Louer un kot étudiant à Bruxelles

Le bail est une matière régionalisée, et non plus fédérale. Chaque Région détermine ses propres règles en matière de baux d’habitation.
En Région de Bruxelles-Capitale, les nouvelles règles sont en application depuis 2018.

Le cadre juridique en bref :
L’Ordonnance visant la régionalisation du bail d’habitation du 27 juillet 2017 a été publiée le 30 octobre 2017 au Moniteur belge et est entrée en vigueur le 1er janvier 2018. Cette ordonnance a été suivie de 4 arrêtés d’exécution.
Cette ordonnance couvre tout type de bail d’habitation, c’est-à-dire l’ensemble des baux portant sur un logement à Bruxelles, à l’exclusion de l’hébergement touristique.
Ainsi, la nouvelle ordonnance est venue compléter les dispositions du Code bruxellois du logement en y insérant un nouveau titre, le XI, intitulé « Des baux d’habitation ».

La plupart des nouvelles règles sont donc contenues dans l’Ordonnance portant le Code bruxellois du logement (ou Code ou CBL) (17 juillet 2003 – mise à jour au 14 mars 2022)
Pour tout aspect non réglementé spécifiquement par le Code bruxellois du logement, les règles relatives au bail de résidence principale ou de droit commun s’appliquent.

Cette page est dédiée à la législation bruxelloise. Sur ce lien, vous retrouverez des informations sur le bail étudiant en Wallonie : https://www.jeminforme.be/louer-un-kot-etudiant-en-wallonie/

Les règles du bail étudiant à Bruxelles

Un bail étudiant, c’est quoi ?

Le bail étudiant est un bail conclu par ou pour le compte d’un étudiant dans le cadre de ses études. Cela signifie que ce sont des règles spécifiques au logement étudiant à Bruxelles qui s’appliquent.
C’est un accord entre un propriétaire (ou bailleur) et un locataire (ou preneur). Par cet accord, le propriétaire s’engage à laisser le locataire utiliser un bien (par exemple un kot étudiant) contre le paiement d’une somme d’argent (le loyer), que le locataire s’engage à lui verser tous les mois.
L’étudiant doit prouver sa qualité d’étudiant via une attestation d’inscription régulière dans un établissement scolaire.

Pour être valable, le contrat de bail doit obligatoirement mentionner l’identité du propriétaire et du locataire, la date de début du contrat, l’adresse du bien loué, la description du logement, le montant du loyer, l’indication de l’existence ou non d’un compteur individuel pour l’eau, le gaz et l’électricité, le montant des charges précisant s’il s’agit de charges sur base de frais réels ou sur base d’un forfait ainsi que le mode de calcul, le certificat de performance énergétique et le mode de gestion de l’immeuble.

Depuis le 2 décembre 2021, l’ordonnance bruxelloise CPL oblige la mention obligatoire du loyer de référence dans tous les baux d’habitation bruxellois. Ce loyer de référence est obtenu à la suite d’un calcul effectué sur la base d’une grille indicative des loyers disponible sur https://loyers.brussels/a-propos-des-loyers-de-reference .
L’intégration du loyer de référence dans le contrat de bail n’oblige pas le bailleur à appliquer celui-ci. Il doit toute simplement le mentionner ainsi que le loyer réellement exigé. Toutefois, en cas de dépassement de 20% du loyer de référence, le bailleur est tenu de le justifier.

Attention, le bail étudiant n’est pas automatique. Les deux parties, locataire et bailleur, doivent explicitement choisir ce type de bail dans le contrat.

Qui peut signer un contrat de bail étudiant ?

