par semaine pendant 2 ou 3 heures. Au-delà de cette fréquence, l’exercice du droit peut être jugé excessif.
Le propriétaire n’a pas à vous faire de commentaires sur un soi-disant problème d’éducation, il doit respecter votre vie privée et c’est tout à fait normal qu’un enfant de 9 mois aille dormir à 19h…..
Si vous souhaitez quitter l’appartement, et si vous êtes dans la 3èmee année, vous devez donner un préavis de 3 mois + 1 mois de loyer. Essayez de trouver un accord avec le propriétaire, puisque vous montrez votre bon vouloir en essayant de mettre tout en place pour qu’il puisse vendre son bien facilement. Attention à ce que l’accord soit écrit, signé par les 2 parties et que vous ayez aussi un accord sur le remboursement de la garantie locative.

Bien à vous

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# Ceres 08-11-2017 19:19
Bonjour,

Il y a quelques années, j ai loué une maison qui était dans une état d insalubrité (photos à l appui) et échange le propriétaire m a fait cadeau d un mois de loyer et n a pas encaissé le chèque concernant le deuxième mois de caution. Je n ai pu rentrer dans la maison que 6 mois plus tard car les travaux se sont montrer beaucoup plus grosse prévu (travaux faits de ma poche). Quelques années plus tard mon frère poursuit mon bail et me donne 2mois de loyer. Aujourd'hui il quitte le logement, car l état s est encore plus détérioré. Sans surprise, le propriétaire refuse de lui donner deux mois de caution et à déjà faut des visites pour relouer la maison directement, sans faire aucun travaux.
Je n ai pas les moyens de donner 500€ à mon frère, puis je me défendre auprès du propriétaire compte tenu de tous les travaux que j avais entrepris et l état d insalubrité de la maison qui sera relouée d'ici quelques semaines?

Merci d avance
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# Infor Jeunes 16-11-2017 14:11
Bonjour Ceres,

S’il y a eu une cession de bail entre vous et votre frère :

En principe, le locataire ne peut pas décider seul de céder son bail à quelqu’un d’autre. Pour qu’il y ait cession, le propriétaire doit donner un accord écrit. Si le propriétaire est d’accord et que la cession à lieu, c’est le contrat de bail initial (le vôtre dans ce cas-ci) qui reste d’application pour le nouveau locataire (=votre frère).
Lorsqu’une cession est réalisée, un état des lieux est, en général, fait entre le propriétaire, l’ancien locataire et le nouveau locataire. Cet état des lieux sert à la fois d’état des lieux de sortie pour l’ancien locataire (vous dans ce cas-ci) et d’état des lieux d’entrée pour le nouveau locataire (votre frère). C’est souvent suite à cet état des lieux que l’ancien locataire est sensé récupérer la totalité ou une partie de sa garantie locative (tout dépend d’éventuels dégâts locatifs) et de ce fait, le propriétaire demande au nouveau locataire de lui payer une garantie locative.

Si ces règles n’ont pas été respectées et que vous avez eu un simple accord avec votre frère quant à la garantie locative, c’est avec votre frère que vous devrez trouver un commun accord afin de régler la situation.
En cas de conflit avec ce dernier, c’est le juge de paix du lieu où se situe le bien loué qui sera compétent pour trancher ce type de litige.

Concernant les travaux que vous avez réalisés dans le bien loué :

En principe, les travaux qui doivent être réalisés pour des raisons d’insalubrité sont à charge du propriétaire et non du locataire. En effet, le propriétaire à l’obligation de permettre au locataire d’utiliser le bien et ce durant toute la durée du bail. Par exemple, s’il y a des problèmes d’humidité (qui ne sont pas dû à un mauvais entretien du bien loué) il doit effectuer les travaux nécessaires pour que vous puissiez vivre sainement et paisiblement dans le bien.

Une exception existe dans le cas où vous étiez dans un bail de résidence principale et que le bien loué ne respectait pas les exigences de sécurités et de salubrité, il est en effet possible en tant que locataire de prendre à votre charge les travaux (qui reviennent en principe au propriétaire) afin que le bien soit à nouveau aux normes à la condition d’avoir un accord avec le propriétaire.
Dans ce type de situation, il faut fixer par écrit avec le propriétaire :

-les travaux précis qui vont être fait pour remettre le bien loué en conformité avec les exigences de sécurités et de salubrité
-le délai dans lequel les travaux doivent être réalisés ainsi que la date de début des travaux

Durant les travaux, aucun loyer ne pouvait être exigé de votre propriétaire et en contrepartie des travaux, le propriétaire devait soit renoncer (pendant une période déterminée) à mettre fin au bail ou renoncer à la possibilité de demander une révision du loyer, soit vous octroyer une diminution ou une remise de loyer.
Si vous aviez un accord avec le propriétaire concernant les travaux que vous avez effectué pour remettre le bien aux normes, et concernant le paiement de la caution et/ou de certains mois de loyer, c’est cet accord qui fait loi. Pour ce type d’accord il est conseillé d’avoir un écrit daté et signé des deux parties (le propriétaire et le locataire) reprenant le type d’accord que vous aviez.

