Chaque année, certaines filières d’études dans le secteur médical et paramédical se retrouvent rapidement saturées en raison d’un grand nombre de demandes d’inscriptions d’étudiants étrangers.
Pour plus de détails, voir le site mesetudes.be. On se limitera ici aux informations sommaires.
Quelles sont les études concernées ?
Les études soumises aux quotas sont généralement identifiées comme des « Cursus contingentés ». Il s’agit des filières ci-après :
En Haute École
Bachelier en kinésithérapie ;
Bachelier en logopédie ;
Bachelier en audiologie.
A l’Université
Bachelier en kinésithérapie et réadaptation ;
Bachelier en médecine vétérinaire ;
Bachelier en sciences psychologiques et de l’éducation, orientation logopédie ;
Bachelier en médecine ;
Bachelier en sciences dentaires.
Le quota et les modalités d’inscription des étudiants non-résidents ne sont pas uniformes dans tous les cursus contingentés. Ils diffèrent selon qu’on s’inscrit en médecine ou en sciences dentaires, en médecine vétérinaire ou dans les autres cursus contingentés.
ATTENTION : il n’est possible de déposer qu’un seul dossier de demande d’inscription à un seul de ces cursus contingentés repris ci-dessus et dans une seule institution. L’introduction d’une demande d’inscription dans au moins deux cursus contingentés implique que l’étudiant concerné sera considéré comme « doublon » et ne pourra accéder à aucun de ces cursus, même en cas de tirage au sort favorable. La seule exception est qu’il devient possible d’introduire une demande d’inscription dans un des cursus contingentés ainsi qu’au concours d’entrée et d’accès en sciences médicales et dentaires.
Inscription en médecine ou en sciences dentaires
Qu’ils soient résidents ou non-résidents, les candidats souhaitant s’inscrire dans ces deux filières doivent réussir le concours d’entrée et d’accès, organisé par l’Académie de recherche et d’enseignement supérieur (ARES), l’institution qui coordonne l’ensemble de l’enseignement supérieur belge francophone. Les modalités de ce concours sont fixées par le décret du 29 mars 2017 relatif aux études de sciences médicales et dentaires (màj 9 janvier 2025) . Il s’agit d’une épreuve unique organisée une fois par anentre le 16 et le 31 août.
Les demandes d’admission devront être introduites exclusivement en ligne à partir du portail Mesetudes.be entre le 1er juin et le 10 juillet 2025 à 23h59.
Ouverture des inscriptions : 1er juin 2025
Clôture des inscriptions : 10 juillet 2025 à 23h59
Envoi de la convocation et des consignes : Une semaine avant le concours (date précise à venir)
Date limite d’annulation de l’inscription : Moins d’une semaine avant la date du concours (date précise à venir)
Date du concours d’entrée : 28 août 2025
Réception de l’attestation d’admission : Au plus tard début septembre (date précise à venir)
Pour être admis, les candidats seront classés dans l’ordre décroissant de la moyenne des points obtenus à l’épreuve et seront sélectionnés jusqu’à atteindre la limite admise, préalablement fixé par le Gouvernement de la Fédération Wallonie-Bruxelles.
Si le concours d’entrée et d’accès concerne indistinctement tous les candidats, les étudiants non-résidents doivent encore faire face au problème de quota. Pour les années académiques 2023-2024 à 2029-2030, le nombre de candidats étudiants non-résidents sélectionnés est fixé à 15% du nombre total de candidats pouvant être déclarés admissibles au concours d’entrée et d’accès. Ce nombre total est fixé séparément pour la filière “sciences médicales” et la filière “sciences dentaires” au plus tard 10 jours avant la date du concours, conformément à l’article 6, §3 décret du 29 mars 2017 relatif aux études de sciences médicales et dentaires. Depuis 2017 jusqu’en 2022-2023, ce quota était de 30% pour chacune de deux filières.
Inscription au bachelier en médecine vétérinaire
En médecine vétérinaire, il n’y a pas de concours d’entrée et d’accès. Cependant, un concours est organisé à la fin de la première année, et l’étudiant concerné doit être classé en ordre utile à l’issue de ce concours, pour accéder à la deuxième année de médecine vétérinaire. La tenue de ce concours est conforme au décret du 13 juillet 2016 relatif aux études de sciences vétérinaires (màj 22 novembre 2021) et le règlement relatif au classement est établi par l’arrêté du Gouvernement de la Communauté française du 25 janvier 2017 (màj 10 mars 2022).
Le nombre d’inscriptions d’étudiantes et étudiants non-résidents en médecine vétérinaire est limité, par le décret du 16 juin 2006, à 20% du nombre total d’étudiants inscrits l’année académique précédente.
Pour l’année académique 2025-2026, les demandes d’admission devront être introduites par voie électronique selon les modalités fixées par chaque établissement d’enseignement.
Si le quota de 20% est atteint à l’issue de la période de dépôt des demandes d’inscription, un tirage au sort, effectué sous le contrôle d’un huissier de justice assermenté, permettra de classer l’ensemble des dossiers reçus par établissement.
La publication des résultats du tirage au sort aura lieu à une date communiquée ultérieurement selon les modalités prévues par l’établissement d’enseignement supérieur choisi.
En cas de désistement d’une personne tirée au sort, l’établissement pourra décider d’accepter l’inscription d’un étudiant non classé en ordre utile, qui occupe une des premières places suivantes.