Tout contrat de bail doit être établi par écrit. Les mineurs n’ayant pas la capacité juridique, ils ne peuvent pas, en principe, souscrire un contrat de bail.  Cependant, il est d’usage que des étudiants mineurs louent une chambre et signent eux-mêmes un contrat de bail. Ce contrat est valable, à la condition que le mineur soit doué de la capacité de discernement et qu’il ne se trouve pas lésé par son engagement. En pratique, que l’étudiant soit mineur ou pas, les bailleurs demanderont le plus souvent la co-signature des parents. Les parents d’un étudiant peuvent également conclure un bail étudiant pour leur enfant, sans que celui-ci ne doive apposer de signature sur le contrat. Pour signer un bail étudiant, l’étudiant doit prouver qu’il étudie en fournissant une attestation d’inscription dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur à son bailleur.

La durée du bail étudiant

Un bail étudiant est un bail conclu pour une période de 12 mois maximum (si la durée du bail est supérieure à 12 mois, il s’agira alors d’un bail de résidence principale ou de droit commun). Il est possible de prévoir une durée inférieure à 12 mois par exemple 10 mois limités. Le bail est alors limité à l’année scolaire.

Le renouvellement du bail étudiant

  • Si le bail est conclu pour une durée de 12 mois : à la fin du bail, si l’étudiant occupe encore le logement et s’il n’y a pas opposition du propriétaire, le bail est reconduit pur un an. Attention, le loyer pourra être indexé (donc partiellement augmenté). Les parties peuvent solliciter la révision du loyer lors de chaque échéance d’un triennat (3 années).
  • Si le bail est conclu pour une durée inférieure à 12 mois : à défaut d’un préavis donné par le propriétaire et si l’étudiant continue à occuper le logement, le bail sera considéré comme un bail de 12 mois à partir de la date d’entrée en vigueur du bail initial. En cas de second renouvellement, le bail sera prorogé (prolongé) pour une période de 12 mois. Attention, dans ce cas, le loyer et les autres conditions du bail initial continuent de s’appliquer. Le loyer pourra toutefois être indexé.

La fin du bail étudiant

  • L’étudiant peut mettre fin au bail à tout moment moyennant un préavis* de 2 mois, sans indemnités.
    Si le bail arrive à échéance, l’étudiant peut mettre fin au bail sans préavis.
  • L’étudiant peut résilier son bail anticipativement, jusqu’à 1 mois avant son entrée dans le logement. Il devra apporter la preuve de motifs valables (échecs empêchant de poursuivre son cursus, échec à un examen d’entrée, abandon des études, refus d’inscription). Il devra cependant payer une indemnité d’1 mois de loyer au propriétaire.
  • Le propriétaire peut mettre fin au bail étudiant uniquement à son expiration et moyennant un préavis notifié au moins 3 mois avant l’échéance.
  • Les baux conclus pour une durée inférieure ou égale à trois mois ne peuvent être résiliés anticipativement.

*Le préavis est une lettre adressée au bailleur de préférence envoyée par recommandé pour être certain d’avoir une preuve écrite de votre demande. Dans cette lettre, vous expliquez que vous souhaitez quitter le logement.

Le règlement d’ordre intérieur

S’il y a un règlement d’ordre intérieur, il est censé organiser les règles de vie en commun et doit être respecté par le(s) locataire(s). Attention cependant aux clauses abusives ou qui vont à l’encontre du droit à la vie privée (quelques exemples : le droit pour le propriétaire d’entrer dans le kot pour n’importe quelle raison, l’interdiction d’avoir des visites ou d’héberger quelqu’un).

Modèles de bail étudiant

Label « logement étudiant de qualité »

Depuis 2018, les bailleurs bruxellois qui le souhaitent (ce n’est pas une obligation) peuvent obtenir pour leur bien un label « logement étudiant de qualité » qui est valable 5 ans. Ce label est délivré aux conditions suivantes :

  • Le bien est donné en location dans le cadre d’un contrat de bail étudiant ;
  • Le bien satisfait aux exigences élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements ainsi qu’aux exigences complémentaires de prévention contre les incendies dans les logements mis en location ;
  • Le bien dispose d’un certificat de performance énergétique (PEB) valable ;
  • Le montant du loyer et le montant des charges ainsi que le mode de calcul de celles-ci (consommations provisionnelles ou forfaitaires) sont communiqués clairement.