Sachez que lorsqu’un bien loué ne répond pas aux normes de sécurité et de salubrité, vous avez plusieurs possibilités :

-Dans un premier temps, rappeler à votre propriétaire qu’il doit effectuer les travaux pour mettre le logement aux normes. Si vous n’arrivez pas à une solution à l’amiable, vous pouvez également lui envoyer un courrier recommander lui demandant d’effectuer les travaux.

-Si le propriétaire ne réagit pas, ou qu’il refuse d’effectuer les travaux vous êtes en droit de vous rendre auprès de votre commune afin de demander à ce qu’une enquête soit réalisée. En fonction de cette dernière, et dans certaines communes, le bourgmestre peut demander à ce que des travaux soient réalisés, peut ordonner la démolition, ou encore interdire l’occupation du logement, …). Vous pouvez également porter plainte en fonction de la région dans laquelle vous habitez : auprès de la direction de l’inspection régionale du logement si vous êtes sur Bruxelles ou auprès de la Région wallonne si vous êtes en Wallonie (vous pouvez vous renseigner directement auprès de votre administration communale afin de savoir qui est compétent pour éventuellement effectuer une enquête).
En cas de conflit avec le propriétaire ça reste le juge de paix du lieu où se situe le bien loué qui est compétent pour trancher tous litiges liés au logement.
Ce dernier prendra ses décisions en fonction des preuves et des arguments apportés par chacune des parties.

En cas de besoin, si vous souhaitez des conseils juridiques plus pointus ou si vous désirez un accompagnement dans vos démarches vous pouvez vous adresser aux organismes suivants :
-Si vous êtes sur Bruxelles, vous pouvez contacter l’Atelier des droits sociaux : 02/512.02.90 ou au 02/512.71.57, site www.atelierdroitssociaux.be/
-Si vous êtes en région wallonne, vous pouvez contacter Solidarité nouvelle en région wallonne 071/30.36.77, , site www.solidaritesnouvelles.org/
Bien à vous,

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# Robert 06-11-2017 19:53
J ai loué un appartement en juin,lors de la visite il y avait un problème de prise défectueuse que le propriétaire c était engagé à réparé mais la surprise est arrivée lors de notre emménagement.
Lorsque nous avons voulu nous lavé pas d eau chaude la chaudière ne fonctionnait pas après avoir pris contact avec le propriétaire qui a ce moment nous a annoncé qu' il n'y avait pas de gaz car coupé par electrabel.apre s avoir pris contact avec electrabel il m ont signalé que c était coupé pour une fuite de gaz depuis août 2016 et que le propriétaire n avait rien fait après 4 mois de demandé il n a rien fait du tout j ai donc décidé de rompre le bail et de déménagé.celuis ci refusé de me rembourser la caution, nous avons du payé une autre caution car nous allions passé l hiver au froid et sans eau chaude qui nous empêche de nous lavé. Nous avons dû nous débrouillé pour se lavé.
Que puis je faire? Merci
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# Infor Jeunes 08-11-2017 15:14
Bonjour Robert,
Ce type de litige se règle en justice de paix. Au préalable, envoyez une lettre recommandée de mise en demeure à votre ancien propriétaire reprenant tous les problèmes qui se sont présentés, indiquant que vous avez été dans l’obligation de déménager puisque la chaudière ne fonctionnait pas . Vous indiquez également qu’Electrabel vous a informé qu’il y avait une fuite de gaz et rappelez au propriétaire qu’il vous a donc mis en danger en vous louant son appartement. Vous exigez le remboursement immédiat de la garantie locative et seriez même en droit d’exiger le remboursement des loyers puisque vous n’avez pu jouir normalement du bien loué, vous avez été mis en danger à cause de la fuite de gaz et avez été obligé de déménager.
Gardez bien toutes les preuves possibles, et si possible une attestation d’Electrabel en ce qui concerne la fuite, vous en aurez besoin si vous devez aller en justice de paix.
Si votre ancien propriétaire ne réagit pas ou ne vous rembourse pas, vous devrez introduire une demande en justice de paix.
La 1ère procédure en justice de paix est en principe une conciliation. Une conciliation est gratuite, s’effectue sans formalité et permet aux parties d’éviter une procédure plus longue.
Si le juge de paix n’arrive pas à concilier les parties ou si la tentative de conciliation échoue, il ne reste comme possibilité que d’intenter un procès.
La procédure devant la justice de paix est assez simple, rapide et peu coûteuse. Il faudra alors introduire une requête auprès du greffe de la justice de paix. La personne qui demande au juge de paix une condamnation est appelée la partie demanderesse (ou le requérant). La personne qui est convoquée pour se défendre contre cette demande est appelée la partie défenderesse (le cité).
Si besoin, nous vous conseillons de vous faire aider par un service spécialisé dans ces questions :
- à Bruxelles : Atelier des droits sociaux www.atelierdroitssociaux.be Rue de la Porte Rouge, 4 1000 Bruxelles 02/512.71.57-51 2.02.90 - Permanences téléphonique : lu de 13h à 16h, je de 9h à 12h et de 13h à 16h, ve de 9h à 12h; Uniquement sur place sans rdv : lu de 16h à 20h; Uniquement sur place: lu de 16h à 20h
- Solidarités nouvelles région wallonne www.solidaritesnouvelles.org 071/30.36.77 Permanence d'accueil: 2èmes lundi du mois à 14h à Charleroi ou à Liège 1ers lundis du mois à 14h

Bien à vous

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