Inscription au bachelier dans les autres cursus contingentés
En ce qui concerne les bacheliers de kinésithérapie et réadaptation, de sciences psychologiques et de l’éducation (orientation logopédie) organisés par les universités OU les bacheliers de logopédie, kinésithérapie et audiologie, organisés par les Hautes Écoles, le nombre d’inscriptions d’étudiants non-résidents est fixé à 30% du nombre total d’étudiants inscrits l’année précédente.
Comme en médecine vétérinaire, les demandes d’admission pour l’année académique 2025-2026 devront être introduites par voie électronique selon les modalités fixées par chacune des universités ou Hautes Ecoles.
Ici encore, un tirage au sort intervient lorsque le nombre de demandes d’inscriptions est supérieur aux pourcentages fixés. La publication des résultats du tirage au sort aura lieu à une date communiquée ultérieurement selon les modalités prévues par l’établissement d’enseignement supérieur choisi.
En cas de désistement d’une personne tirée au sort, l’établissement pourra décider d’accepter l’inscription d’un étudiant non classé en ordre utile, qui occupe une des premières places suivantes.
Étudiants non-résidents
L’étudiant « non-résident » concerné par la procédure d’inscription spécifique, c’est tout d’abord l’étudiant qui n’a pas sa résidence principale en Belgique (c’est-à-dire celui qui n’est pas « domicilié » en Belgique), au moment de son inscription à l’Université ou en Haute école dans l’un des parcours repris ci-dessus. Pour être considéré comme résident, il doit se domicilier dans une Commune belge pendant minimum 5 ans.
Attention : Même un étudiant belge qui ne réside pas en Belgique sera aussi considéré comme non-résident en revanche, sa résidence sera directement reconnue.
Étudiants résidents
Il existe différentes catégories d’étudiants résidents citées ci-dessous. Les conditions doivent toutefois être remplies au moment de la demande d’inscription.
Etre belge ET résider en Belgique ;
Etre ressortissant de l’Union Européenne ET résider depuis au moins 5 ans en Belgique ;
Etre ressortissant Hors Union Européenne ET résider depuis au moins 5 ans en Belgique ;
Disposer d’une carte d’identité diplomatique/consulaire/spéciale ET résider en Belgique ;
Etre reconnu comme réfugié par la Belgique ;
Introduire une demande d’asile en Belgique ;
Bénéficier de la Protection subsidiaire ;
Bénéficier de la Protection temporaire ;
Résider en Belgique depuis au moins 15 mois de manière ininterrompue ET disposer d’un revenu professionnel ou de remplacement ;
Résider en Belgique depuis au moins 3 ans de manière ininterrompue
Bénéficier d’une bourse dans le cadre de la Coopération au développement
Consultez le site mesetudes.be pour plus de détails sur chaque catégorie et les documents nécessaires à fournir pour prouver le statut de résident.
Première inscription en FWB
Le quota concerne uniquement les étudiants non-résidents qui s’inscrivent pour la première fois, en Fédération Wallonie-Bruxelles (FWB), dans l’un des cursus soumis au quota, qu’il s’agisse d’une inscription en bloc 1, bloc 2 ou bloc 3 de bachelier.
Ainsi, pour l’étudiant qui aura déjà été inscrit dans l’enseignement supérieur dans d’autres études que celles auxquelles il s’inscrit, il s’agira tout de même d’une première inscription.
Il en sera de même pour l’étudiant qui aurait déjà suivi des études supérieures à l’étranger, dans l’un des cursus soumis au quota, il s’agira également d’une première inscription.
Exemples :
L’étudiant qui a suivi une 1ère en audiologie, en FWB, et qui la recommence n’est pas soumis au quota car il ne s’agit pas de sa première inscription dans ce cursus.
L’étudiant qui a suivi, à l’étranger, une 1ère audiologie et qui désire la recommencer en FWB sera soumis au quota puisqu’il s’agira d’une première inscription dans ce cursus.
Exception pour l’inscription en kinésithérapie :
Ne sera pas considérée comme première inscription et donc ne sera pas soumise au quota :
L’inscription d’un étudiant non-résident en Haute école dans l’une des années du bachelier de kinésithérapie, alors qu’il a déjà suivi une année d’études en kinésithérapie à l’Université ;
L’inscription d’un étudiant non-résident à l’Université dans l’une des années du bachelier de kinésithérapie, alors qu’il a déjà suivi une année d’études en kinésithérapie en Haute école.
Attention, les règles expliquées ci-dessous sont d’application pour l’année 2024-2025. Le Gouvernement de la Fédération Wallonie-Bruxelles prévoit de réformer le parcours de étudiants. Ces règles sont donc susceptibles de changer pour l’année 2025-2026.
La finançabilité d’un étudiant, c’est quoi ?
En Belgique francophone, le coût des études est assumé pour une petite partie par les droits d’inscription que les étudiants versent à leur établissement d’enseignement, et, pour la plus grande partie, par un subside octroyé par la Communauté française à l’établissement. Ce subside n’est versé que pour les étudiants qui sont considérés comme « finançables ». Les établissements d’enseignement peuvent donc refuser l’inscription d’un étudiant non finançable.