Le Gouvernement Bruxellois prévoit que le label peut être complété par une évaluation qualitative du logement étudiant portant sur des critères de qualité (équipement, proximité, connectivité, performance énergétique, acoustique).

Les biens labellisés sont publiés sur une plateforme numérique munie d’un logo distinctif.

Les discriminations

Lors de la recherche d’un kot, on peut se sentir discriminé (votre nom est étranger ?, vous êtes deux filles à vouloir louer ensemble ?, vous êtes étudiant et dépendez du CPAS ?, etc.). Il y a de très nombreuses formes de discrimination mais aussi des lois pour nous protéger et donc la possibilité de déposer une plainte.

A quoi faut-il faire attention lorsque l’on décide de louer un kot ?

Louer un kot, c’est pour beaucoup d’étudiants une première occasion de prendre de la distance avec le cocon familial et de commencer à s’autonomiser. L’indépendance, la vraie vie, le bonheur en somme ! Enfin…quand tout se passe bien ! Car les pièges sont nombreux et les mésaventures fréquentes.
Pour que ce premier pas dans votre vie d’adulte ne se termine pas par une chute douloureuse, il faut faire bien attention là où vous mettez les pieds !

Plusieurs éléments sont à vérifier dans le contrat de location d’un kot : la durée de la location, l’état des lieux, le montant du loyer, les charges et la garantie locative, éventuellement le contenu du règlement intérieur.
Les frais globaux liés à la location d’un kot ne sont pas non plus à négliger, ils constituent une grande part du budget de l’étudiant : loyer/charges + garantie locative + l’éventuelle taxe de seconde résidence + frais de transports (de chez les parents jusqu’au kot + du kot à l’école).
Les charges sont souvent comprises dans le prix du loyer.

Petit récapitulatif des éléments à ne pas oublier avant de louer un kot 

  • Les normes du logement doivent être respectées : sécurité, salubrité, équipement minimal
  • Avoir récolté toutes les informations importantes sur le logement : loyer, charges, garantie locative, l’existence ou non de compteurs individuels pour l’eau, le gaz et l’électricité
  • S’assurer que la forme de bail soit un bail étudiant
  • La durée du bail (12 mois pour les baux étudiants)
  • Avoir une copie du bail écrit et signé par les deux parties

Les règles qui s’appliquent au bail d’un kot étudiant ne sont pas les mêmes dans les autres régions (Wallonie et Flandre).

MAJ 2022


Louer un kot étudiant en Wallonie

Attention, la législation concernant le bail étudiant est différente en Wallonie et à Bruxelles. En effet, le bail est une matière régionalisée, et non plus fédérale. Chaque Région détermine ses propres règles en matière de baux d’habitation. En Wallonie, les nouvelles règles sont en application depuis 2018.

Vous retrouverez la législation dans le Décret de la Région wallonne du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation (mis à jour le 2 mai 2019).

Cette page est dédiée à la législation wallonne. Sur ce lien, vous retrouverez des informations sur le bail étudiant à Bruxelles : https://www.jeminforme.be/louer-un-kot-etudiant-a-bruxelles/

Les règles de bail étudiant en Wallonie

Attention, le bail étudiant n’est pas automatique. Les deux parties, locataire et bailleur doivent explicitement choisir ce type de bail dans le contrat.

Pour signer un bail étudiant, l’étudiant doit prouver qu’il étudie en fournissant une attestation d’inscription dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur à son bailleur. Ce bail étudiant a un certain nombre de spécificités par rapport aux autres types de baux :