Comment les établissements d’enseignement supérieur vérifient-ils la finançabilité des étudiants ? Pour les nouveaux étudiants, tout commence au moment de votre première demande d’admission. On vous demande généralement de déclarer votre nationalité et de produire des justificatifs relatifs à votre passé académique et non académique au cours des 5 années précédant la demande d’admission. Vous êtes ainsi tenu de déclarer toutes vos études antérieures y compris les études préalables à des études supérieures et les résultats que vous avez obtenus. Vous devez fournir des preuves suffisantes de vos activités par tout document officiel probant (attestation d’inscription à Actiris/Forem/Vdab, billet d’avion en cas de voyage, contrat de travail, convention de bénévole, cours de langues, formation, certificats médicaux, etc.). Une déclaration sur l’honneur de l’étudiant témoignant de l’impossibilité matérielle de fournir de tels documents peut être présentée. Toute omission est considérée comme fraude à l’inscription. Les années pour lesquelles vous n’avez pas été aux études (parce que vous travailliez par exemple) ne sont pas prises en considération pour déterminer votre finançabilité.
Pour les étudiants qui se réinscrivent en poursuite de cursus, les établissements d’enseignement déterminent leur finançabilité sur la base des données dont ils disposent déjà.
Pourquoi ne suis-je plus finançable ?
1. Pour raison de nationalité
Un étudiant non finançable pour des raisons de nationalité doit en principe payer des droits d’inscription spécifiques ou majorés. Il s’agit des ressortissants d’un pays hors Union européenne et qui ne sont pas assimilés aux étudiants belges. Pour plus de détails à ce sujet, visitez notre page Minerval et droits d’inscription.
2. Pour des raisons liées au parcours académique
Les règles de finançabilité pour raisons académiques ont connu une réforme importante impliquant des régimes d’application différents. Depuis la rentrée 2024-2025, tous les étudiants sont désormais soumis aux mêmes règles, il ne faut donc plus se référer aux anciennes règles.
Petites règles de base
Voici quelques règles de base pour calculer quelles sont les années d’un parcours académique à prendre en compte.
Pour comptabiliser le passé académique :
Les inscriptions aux années académiques précédentes ayant conduit à l’obtention d’un grade académique ne sont pas prises en compte.
Toutes les autres inscriptions aux études supérieures, suivies en Belgique ou à l’étranger, sont prises en compte (y compris les concours et épreuves d’accès).
Une année d’étude avec un programme annuel allégé est équivalent à une inscription au cycle d’études.
Est comptabilisé comme 0 crédit : un échec ou un abandon à un concours ou à une épreuve permettant d’entreprendre/poursuivre des études supérieures en dehors de la communauté française à l’issue d’une année d’étude préparatoire ou générale menant à ce concours/cette épreuve.
Les étudiants qui ont échoué à deux reprises à un concours à l’issue d’une année d’études supérieures préparatoire sont non finançables en vue d’une inscription dans la filière d’études visée par le concours. Est notamment visée la première année commune aux études de santé (PACES).
L’étudiant qui se réoriente en cours d’année bénéficie d’un calcul avantageux pour la comptabilisation des crédits auxquels il a été inscrit avant sa réorientation.
Si vous devenez non finançable, vous pouvez devenir à nouveau finançable si vous ne vous êtes pas inscrit durant les 5 années académiques précédentes.
Remarque : Adaptation « Covid-19 » de l’année 2019-2020 : Suite à la crise sanitaire a été adopté le 17 juillet 2020 un décret déterminant la finançabilité des étudiants pour l’année académique 2020-2021. Ce décret ne rend pas tous les étudiants finançables. Il permet simplement aux étudiants qui étaient finançables au début de l’année 2019-2020 et qui ne l’ont plus été en fin d’année 2019-2020 de pouvoir être replacés dans la situation de leur début d’année. Ce décret ne concerne donc pas les étudiants qui n’étaient pas finançables au début de l’année 2019-2020 ou qui ne se trouvaient pas inscrits dans un établissement supérieur. Ils ne concernent pas non plus les étudiants inscrits dans l’enseignement de promotion sociale. Une règle similaire n’a pas été instaurée pour les années suivantes.
Désinscription avant le 1er décembre (ou avant toute autre date mentionnée dans le règlement des études de l’établissement d’enseignement concerné)
Dans l’enseignement supérieur (universitaire ou non), l’étudiant qui ne souhaite pas continuer son année d’études doit se désinscrire avant le 1er décembre de l’année académique. Respecter cette date de désinscription est fondamental. En effet, dans ce cas, l’année scolaire entamée ne sera pas prise en compte dans le calcul du nombre d’inscriptions (si l’étudiant se réinscrit par la suite dans une école supérieure) et le minerval payé sera remboursé à l’exception de l’acompte de 50 euros exigé pour confirmer l’inscription.
Les nouvelles règles de finançabilité (applicables à tous les étudiants)
Un étudiant est finançable si :
a) Il s’inscrit à un cycle d’études (ex : bac 1 ou master 1) sans avoir été inscrit dans l’enseignement supérieur (excepté en promotion sociale/enseignement pour adultes) au cours des cinq dernières années. OU ;
b) Il a acquis la totalité des crédits qui composaient son programme annuel lors de sa dernière inscription, peut importe le nombre de crédit dont se composaient son PAE. OU ;
c) Il remplit les conditions de réussites académiques suffisantes, c’est-à-dire, atteindre un certain nombre de crédits en un temps défini :
Pour rester finançable dans un bachelier de 180 crédits, il faut :
Avoir validé au moins une unité d’enseignement au terme de la 1ère inscription (une unité d’enseignement = un cours. Ex : anglais 1er quadri + anglais 2e quadri, un cours théorique + ses travaux pratiques si les deux sont compris dans le même intitulé de cours sur le PAE). Si ce n’est pas le cas, l’étudiant est obligé de se réorienter.