  • Preuve du statut étudiant avec une attestation d’inscription ;
  • La durée du bail étudiant est d’un an. Cela peut être également inférieur. Par exemple de septembre à fin juin ;
  • Résiliation anticipée de l’étudiant : si l’étudiant souhaite résilier son bail avant la fin de l’échéance et avant le 15 mars, l’étudiant doit respecter un préavis* de deux mois et verser 3 mois d’indemnités. Le préavis ne peut pas être donné après le 15 mars sauf en cas de décès de la personne qui aide à l’entretien du jeune ;
  • A priori, un étudiant ne peut résilier son contrat de bail avant son entrée en vigueur sauf si le propriétaire donne son accord. Par exemple, un étudiant signe en juillet un bail qui débute seulement le 15 septembre, le préavis ne peut débuter qu’à partir du 15 septembre ;
  • La sous-location est possible si le bailleur donne son accord dans le cas d’un échange étudiant à l’étranger par exemple ;
  • Résilier le bail à son échéance : à l’échéance du bail, l’étudiant peut résilier son bail grâce à un préavis* d’un mois. Lors de l’échéance du bail (au bout d’une année), si l’étudiant décide de continuer à habiter le logement et que le bailleur n’y est pas opposé, le bail est alors prorogé (= prolongé) pour un an et avec les mêmes conditions. Attention, le loyer peut être indexé (= augmenté selon l’indexation).

A noter qu’en dehors des points ci-dessus, toutes les autres dispositions du bail de résidence principales s’appliquent.

*Le préavis est une lettre adressée au bailleur de préférence envoyée par recommandé pour être certain d’avoir une preuve écrite de votre demande. Dans cette lettre, vous expliquez que vous souhaitez quitter le logement.

Modèles de bail étudiant

Contrat de bail étudiant (droit commun)
Contrat de bail étudiant (résidence principale)

Les discriminations

Lors de la recherche d’un kot, on peut se sentir discriminé (votre nom est étranger ?, vous êtes deux filles à vouloir louer ensemble ?, vous êtes étudiant et dépendez du CPAS ?, etc.). Il y a de très nombreuses formes de discrimination mais aussi des lois pour nous protéger et donc la possibilité de déposer une plainte.

A quoi faut-il faire attention lorsque l’on décide de louer un kot ?

Louer un kot, c’est pour beaucoup d’étudiants une première occasion de prendre de la distance avec le cocon familial et de commencer à s’autonomiser. L’indépendance, la vraie vie, le bonheur en somme ! Enfin…quand tout se passe bien ! Car les pièges sont nombreux et les mésaventures fréquentes.
Pour que ce premier pas dans votre vie d’adulte ne se termine pas par une chute douloureuse, il faut faire bien attention à là où vous mettez les pieds !

Plusieurs éléments sont à vérifier dans le contrat de location d’un kot : la durée de la location, l’état des lieux, le montant du loyer, les charges et la garantie locative , éventuellement le contenu du règlement intérieur.
Les frais globaux liés à la location d’un kot ne sont pas non plus à négliger, ils constituent une grande part du budget de l’étudiant : loyer/charges + garantie locative + l’éventuelle taxe de seconde résidence + frais de transports (de chez les parents jusqu’au kot + du kot à l’école).
Les charges sont souvent comprises dans le prix du loyer.

Petit récapitulatif des éléments à ne pas oublier avant de louer un kot 

  • Les normes du logement doivent être respectées : sécurité, salubrité, équipement minimal
  • Avoir récolté toutes les informations importantes sur le logement : loyer, charges, garantie locative, l’existence ou non de compteurs individuels pour l’eau, le gaz et l’électricité
  • S’assurer que la forme de bail soit un bail étudiant
  • La durée du bail (12 mois pour les baux étudiants)
  • Avoir une copie du bail écrit et signé par les deux parties

Les règles qui s’appliquent au bail d’un kot étudiant ne sont pas les mêmes dans les autres régions (Bruxelles et Flandre).

MAJ 2022


Un kot, combien ça coûte ?

Le loyer

Le loyer moyen d’un logement étudiant en région bruxelloise se situe entre 300€ et 650€ par mois (charges comprises). Les loyers varient cependant énormément. Les écarts de prix dépendent du type de logement (kot, studio, appartement), de la surface, du nombre de pièces, du quartier (proche ou non d’une école supérieure …) et du fait qu’il y ait des « pièces en commun » ou non. Il existe aussi des différences entre les prix pratiqués par les propriétaires privés et ceux pratiqués par les hautes écoles et les universités.
Les sociétés immobilières sont un peu plus chères, mais proposent parfois des prix dégressifs en fonction de la durée de location.
Quel que soit le montant de son loyer, le locataire a l’obligation de le payer tous les mois, peu importe sa situation. S’il ne respecte pas cette obligation, le propriétaire a la possibilité de faire appel au juge de paix et de lui demander son expulsion !