Avoir validé les 60 premiers crédits du bloc 1 au terme de la 2e inscription.
Exceptions :
L’étudiant qui a acquis moins de 30 crédits au terme de sa 1ère inscription reste finançable s’il a acquis 50 crédits du bloc 1 au terme de la 2e inscription.
L’étudiant qui a acquis entre 30 et 59 crédits lors de sa 1ère inscription reste finançable s’il atteint au terme de se 2e inscription, 60 crédit dont 50 de bloc 1
Attention, le recours à ces exceptions n’est possible que si le jury l’autorise.
Quoiqu’il en soit, si l’étudiant bénéficie de ces exceptions, il doit impérativement avoir validé les 60 crédits de bac l’année qui suit.
Pour rester finançable dans un bachelier de 240 crédits, il faut :
Avoir validé 180 crédits au terme de la 6e inscription.
Avoir validé la totalité des crédits au terme de la 7e inscription.
Pour rester finançable en Master, il faut :
Avoir validé 60 crédits au terme de 2 inscriptions dans le 2e cycle.
Avoir validé 120 crédits au terme de la 4e inscription.
Quelques cas particuliers
La réorientation
En cas de réorientation, vous avez droit à une inscription supplémentaire.
La réorientation vers un nouveau cursus est obligatoire si vous n’avez valorisé aucun cours après 1 an dans votre cycle d’études.
Si cette réorientation intervient après la deuxième inscription dans le cycle de bachelier, l’étudiant doit réussir les cinquante premiers crédits de ce nouveau bachelier après la troisième inscription.
Pour l’année 2024-2025, lorsqu’un étudiant se réorientait au terme de la deuxième inscription dans le même cycle d’études, il avait droit à deux inscriptions supplémentaires et avait donc deux ans pour valider sa BA1 et 5 ans au total pour terminer son nouveau bachelier. La disposition prévoyant cette disponibilité a été abrogée et se sera donc plus d’application pour la rentrée 2025-2026.
La passerelle
En cas de passerelle, vous bénéficiez d’une année supplémentaire si vous avez un maximum de 30 crédits complémentaires ;
Si vous avez entre 31 et 60 crédits complémentaires, vous bénéficiez de deux années supplémentaires.
La programme d’allègement
Si vous bénéficiez d’un programme d’allègement, vous bénéficiez d’une demi-inscription supplémentaire dans votre cycle d’études. Pour calculer les inscriptions supplémentaires, on arrondit la somme à l’entier supérieur.
Régime transitoire (applicable uniquement à la rentrée 2024-2025)
Les étudiants qui étaient inscrits et finançables au cours de cette année académique 2023-2024 sont réputés finançables en vue de leur inscription dans le même cursus lors de l’année académique 2024-2025.
Les étudiants qui ont commencé leurs études en 2022-2023 et qui n’ont pas valorisé ou acquis au terme de cette année les 60 premiers crédits du premier bloc annuel de leur cursus sont considérés comme finançables lors de l’année académique 2024-2025 pour autant qu’ils aient valorisé ou acquis au moins 45 crédits de leur cursus.
Que faire lorsqu’on est plus finançable ?
Se renseigner
Un étudiant considéré comme non-finançable par un établissement supérieur a toujours intérêt à vérifier si les règles de la finançabilité ont bien été appliquées sur base de sa situation personnelle. Pour cela, plusieurs services peuvent aider :
La FEF (Fédération des Étudiants Francophones) dispose d’un service juridique spécialisé dans toutes les questions relatives à la finançabilité estudiantine.
Lorsque l’étudiant n’est plus finançable, il ne peut pas « s’auto-financer » en demandant de payer un minerval plus cher. Par contre, il a la possibilité de faire une demande de dérogation auprès de l’établissement supérieur pour pouvoir à nouveau recommencer son année, mais ce dernier n’est pas obligé d’accepter la demande de l’étudiant.
La demande consiste à adresser une lettre écrite motivée à une autorité académique désignée dans le Règlement des études de l’établissement d’enseignement supérieur concerné (généralement le vice-recteur aux affaires étudiantes). Cette lettre doit expliquer votre détermination à continuer des études ainsi que les circonstances pouvant justifier vos échecs antérieurs. Vous pouvez aussi mentionner ce qui a été (sera) mis en place pour augmenter vos chances de réussite.
Attention, vérifiez bien la date limite pour laquelle la demande de dérogation doit être introduite. Vous la trouverez en principe dans le Règlement des études de l’école concernée. Vous pouvez aussi contacter le secrétariat.
Si l’établissement d’enseignement supérieur concerné accorde la dérogation, elle financera l’année scolaire sur ses propres fonds, l’étudiant ne devra donc payer que les frais d’inscription ordinaire.
Si la demande de dérogation est rejetée, vous pouvez envisager les alternatives suivantes.
Alternatives
Ces règles de financement ne concernent pas l’enseignement supérieur de promotion sociale/enseignement pour adultes. Dès lors, l’étudiant non-finançable peut se réorienter vers cet enseignement afin de poursuivre des études supérieures. L’enseignement de promotion sociale organise des bacheliers d’enseignement supérieur de type court (et quelques masters). Les cours se déroulent en soirée, en journée ou en horaire adapté. Vous trouverez la liste des bacheliers existants à Infor Jeunes et pour la Région bruxelloise sur www.promsoc.brussels .
Depuis septembre 2024, il n’est plus tenu compte des années réalisées en promotion sociale dans le calcul de la finançabilité.
Les activités d’enseignement réalisées en promotion sociale peuvent être valorisées pour le calcul des balises à atteindre.
Lorsqu’une personne demande une carte de séjour, elle doit payer une redevance. Le montant de cette redevance a été indexé depuis le 1er janvier 2025
Voici les nouveaux montants pour :
Un regroupement familial avec un Belge ou un non-Européen : 213 €
Une carte de séjour pour raisons humanitaires: 368 €
Un séjour dans le but de suivre des études dans une école publique en tant qu’étudiant non-européen : 245 € (sauf pour les étudiants non-européens bénéficiant d’une bourse d’étude qui sont exemptés de cette redevance)
Une carte de séjour pour résidents de longue durée dans un autre pays européen : 198 €
Une carte de séjour pour une personne qui souhaite revenir en Belgique et qui en avait déjà un auparavant : 198 €
Une carte de séjour pour laquelle aucune procédure n’est expressément prévue par la loi (exemples : mariage, cohabitation légale, visa humanitaire, études dans une école privée, travail comme indépendant) : 236 €
Une carte de séjour pour un permis unique de travailleur : 148 €
Exceptions : Qui ne doit pas payer ?
Les citoyens européens et les membres de leur famille.
Les personnes nécessitant une protection internationale: réfugiés, personnes sous protection subsidiaire, personnes demandant une régularisation médicale, victimes de traite des êtres humains, etc.
Le bail est une matière régionalisée, et non plus fédérale. Chaque Région détermine ses propres règles en matière de baux d’habitation. La loi applicable en matière de bail dépend donc du lieu de situation de l’immeuble.
On notera que les règles relatives au bail étudiant sont globalement plus favorables aux bailleurs pour les logements situés en Wallonie, tandis qu’elles sont plus favorables aux étudiants pour les logements situés à Bruxelles.
En Région de Bruxelles-Capitale, les nouvelles règles sont en application depuis 2018.
Le cadre juridique en bref
L’Ordonnance visant la régionalisation du bail d’habitation du 27 juillet 2017 a été suivie de 4 arrêtés d’exécution, et couvre tout type de bail d’habitation, c’est-à-dire l’ensemble des baux portant sur un logement à Bruxelles, à l’exclusion de l’hébergement touristique. Ainsi, cette ordonnance est venue compléter les dispositions du Code bruxellois du logement en y insérant un nouveau titre, le XI, intitulé « Des baux d’habitation ».
Pour tout aspect non réglementé spécifiquement par le Code bruxellois du logement, les règles relatives au bail de résidence principale ou de droit commun s’appliquent.
Qu’est-ce qu’un bail étudiant ?
Le bail étudiant est un bail conclu par ou pour le compte d’un étudiant dans le cadre de ses études. Cela signifie que ce sont des règles spécifiques au logement étudiant à Bruxelles qui s’appliquent.
C’est un accord entre un propriétaire (ou bailleur) et un locataire (ou preneur). Par cet accord, le propriétaire s’engage à laisser le locataire utiliser un bien (par exemple un kot étudiant) contre le paiement d’une somme d’argent (le loyer), que le locataire s’engage à lui verser tous les mois.
L’étudiant doit prouver sa qualité d’étudiant via une attestation d’inscription régulière dans un établissement scolaire. Pour être valable, le contrat de bail doit obligatoirement mentionner l’identité du propriétaire et du locataire, la date de début du contrat, l’adresse du bien loué, la description du logement, le montant du loyer, l’indication de l’existence ou non d’un compteur individuel pour l’eau, le gaz et l’électricité, le montant des charges précisant s’il s’agit de charges sur base de frais réels ou sur base d’un forfait ainsi que le mode de calcul, le certificat de performance énergétique et le mode de gestion de l’immeuble.
Depuis le 2 décembre 2021, l’Ordonnance visant à instaurer une commission paritaire locative et à lutter contre les loyers abusifs oblige la mention obligatoire du loyer de référence dans tous les baux d’habitation bruxellois. Ce loyer de référence est obtenu à la suite d’un calcul effectué sur la base d’une grille indicative des loyers disponible sur https://loyers.brussels/a-propos-des-loyers-de-reference . L’intégration du loyer de référence dans le contrat de bail n’oblige pas le bailleur à appliquer celui-ci. Il doit tout simplement le mentionner ainsi que le loyer réellement exigé. Toutefois, en cas de dépassement de 20% du loyer de référence, le bailleur est tenu de le justifier.
Attention, le bail étudiant n’est pas automatique. Les deux parties, locataire et bailleur, doivent explicitement choisir ce type de bail dans le contrat.
Qui peut signer un contrat de bail étudiant ?
Tout contrat de bail doit être établi par écrit. Les mineurs n’ayant pas la capacité juridique ne peuvent pas, en principe, souscrire un contrat de bail. Cependant, il est d’usage que des étudiants mineurs louent une chambre et signent eux-mêmes un contrat de bail. Ce contrat est valable, à la condition que le mineur soit doué de la capacité de discernement et qu’il ne se trouve pas lésé par son engagement. En pratique, que l’étudiant soit mineur ou pas, les bailleurs demanderont le plus souvent la co-signature des parents. Les parents d’un étudiant peuvent également conclure un bail étudiant pour leur enfant, sans que celui-ci ne doive apposer de signature sur le contrat. Pour signer un bail étudiant, l’étudiant doit fournir à son bailleur une attestation d’inscription dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur ou dans une commission d’examen d’un jury central pour la durée du bail ou une partie significative de celle-ci. A défaut, l’étudiant communique au bailleur une copie de sa demande d’inscription ou une attestation sur l’honneur de l’introduction de cette demande, quitte à communiquer à son bailleur une attestation d’inscription régulière dans les deux mois de son entrée en jouissance ou dans les deux mois qui suivent la prorogation du bail.