La garantie locative

La constitution d’une garantie locative n’est pas une obligation légale. Toutefois, les propriétaires la demandent pour couvrir les éventuels dégâts locatifs causés par le locataire.

Il existe différentes formes de garantie :

    • La garantie versée de « la main à la main » au propriétaire. Dans ce cas, il faut  absolument que l’étudiant ait un reçu daté et signé et que la garantie locative ne soit pas excessive (en règle générale, les propriétaires ne dépassent pas deux mois de loyer, comme pour le bail de résidence principale) ;
    • La garantie versée sur un compte bancaire et bloquée sur celui-ci ;
    • La garantie bloquée via le SPF Finances ;
    • La garantie bancaire permettant au preneur de la constituer progressivement ;
    • La garantie bancaire résultant d’un contrat-type entre le CPAS et une institution financière.

Si l’étudiant n’a pas assez d’argent pour constituer sa garantie, il existe une aide régionale à la constitution d’une garantie locative :

    • Via le Fonds du Logement : L’étudiant peut demander un prêt sans intérêt pour constituer la garantie locative auprès du Fonds du logement. Il faut avoir 18 ans. Le montant du prêt est de 100% de la garantie exigée par le propriétaire et la durée de remboursement est de 18 à 24 mois.
      Plus d’informations sur le site du Fonds du logement ;
    • Via le Fonds BRU-GAL : Ce dispositif avance la garantie à la place de l’étudiant, de manière anonyme en son nom. En contrepartie, il s’engage à payer une contribution mensuelle comprise entre 6 et 33€ (2022) par mois. L’étudiant peut éventuellement être dispensé de cette contribution pour autant que le CPAS en cautionne le montant. En fin de bail, les contributions lui sont entièrement remboursées, déduction faite des sommes éventuellement dues au Fonds Brugal.
    • L’étudiant peut également s’adresser au CPAS de la commune qu’il quitte (pas celui de la commune dans laquelle est situé le nouveau logement) pour constituer sa garantie.

    Les charges locatives

    En plus du paiement du loyer, l’étudiant devra payer d’une part les frais relatifs aux dépenses liées à ses consommations personnelles (chauffage, électricité, eau) et éventuellement ceux liés à la gestion des parties communes (entretien de l’ascenseur, éclairage de la cage d’escaliers, frais de conciergerie…).

    Le paiement des charges peut être effectué de deux manières différentes :

    • Soit le locataire paie un forfait – on parle alors de charges forfaitaires (c’est souvent le cas quand il n’existe pas de compteur individuel – par exemple dans une chambre louée par un étudiant chez un particulier) : Si propriétaire et locataire s’accordent sur un forfait, son montant doit être expressément mentionné dans le contrat de bail (le terme « forfait » doit apparaître).
      Le montant des charges ne peut changer d’un mois à l’autre et aucun décompte n’est effectué en fin d’année. Il en résulte que, tant le propriétaire que le locataire assument le risque de payer trop ou pas assez de charges.
      Par exemple, le propriétaire ne peut réclamer au locataire le paiement d’une somme d’argent supplémentaire censée couvrir les consommations réelles du locataire.
    • Soit les charges correspondent aux dépenses réelles du locataire (cas le plus courant) : S’agissant des charges réelles, généralement le locataire paie au propriétaire une avance chaque mois (appelée « provision sur charges ») correspondant à une estimation de ses consommations. A la fin de l’année, un calcul effectué sur base de la différence entre les provisions payées et les consommations réelles permet de déterminer si le locataire récupère ou ajoute une somme d’argent. Le propriétaire devra à ce moment-là fournir au locataire les factures ou décomptes sur lesquels il base son calcul.