La durée du bail étudiant
Un bail étudiant est un bail conclu pour une période de 12 mois maximum (si la durée du bail est supérieure à 12 mois, il s’agira alors d’un bail de résidence principale ou de droit commun). Il est possible de prévoir une durée inférieure à 12 mois par exemple 10 mois limités. Le bail est alors limité à l’année scolaire.
Le renouvellement du bail étudiant
bail conclu pour une durée de 12 mois
A la fin du bail, si l’étudiant occupe encore le logement et s’il n’y a pas opposition du propriétaire, le bail est reconduit pour un an. Attention, le loyer pourra être indexé (donc partiellement augmenté). Les parties peuvent solliciter la révision du loyer lors de chaque échéance d’un triennat (3 années).
bail conclu pour une durée inférieure à 12 mois
A défaut d’un préavis donné par le propriétaire et si l’étudiant continue à occuper le logement, le bail sera considéré comme un bail de 12 mois à partir de la date d’entrée en vigueur du bail initial. En cas de second renouvellement, le bail sera prorogé (prolongé) pour une période de 12 mois. Attention, dans ce cas, le loyer et les autres conditions du bail initial continuent de s’appliquer. Le loyer pourra toutefois être indexé.
La fin du bail étudiant
L’étudiant peut mettre fin au bail à tout moment moyennant un préavis de 2 mois, sans indemnités. Le préavis n’est pas requis lorsque le bail arrive à échéance. Le « préavis », aussi appelé congé ou renon, est une notification de l’intention de départ du locataire ou de la rupture du bail par le bailleur. Le but du préavis donné par le locataire est d’éviter un « vide locatif » au propriétaire ; tandis que celui donné par le bailleur permet au locataire de trouver un nouveau logement. Le préavis est généralement notifié à l’autre partie par courrier recommandé. Il prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel il est donné.
L’étudiant peut résilier son bail anticipativement, jusqu’à 1 mois avant son entrée dans le logement, s’il a de justes motifs et les démontre par toutes voies de droit (échecs empêchant de poursuivre son cursus, échec à un examen d’entrée, abandon des études, refus d’inscription). Dans ce cas, il paye au bailleur une indemnité équivalente à un mois de loyer.
Le propriétaire peut mettre fin au bail étudiant uniquement à son expiration et moyennant un préavis notifié au moins 3 mois avant l’échéance.
Les baux conclus pour une durée inférieure ou égale à trois mois ne peuvent être résiliés anticipativement.
Attention, certains propriétaires ayant des logements dans des régions différentes (par exemple en Wallonie et à Bruxelles), insèrent parfois des clauses uniformes de résiliation de bail, dans les contrats conclus avec des étudiants, que ce soit pour les logements situés à Bruxelles ou en Wallonie ! Une telle façon de procéder n’est pas correcte, parce que la législation wallonne n’est pas forcément identique à la législation bruxelloise. Par exemple, des clauses suivantes seraient illégales à Bruxelles, mais valides en Wallonie :
« Pour mettre fin anticipativement au bail, l’étudiant doit notifier son préavis au bailleur avant la date du 15 mars ».
« Il ne peut être mis fin anticipativement au bail qu’en cas d’arrêt définitif des études en cours de cursus, moyennant une attestation de son établissement d’enseignement ; en cas de décès de l’étudiant, d’un de ses parents au 1er degré ou de son tuteur ».
De telles clauses seraient manifestement illégales pour les logements loués à Bruxelles, car l’article 256, § 2, al. 2, du Code bruxellois du logement donne à l’étudiant le droit de mettre fin au contrat de bail à tout moment moyennant un préavis de deux mois. En revanche, les mêmes clauses seraient valides au sujet de logements loués en Wallonie (Art. 81, § 1er, du Décret wallon du 15 mars 2018 et mis à jour au 16 juillet 2024 relatif au bail d’habitation).
Prorogation du bail étudiant en cas de circonstances exceptionnelles
Lorsque le bail étudiant vient à échéance ou prend fin par l’effet d’un préavis, l’étudiant qui justifie de circonstances exceptionnelles peut demander une prorogation (= prolongation), pour autant qu’il ait affecté le logement loué à sa résidence principale, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur (art. 250 et 258, § 1er, du Code bruxellois du logement).
Pour demander une telle prorogation, l’étudiant doit, au plus tard un mois avant l’expiration du bail, envoyer une lettre recommandée au bailleur, dans laquelle il lui fait part de circonstances exceptionnelles qui nécessitent la prorogation du bail. A défaut d’accord entre l’étudiant et le bailleur, le juge peut accorder la prorogation en tenant compte de l’intérêt des deux parties. Un mois avant l’échéance de la durée de la prorogation, l’étudiant qui justifie toujours de circonstances exceptionnelles peut encore demander le renouvellement de la prorogation une seule et dernière fois (art. 251, 252 et 258, § 1er, du Code bruxellois du logement).
Le règlement d’ordre intérieur
S’il y a un règlement d’ordre intérieur, il est censé organiser les règles de vie en commun et doit être respecté par le(s) locataire(s). Attention cependant aux clauses abusives ou qui vont à l’encontre du droit à la vie privée (quelques exemples : le droit pour le propriétaire d’entrer dans le kot pour n’importe quelle raison, l’interdiction d’avoir des visites ou d’héberger quelqu’un).
Sachez que si le règlement d’ordre intérieur contient des règles en contradiction avec le bail, c’est celui-ci qui prime.
Depuis 2018, les bailleurs bruxellois qui le souhaitent (ce n’est pas une obligation) peuvent obtenir pour leur bien un label « logement étudiant de qualité » qui est valable 5 ans. Ce label est délivré aux conditions suivantes :
Le bien est donné en location dans le cadre d’un contrat de bail étudiant ;
Le bien satisfait aux exigences élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements ainsi qu’aux exigences complémentaires de prévention contre les incendies dans les logements mis en location ;
Le bien dispose d’un certificat de performance énergétique (PEB) valable ;
Le montant du loyer et le montant des charges ainsi que le mode de calcul de celles-ci (consommations provisionnelles ou forfaitaires) sont communiqués clairement.
Le Gouvernement Bruxellois prévoit que le label peut être complété par une évaluation qualitative du logement étudiant portant sur des critères de qualité (équipement, proximité, connectivité, performance énergétique, acoustique).
Les biens labellisés sont publiés sur une plateforme numérique munis d’un logo distinctif. Le fait d’obtenir ce label permet de bénéficier des services de médiateurs agréés en cas de conflits
Les discriminations
Lors de la recherche d’un kot, on peut se sentir discriminé (votre nom est étranger ?, vous êtes deux filles à vouloir louer ensemble ?, vous êtes étudiant et dépendez du CPAS ?, etc.). Il y a de très nombreuses formes de discrimination mais aussi des lois pour nous protéger et donc la possibilité de déposer une plainte.
A quoi faut-il faire attention lorsque l’on décide de louer un kot ?
Louer un kot, c’est pour beaucoup d’étudiants une première occasion de prendre de la distance avec le cocon familial et de commencer à s’autonomiser. L’indépendance, la vraie vie, le bonheur en somme ! Enfin…quand tout se passe bien ! Car les pièges sont nombreux et les mésaventures fréquentes. Pour que ce premier pas dans votre vie d’adulte ne se termine pas par une chute douloureuse, il faut faire bien attention là où vous mettez les pieds !
Plusieurs éléments sont à vérifier dans le contrat de location d’un kot : la durée de la location, l’état des lieux, le montant du loyer, les charges et la garantie locative, et éventuellement le contenu du règlement intérieur. Les frais globaux liés à la location d’un kot ne sont pas non plus à négliger, ils constituent une grande part du budget de l’étudiant : loyer/charges + garantie locative + l’éventuelle taxe de seconde résidence + frais de transports (de chez les parents jusqu’au kot + du kot à l’école). Les charges sont souvent comprises dans le prix du loyer.
Petit récapitulatif des éléments à ne pas oublier avant de louer un kot
Les normes du logement doivent être respectées : sécurité, salubrité, équipement minimal, superficie minimale de 12m²
Avoir récolté toutes les informations importantes sur le logement : loyer, charges, garantie locative, l’existence ou non de compteurs individuels pour l’eau, le gaz et l’électricité
Faire un état des lieux d’entrée et de sortie
S’assurer que la forme de bail soit un bail étudiant
La durée du bail (12 ou 10 mois pour les baux étudiants)
Avoir une copie du bail écrit en bonne et due forme et signé par les deux parties
Les aides au logement pour étudiants existent !
Certaines universités ou Hautes Écoles possèdent leur propre service de logement avec des loyers modérés réservés exclusivement à leurs étudiants.
Il y a l’aide au logement du CPAS de votre commune. Le CPAS, sur base de preuves de revenus insuffisants, peut aider toute personne séjournant légalement en Belgique qui a des difficultés à payer son loyer. Il peut vous avancer le montant de la garantie locative pour que vous accédiez à un logement décent mais uniquement si le Fonds du logement a rejeté votre demande.
Attention : la priorité est accordée aux étudiants en situation de précarité. Pour pouvoir entrer dans les conditions d’octroi d’un logement social, l’étudiant ne peut pas être propriétaire et ses revenus ne doivent pas dépasser 27.499,10€, pour une personne vivant seule.
Une série d’aides financières est prévue pour les étudiants en difficultés, vous retrouverez plus d’informations à ce sujet ici.
Le loyer moyen d’un kot varie de 400€ à 700€/mois (charges comprises).
Les loyers varient cependant énormément. Les écarts de prix dépendent du type de logement (kot, studio, appartement), de la surface, du nombre de pièces, du quartier (proche ou non d’une école supérieure…), de la commune et du fait qu’il y ait des « pièces en commun » ou non.
Il existe aussi des différences entre les prix pratiqués par les propriétaires privés et ceux pratiqués par les hautes écoles et les universités. Les sociétés immobilières sont un peu plus chères, mais proposent parfois des prix dégressifs en fonction de la durée de location.
Quel que soit le montant de son loyer, le locataire a l’obligation de le payer tous les mois, peu importe sa situation. S’il ne respecte pas cette obligation, le propriétaire a la possibilité de faire appel au juge de paix et de lui demander son expulsion !