    Dans les deux cas, les charges doivent être mentionnées distinctement du loyer pour ne pas être confondues avec ce dernier, que ce soit sur l’annonce de kot ou sur le contrat de bail. Il n’est donc pas légal de mentionner dans un contrat de bail une formule telle que « charges comprises dans le loyer ».

    Les assurances

    La loi n’oblige pas d’avoir une assurance incendie mais il est évidemment beaucoup plus prudent d’en avoir une. En effet, propriétaire et locataire souscrivent chacun une assurance incendie. Alors que celle du premier couvre le bâtiment, le locataire quant à lui assure ses meubles ainsi que sa responsabilité pour des dégâts survenus au cours de la location qui ne lui sont pas imputables.
    Certains parents ont une assurance globale qui couvre aussi la location d’un kot. Si ce n’est pas le cas, le koteur peut souscrire une assurance RC distincte qui couvre les risques d’incendie mais aussi les dégâts des eaux, les bris de vitre, dégâts aux appareils électriques causés par un problème électrique, explosion de gaz etc.

    Les aides

    Une série d’aides financières sont prévues pour les étudiants en difficultés, vous retrouverez plus d’informations à ce sujet ici .

    MAJ 2022

    SI VOUS SOUHAITEZ POSER UNE QUESTION, VEUILLEZ PRECISER LA REGION DANS LAQUELLE VOUS RESIDEZ !


    Résidence secondaire ou principale ?

    Kot et « résidence secondaire »

    Dans la plupart des cas, les étudiants résident la semaine dans leur kot et le week-end chez leurs parents. Leur résidence principale reste donc celle de leurs parents pour autant qu’ils ne changent pas de domicile.
    Le kot est donc considéré comme une résidence secondaire et, dans certaines communes, il sera exigé une taxe de seconde résidence. Le montant de cette taxe varie d’une commune à l’autre. Les étudiants bénéficient parfois d’une réduction importante (jusqu’à 90% sur présentation d’une preuve d’inscription dans l’enseignement de plein-exercice ou d’une preuve de la condition de bénéficiaire des allocations familiales) ou sont tout simplement dispensés de payer cette taxe.
    Attention, l’étudiant peut échapper à cette taxe s’il se domicilie dans son kot, mais les parents perdent alors l’avantage fiscal de compter leur enfant comme personne à charge.

    Faire de son kot sa « résidence principale » : la domiciliation

    Certains étudiants veulent se domicilier dans leur kot. Vous pouvez vous domicilier dans une commune si vous y avez établi votre résidence principale. Ceci est à vérifier au préalable avec le propriétaire car si vous vous domiciliez dans votre kot, cela change la nature du contrat de bail qui devient un contrat de bail de résidence principale. A Bruxelles, le propriétaire peut refuser qu’on se domicile dans le bien loué, mais il doit justifier son refus.

    Attention, un tel changement aura des conséquences juridiques importantes. Si vous vous domiciliez dans votre kot, vos parents ne pourront plus vous compter comme personne à charge d’un point de vue fiscal pour le calcul de leurs impôts (ceci, même s’ils continuent à vous entretenir). Cela modifiera également leur composition de ménage et donc potentiellement certains de leurs droits sociaux.
    A noter que cela peut également avoir des conséquences sur les allocations familiales. Ce sera à votre tour de les recevoir et cela peut également modifier celles de vos frères et sœurs. Il faut alors dans ce cas, faire une demande auprès de votre caisse d’allocations familiales pour qu’elle soit tout de même versée à vos parents.
    Si vous vous domiciliez dans votre kot, cela aura également un impact d’un point de vue administratif. Par exemple, au moment des élections, vous serez amené à voter dans votre nouvelle commune.

    MAJ 2022

    SI VOUS SOUHAITEZ POSER UNE QUESTION, VEUILLEZ PRECISER LA REGION DANS LAQUELLE VOUS RESIDEZ !