La constitution d’une garantie locative n’est pas une obligation légale. Toutefois, les propriétaires la demandent pour couvrir les éventuels dégâts locatifs causés par le locataire. Sachez par ailleurs qu’elle a été plafonnée à 2 mois de loyer maximum à Bruxelles et en Wallonie dans le cadre d’un bail étudiant.
Il existe différentes formes de garantie :
La garantie versée de « la main à la main » au propriétaire. Dans ce cas, il faut absolument que l’étudiant ait un reçu daté et signé et que la garantie locative ne soit pas excessive (en règle générale, les propriétaires ne dépassent pas deux mois de loyer, comme pour le bail de résidence principale) ;
La garantie versée sur un compte bancaire et bloquée sur celui-ci ;
La garantie bancaire permettant au preneur de la constituer progressivement ;
Si l’étudiant n’a pas assez d’argent pour constituer sa garantie, il existe deux types d’aide accordées pour la garantie locative par le Fonds du Logement. Le Fonds analyse votre dossier et, en fonction de votre situation financière, vous accordera soit un crédit à la consommation soit une aide via le fonds BRU-GAL :
Crédit à la consommation
Crédit à la consommation (0%) : L’étudiant peut demander un prêt sans intérêt pour constituer la garantie locative auprès du Fonds du logement. Il faut avoir 18 ans ou mineur sous tutelle et vous ne pouvez pas être déjà propriétaire. Le montant du prêt est de 100% de la garantie exigée par le propriétaire et la durée de remboursement est de 18 à 24 mois.
Si vous ne rentrez pas dans les conditions d’octroi d’un crédit, le Fonds du Logement vous proposera un contrat BRU-GAL.
Via le Fonds BRU-GAL : Ce dispositif avance la garantie à la place de l’étudiant, de manière anonyme en son nom. En contrepartie, il s’engage à payer une contribution mensuelle comprise entre 12 et 38€ (2025) par mois. L’étudiant peut éventuellement être dispensé de cette contribution pour autant que le CPAS en cautionne le montant. En fin de bail, les contributions lui sont entièrement remboursées, déduction faite des sommes éventuellement dues au Fonds Brugal.
L’étudiant peut également s’adresser au CPAS de la commune qu’il quitte (pas celui de la commune dans laquelle est situé le nouveau logement) pour constituer sa garantie mais attention : concernant la région de Bruxelles-Capitale, uniquement si le Fonds du Logement a rejeté sa demande.
Les charges locatives
En plus du paiement du loyer, l’étudiant devra payer d’une part les frais relatifs aux dépenses liées à ses consommations personnelles (chauffage, électricité, eau) et éventuellement ceux liés à la gestion des parties communes (entretien de l’ascenseur, éclairage de la cage d’escaliers, frais de conciergerie…).
Le paiement des charges peut être effectué de deux manières différentes :
Charges forfaitaires
Soit le locataire paie un forfait – on parle alors de charges forfaitaires (c’est souvent le cas quand il n’existe pas de compteur individuel – par exemple dans une chambre louée par un étudiant chez un particulier).
Si propriétaire et locataire s’accordent sur un forfait, son montant doit être expressément mentionné dans le contrat de bail (le terme « forfait » doit apparaître). Le montant des charges ne peut changer d’un mois à l’autre et aucun décompte n’est effectué en fin d’année. Il en résulte que, tant le propriétaire que le locataire assument le risque de payer trop ou pas assez de charges.
Si le forfait dépasse largement les charges réelles, le locataire pourra sous certaines conditions faire appel au Juge de Oaix pour adapter ce forfait.
Provision sur charges
Soit les charges correspondent aux dépenses réelles du locataire (cas le plus courant).
S’agissant des charges réelles, généralement le locataire paie au propriétaire une avance chaque mois (appelée « provision sur charges ») correspondant à une estimation de ses consommations. A la fin de l’année, un calcul effectué sur base de la différence entre les provisions payées et les consommations réelles permet de déterminer si le locataire récupère ou ajoute une somme d’argent. Le propriétaire devra à ce moment-là fournir au locataire les factures ou décomptes sur lesquels il base son calcul.
Attention, dans les deux cas, les charges doivent être mentionnées distinctement du loyer pour ne pas être confondues avec ce dernier, que ce soit sur l’annonce de kot ou sur le contrat de bail. Il n’est donc pas légal de mentionner dans un contrat de bail une formule telle que « charges comprises dans le loyer ».
Les assurances
A Bruxelles, la loi oblige d’avoir une assurance incendie en cas de signature de bail ou de renouvellement de bail à partir du 1er novembre 2024. C’est l’article 18 de l’Ordonnance modifiant le Code bruxellois du logement en vue de concrétiser le droit au logement qui le précise. Cette assurance est hautement recommandé pour ceux ayant signé un contrat de bail avant cette date.
En règle générale, le propriétaire et locataire souscrivent chacun une assurance incendie. Alors que celle du premier couvre le bâtiment, le locataire quant à lui assure ses meubles ainsi que sa responsabilité pour des dégâts survenus au cours de la location qui ne lui sont pas imputables.
Certains parents ont une assurance globale qui couvre aussi la location d’un kot. Si ce n’est pas le cas, le koteur peut souscrire une assurance RC distincte qui couvre les risques d’incendie mais aussi les dégâts des eaux, les bris de vitre, dégâts aux appareils électriques causés par un problème électrique, explosion de gaz etc.
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